一線城市樓市出現「報復性下跌」
近幾年,很多人都持一種似乎已被市場印證的觀點:每輪房市調控後,市場都會出現報復性反彈。現在,包括部分開發商和投資者都在期望,下一輪報復性反彈將會何時出現。
其實,這只是觀察房地產市場週期的一個視角而已。筆者想說的是,當前全國樓市,尤其是一線城市正在經歷報復性下跌。證據是:剛剛過去的5月,4個一線城市的商品住宅成交量環比4月份劇減。上海一手和二手住宅成交量皆下降七成,北京期房商品住宅成交量下滑近六成,深圳萎縮超過六成,廣州下滑三成。
緣何要用「報復性下跌」這種犀利字眼?不妨以上海為例。5月份,上海一手商品住宅(剔除動拆遷配套商品房)成交量為30萬平米左右,這一成交量創造了2003年以來「非春節月份」的最低值記錄。春節前後所在月份,一般都是年度最低值,比如2008年和2009年的2月份成交量為30萬-40萬平米。30萬平米,不僅低於上上輪上海樓市下跌期中最低迷的時間——2005年5-8月份的80萬平米左右,而且更低於上輪調整期中最低迷的時間——2008年9-10月份的50萬平米左右。
上海的朋友可能體會很深,2005年上海樓市曾經歷過一次大幅調整,與目前情形相似。2004年以上海為代表的長三角樓市出現暴漲,招致2005年3月下旬「老國八條」的打壓,當時有句順口溜是「上海感冒,全國吃藥」,5月初「新國八條」跟著出臺。結果是,與當前一樣,上海樓市劇烈降溫,一手商品住宅成交量由4月份的142萬平米左右,直線下跌至5月份的78萬平米,降幅約55%。其後成交量低位徘徊,直到「金九」才開始反彈,2006年保持盤整格局。而價格則大概滯後兩個月左右,才大面積出現樓盤降價促銷現象,70個大中城市中上海的房價指數7月即出現2.7%的環比負增長,2006則保持盤整態勢。從2005年下半年到2006年,退房現象頗為多見。
總結下來,2005年的樓市調整屬於快速降溫,長時間調整(持續了一年半左右)。2008年那次則是逐漸降溫,調整時間稍短(主要受益於國家的樓市刺激政策)。2007年9月份「二套房貸」新政出臺後,上海樓市就出現降溫跡象,10月份一手商品住宅成交量比9月份略降,其後總體維持下滑勢頭,直到2008年9-10月份降至最低谷。但上一輪上海房價指數直到2008年8月才出現環比負增長。2009年3月成交量和價格雙雙出現反彈。
人們總是受慣性思維的擺佈,所以錯把2009年樓市瘋狂當作正常,有人在去年12月份「國四條」出臺後,還敢繼續衝進市場投資投機。同樣,眼下的大跌之後,很多人同樣會擔心今年剩下來的7個月,市場同樣繼續這樣的低迷。我想告訴大家的是,5月份30萬平米的成交量已屬非理性的低迷了,不僅投資投機需求逃離,就連正常的自住需求亦陷入濃重的觀望。
如果要作歷史對比,筆者認為今年一線城市的樓市,可能會重現上海2005年的市場軌跡:5-8月份成交量基本上維持低位,9月有可能開始反彈,但不會是報復性反彈;價格則很快就會出現調整,事實上二手房已經降價,接下來促銷的新盤也會越來越多,至於價格何時會到底,關鍵還是取決於政策何時會放鬆,這點需要大家密切觀察。
来源:東方早報
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