像中國很多出身低微卻突然變得富有的人物一樣，很多人並不相信吳亞軍這個昔日的女記者，16年間能夠無所依托地創下這麼龐大的家業。在吳亞軍的創業史上，確實藏著很多問號...。
「房地產商們，天天過年的情形是不可持續的！」今年4月12日，龍湖地產董事長吳亞軍在香港露面時這麼說。這是龍湖地產的年報發布會，一身素衣、略胖、圓臉的吳亞軍，始終在臉上保持著得體的微笑，因為做過記者，她更知道如何面對媒體。
地產界有兩位超級女富豪曾做過記者:一位是人和商業的戴秀麗 (後隨英國夫姓改名秀麗·好肯)，曾在《哈爾濱日報》和《珠海特區報》做過記者；另一位便是龍湖地產的吳亞軍，曾於1988年至1993年期間在《中國市容報》做記者，這是一份創辦於1982年隸屬建設部(現住建部)城市建設司的報紙，現已停刊多年。
相較之下，46歲的吳亞軍更為富有，也因身處地產業而更引人注目。如果從1994年下海算起，吳亞軍在16年裡的財富積累速度驚人——如今她已是 39億美元(約270億元人民幣)的身家，《福布斯》今年3月發布的「2010全球富豪排行榜」，將其列為中國大陸女首富。
除非不得已，吳亞軍很少接受採訪
也許正因為她刻意低調，當「龍湖地產」以黑馬的姿態從重慶一隅衝向全國、聲名鵲起之時，外界對這個神秘的女人普遍感到好奇?杭州綠城的老闆宋衛平，甚至帶領高管團隊飛到重慶去討教秘訣。
但就像中國很多出身低微卻突然變得富有的人物一樣，很多人並不相信，吳亞軍這個昔日的女記者，16年間能夠無所依托地創下這麼龐大的家業。
來路不明的第一桶金
創業短短一年時間，吳亞軍和蔡奎就能夠再拿出750萬元的真金白銀，這部分資金從何而來，不得而知?
吳亞軍至少在出身上並沒有顯赫的背景。1980年，她考入西安工業大學，學的是航海工程專業，對魚雷控制系統頗有研究。而她的丈夫蔡奎，當年在南京航空航天大學讀的是通訊專業，熟悉導彈制導，後任重慶機場建設公司副總工程師。
20歲大學畢業後，吳亞軍進入一家國營儀錶廠做技術人員。直到1988年進入《中國市容報》做記者。一位曾於1990年前後與吳亞軍同在這一報社呆過的人士，對南方週末記者稱:吳在做記者和編輯期間並沒有太出眾的表現，未曾引起同事們的關注。
直到1994年，她藉助報社平臺成立重慶佳辰經濟文化促進有限公司，正式下海經商。公司的註冊資本為200萬元，當時有四個股東:中國市容報社、蔡奎、吳亞軍的母親高超和重慶亞泰工貿發展公司，各出資50萬元分別持股25%。而亞泰工貿的法定代表人是蔡奎。
據招股書稱:第二年，這家公司的註冊資本增至1000萬元，其中吳亞軍和蔡奎分別增加了480萬元和270萬元的投資，使得他們二人持股比例達到了 85%；中國市容報社的持股量被大大稀釋，幾年後被兩人全部收購。
創業短短一年時間，吳亞軍和蔡奎就能夠再拿出750萬元的真金白銀，這部分資金從何而來，不得而知?
「當時有十來個人左右，主要做裝修、賣進口建材」吳亞軍接受重慶一家當地媒體記者採訪時稱:「當時我在想，為什麼做這個公司？先是生存然後是掙錢，掙錢完了就是發財，我發財完了就是大家發財。」
龍湖借殼而生
誰也不知道，中建科為何在其投資的一家地產公司聲名鵲起時，卻開始出讓股份。重慶地產圈人士驚愕之餘，大都對吳亞軍的「借船出海術」嘆為觀止！
吳亞軍真正染指房地產業其實是在1995年。事實上，彼時的經濟形勢並不好，當地的地產龍頭國企—重慶市房地產開發股份有限公司 (現為渝開發) 這一年的竣工面積只有5萬多平方米。
而那一年，重慶佳辰公司一邊增加註冊資本，一邊與頗有來頭的中建科產業有限公司(下簡稱中建科)的國企，合資成立創建重慶中建科置業有限公司。公司成立伊始便將房地產業作為未來主業。
合資成立的重慶中建科置業有限公司註冊資本1000萬元，其中中建科佔比55%，吳亞軍夫婦的重慶佳辰公司出資450萬元佔比45%。
中建科來頭可不小，它隸屬建設部和國家科委，成立於1994年3月26日(與重慶佳辰成立時間僅相差1個月)，註冊資本6000萬元，註冊地為北京。股東分別為:中國建築工程總公司、寧波鄞州新華投資有限公司、大鵬證券有限公司和重慶天河保險代理有限公司、重慶朝華科技有限公司等...。
有意思的是，這五大股東中的兩家後來都遭關張——大鵬證券於2005年破產清算、經紀業務被長江證券託管、而朝華科技股票至今已停牌近3年。「大鵬系」徐衛國和「朝華系」張良賓等均鋃鐺入獄！
重慶中建科置業有限公司成立不久後，更名為重慶龍湖地產發展有限公司。然後吳亞軍開始謀劃第一個項目:1997年4月動土的龍湖花園南苑。這一建築面積超過20萬平方米的住宅項目打了漂亮的一仗；項目品質、綠化及配套等均獲得較高評價，於1998年11月被評為重慶市「十佳住宅小區」第一名。
值得關注的是，這個時候大股東中建科開始分步退出，1999年7月以每股1元的價格轉讓11.25%的龍湖股份，給吳亞軍夫妻的重慶佳辰公司，使得後者成為控股超過50%的大股東。
2003年10月在多次轉讓之後，中建科將持有龍湖最後的5%股份，轉讓給自然人吳亞軍。一直到2008年，中建科幾乎成了一個空殼，營業收入不足600萬元虧損近160萬元。
誰也不知道，中建科為何在其投資的一家地產公司聲名鵲起時，卻開始出讓股份。重慶地產圈人士驚愕之餘，大都對吳亞軍的「借船出海術」嘆為觀止。更為蹊蹺的是，這些股權轉讓事宜在龍湖招股書「公司歷史、重組」欄中均無蹤影。只有重慶佳辰公司於2005年，才更名為「重慶龍湖企業拓展有限公司」等寥寥數筆介紹。
從首戰告捷的龍湖南苑、到兩年後的南苑、再到憑藉「北城天街」進入商業地產領域，龍湖地產在短短的5年間，就成為了重慶地產界的標桿企業之一。在這期間，近20位中央、部委及外省(市)重要官員，都曾在當地領導的陪同下視察龍湖項目。
龍湖儼然成了當地政府的寵兒！最典型的例證，莫過於2008年全球金融危機期間，除了上市計畫被迫延後外，其並沒有受到太大衝擊，在重慶的市場份額反而從上一年的6%升至9%，銷售收入也增長了16%！
「金融危機嚇了我們一跳！」吳亞軍在接受一家重慶當地媒體記者採訪時說，「一百多年的公司說倒就倒了(指美國雷曼兄弟)，我擔心哪一天我們也被撞倒了，挺緊張。還好我們手頭還有錢，負債在可接受範圍內…。」
龍湖彼時主要做的應對策略是，1個月內完成所有項目的預算調整。不過吳亞軍也提到，慶幸當地銀行沒有「雨天收傘」。
龍湖在度過金融危機之後 繼續蒸蒸日上
今年4月12日，龍湖地產在香港發布的年報顯示:2009年，龍湖的平均售價，由上一年不足5000元人民幣升至逾9000元人民幣，銷售收入超過110億元人民幣增幅超過150%！土地儲備超過2500萬平方米:主要城市為重慶、北京、成都、西安，若加上上市後及今年一季度新進入的杭州、青島、無錫、常州、大連等地，龍湖在全國11個城市都有項目。
重慶地產界對龍湖的看法則趨於兩極化。一些外來者甚至私底下稱要「拆解龍湖」，而本地的一家地產企業卻在當地一家媒體打出半版的廣告，赫然稱 「向龍湖地產學習」。
搶地搶人
2008年金融危機期間，中國農業銀行總行，和中國建設銀行總行的領導甚至前來寬慰她，表態稱會「撐著龍湖」！
龍湖在地產業迅速崛起之後，很多人都想知道吳亞軍的秘訣是什麼?當被南方週末記者問到龍湖的訣竅時，吳亞軍提到兩點:一是進入目標城市較早、二是密集投資兼做商業，獲得當地政府支持。
重慶「北城天街」是吳亞軍一個重要的加分項目。據重慶另一位地產商稱:2001年他拿下重慶觀音橋這一地塊時，市場普遍不看好；沒想到幾年後成為了重慶重要商圈，2009年全年的租金收入超過1.2億元！
龍湖也因此成為當地政府青睞的對象。引人注目的是──龍湖的拿地成本甚低，2009年平均成本僅為每平米1869元。
低成本拿地策略，被吳亞軍複製到其他二三線城市
龍湖於去年底擲下35.7億元拿下杭州四塊地。濱江集團董事長戚金興對南方週末記者稱:這幾塊地皆位於杭州下沙區相對比較偏遠，幾乎不會推高杭州地價或房價。杭州去年通過招拍挂賣地900多億元，老大綠城集團和老二濱江集團的拿地成本，分別約90億元和67億元。
龍湖密集投資的典型城市是常州
去年下半年，龍湖分三次在常州拿地共耗費45億元。在去年年底常州的一次共4塊土地的拍賣會上，外來者龍湖獨得兩塊，剩餘兩塊分別為本地企業所得。
一位參與競拍的常州房地產商則稱，龍湖進常州是當地政府重要的招商引資事件:「誰知道，是不是打過招呼了呢？」但這樣做，不可避免會發生與同行的衝突。
2009年初，龍湖和央企保利地產就在廣東掐起架來。導火索是保利地產副總經理余英，在博客中寫下的題為《龍湖地產不受業界尊重的理由》，痛斥龍湖在廣東省陽江市與保利搶地的「不道德」，並稱保利地產宋廣菊曾在電話中一再向吳亞軍表示，對於陽江市委市政府給予保利的承諾:「希望龍湖地產不要橫刀奪愛！」。
這一口水仗，無意中暴露了地產龍頭們與地方政府勾兌資源的行業潛規則。而吳亞軍自始至終保持沉默，最後選擇離開陽江息事寧人。不過龍湖高管們心有不甘私底下對記者堅稱:「龍湖進入陽江比保利要早一年半。」
除了爭地，搶人也是吳亞軍的一大特色
龍湖向全國擴張，每到一處必掀起一輪「挖角旋風」，連市場份額超過15%的常州地產龍頭新城地產也倒吸一口涼氣。新城地產常州公司總經理助理闕東嶽對，南方週末記者稱:「去年龍湖進入常州後，通過獵頭公司和高薪誘餌，從我們公司挖去不少優秀人才。」
吳亞軍常稱一些熟識的好友，甚至被她招來的高管為「兄弟」或「哥們」，有人視之為親切，有人則覺得太過江湖氣。
龍湖重慶公司負責人周德康等老部下，是龍湖向全國擴張之前被吳亞軍納入麾下的，龍湖總部(北京)四個主要部門的頭目，皆為吳最近幾年的商場朋友或合作夥伴。「我當初從安徽飛到北京和吳亞軍聊了三個小時，告訴她我有心加盟但不懂房地產。」公司品牌部負責人秦力洪說:「最後她竟當場拍板同意。」
除了地方政府支持，銀行與吳亞軍的關係也非同尋常
吳亞軍曾在接受一位重慶當地媒體記者採訪時透露說:2008年金融危機期間，中國農業銀行總行和中國建設銀行總行的主要領導前來寬慰她，表態稱會「撐著龍湖」。而龍湖上市前後，農行和建行又分別給予了龍湖170億元和180億元人民幣的授信！
上市的誘惑
「2006年就有人來忽悠我了，我也沒想到公司會這麼早上市。」
在做大之後龍湖何時上市，也成為重慶當地政府關注的焦點。而最早預言吳亞軍將成為「女首富」的竟然是重慶市市長黃奇帆。
據《重慶日報》報導:2007年4月，時任重慶市副市長的黃奇帆，在會見花旗銀行中國首席執行官施瑞德先生時透露，龍湖地產年內可望在香港上市。他預測說:此次龍湖如果上市成功，中國內地首富的位置可能再次易主。
但黃奇帆的話當時並沒有應驗，龍湖此次上市最終因金融危機而擱淺。而在2009年龍湖再次衝刺並成功上市時，保薦人行列中，增加了花旗銀行(其他兩家為摩根士丹利和瑞銀)。
在吳亞軍的棋盤中，龍湖於2011年上市為宜。而實際的上市時間卻是2009年11月。「2006年就有人來忽悠我了，我也沒想到公司會這麼早上市。」吳亞軍說。
當年和吳亞軍一起打拼天下的丈夫蔡奎，在龍湖上市前任執行董事、副董事長。後來辭去這些職務「他現在很瀟灑。」吳亞軍說，「我和他有個私人公司，他現在在做一些一級土地開發整理、高爾夫等項目。」
大多數民營企業淡化家族色彩的做法都能贏得業界認可，而蔡奎辭去龍湖職務卻並沒有引起人們太多關注。也許是因為吳亞軍夫婦一直刻意保持低調，又或許是因為人們自始至終關注的仍然是，吳亞軍背後還有無其他「神秘人物」或權勢家族。這一尷尬令吳亞軍甚為煩惱。
南方週末記者在重慶採訪期間，幾乎每次乘坐出租車駛過「北城天街」時，司機都會指著林立的高樓，甩下一句話：「這公司的女老闆背景很深。」
重慶當地另一位身家數十億的民營企業家，也輕描淡寫地對記者說：「她只是個代言人而已。」但沒有人能為此提供證據。
今年3月，龍湖一位高管受吳亞軍之托，與南方週末記者聊天時說，「吳亞軍肯定沒有什麼大背景，否則我們也不用這麼累了。」這位高管開門見山，「龍湖進入北京和上海的第一個項目，都是拿的當時的地王，誰願意當地王呢?地王都是先烈，利潤率不到5%。」
不過，在北京一些同行看來，這只是龍湖「放長線，釣大魚」 的一種策略而已。
