一直以來，在監管機構主導下的銀行壓力測試給人的感覺頗為神秘。
筆者得到的一份房貸壓力測試的內部報告顯示，壓力測試是在三種假設情景下對商業銀行個人住房貸款、開發貸款、土地儲備貸款以及房地產上下游貸款質量的遷徙情況進行檢測。具體分為，輕度壓力環境，即利率上浮27個基點，房價下跌10%；中度壓力環境，即利率上升54個基點，房價下跌20%；重度壓力環境，利率跳升108個基點，房價下跌三成。
商業銀行壓力測試採用「專家判斷」法，基本步驟為設定壓力情景——分析借款人現金流，財務成本變動時，第一還款來源影響程度——分析抵押物變現收入覆蓋貸款本息情況——綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力——判斷對五級分類結果變動。
消息人士透露，比如對個人住房貸款的測試，商業銀行需要根據住房重估價格、借款人及其家庭收入支出情況等參數值，由分行按照當地的房市變動，借款人行為特徵等具體因素進行測算。「要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計算存量借款人在不用壓力情況下的償債能力，由銀行根據經驗值確定安全警戒線，超過安全線以上的貸款存在違約風險。」
此外，「房地產價格下降將對借款人還款意願產生影響。」他說，銀行需要對房產價值進行重新評估，在房產初始評估價格的基礎上，對最新房產市場價格進行測算，結合房產變現能力，考慮在三種壓力變動情況下，房價下跌對貸款房價比率的影響，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款本息。
對房地產開發貸款而言，監管機構則要求預測房地產價格下跌和基準利率上升對企業還款能力帶來的影響。銀監會要求銀行分析房地產價格下跌，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款風險敞口。
土地儲備貸款是商業銀行房地產貸款又一重要組成部分。去年商業銀行年報數據顯示，土地儲備貸款的高增長態勢不容小覷。所以，在房貸專項壓力測試中，監管機構要求商業銀行分析土地或房產抵押的價格下跌對抵押物價格變動的影響程度。重點分析房地產價格下跌，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款本息，並結合抵押物變現難易程度、是否存在「懸空」風險等情況。
房價跌三成以上不良貸款率將跳升
筆者從多家銀行風控部門瞭解到，在輕度和中度的測試環境下，房價和利率的變動對銀行房地產貸款的質量影響不大，而如果房價跌幅達到三成，同時利率上升108個基點，「這將為銀行的資產質量帶來一定的麻煩。」
交通銀行副行長錢文揮此前在業績發布會上透露，該行已根據銀監會的要求進行了壓力測試。測試結果顯示，房地產價格下降30%，開發貸款不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%。
此後，建設銀行管理層針對交行的上述測試結果表示，房價下跌30%對建行不良貸款的影響「與交行大體相當，可能會略微樂觀一些」。
民生銀行行長洪琦在媒體見面會上「信心滿滿」，稱即使房價下降四成，仍不會對民生銀行的資產質量產生影響。
興業銀行的壓力測試結果則顯示，若房價下跌10％，房地產開發貸款不良率將可能上升0.11個百分點、個人住房貸款不良率可能上升0.07個百分點；如果房價下跌30％，對公房地產貸款不良率也僅上升0.99個百分點，個人住房貸款不良率上升不超過0.3個百分點。
華夏銀行測試結果是，如果房價下跌10%，房地產行業貸款的不良率將上升0.46個百分點；如果房價下跌20%，房地產行業貸款不良率上升1.73個百分點；如果房價下跌30%，房地產行業貸款不良率上升3.25個百分點。
上海銀監局最新披露的數據顯示，滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數據為基準，對房地產相關貸款進行了壓力測試。總體來看，壓力情景下對銀行業經營整體影響較小，即使房價下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36%的基準水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。
某家股份制銀行高層表示，雖然在輕度和中度壓力環境下，銀行風險質量得到了很好的控制，但是壓力測試結果顯示，在房價下調30%基準利率上浮108個基點的重度環境下，商業銀行的房地產貸款不良率會出現較大幅度躍升。
上述人士透露，從個人住房貸款看，重度壓力下對個人住房貸款利率執行上浮10%以上的客戶影響較大，房價下跌30%對貸款房價比率在70%以上的個人住房貸款會有一定影響。「這主要為2010年以來新發放貸款，房價下跌可能導致抵押物不足以覆蓋貸款本息，理性違約比例會上升。」
從房地產公司貸款情況看，重度壓力情景下抵押物價值仍基本能夠覆蓋本息。但個別企業目前經營狀況一般，在持續重度壓力，預期銷售資金回籠將受到一定程度影響，銷售現金回流降低。
測試結果偏樂觀
與銀行業內人士樂觀形成鮮明對比的是，有專家指出，目前我們所採用的壓力測試方法僅考慮房地產價格下降對房地產企業及個人違約率的影響，而實際由於房地產與宏觀經濟的高度相關性，房地產價格的波動幾乎會對所有經濟部門造成影響，但由於目前暫時缺乏對該部分影響的量化手段，故暫未考慮房地產價格下降對非房地產類經濟部門造成的負面影響。這種情況可能會在一定程度上使壓力測試的結論偏於樂觀。
「在此次商業銀行提交給監管機構的報告中，對於整體宏觀經濟的判斷則不在其中，這將在一定程度上降低壓力測試的真實性和可信性。」
根據國際經驗，如果房價大幅回落超過30％，個人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對於整個銀行系統而言，這種風險也是不容忽視的。相比之下，商業銀行應高度關注房地產開發貸款業務。在重度壓力下(即房價下跌30%)，商業銀行對房地產開發貸款不良率將出現較快速度的提高。因此，商業銀行必須對客戶違約的潛在風險更加重視，必須採取措施保持自身穩健。如果房價下跌導致房地產開發商運行困難，房地產開發貸款風險在不斷增大。
專家表示，如果房價持續系統性下降，商業銀行貸款不良率將可能成倍增加，這對於我國商業銀行乃至整個金融系統來說都是很大的挑戰，可能威脅到整個國民經濟的穩定與健康發展。
專家建議，商業銀行應積極應對當前房地產市場所出現的問題，切實提高應對風險的能力，做到防患於未然。銀行對個人住房貸款，要盡快對不良貸款餘額偏大的分支銀行進行風險排查；要對已通過竣工驗收的現房辦理住房按揭貸款；要加強對個人第一還款能力分析，通過對包括借款人工作單位、稅務部門、工商管理部門以及徵信機構等獨立的第三方調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況。對住宅開發項目貸款，必須在項目審批手續完備、「四證」齊全、項目資本金足額到位、項目綜合效益較好的前提下發放，必要時可以提高項目資本金比率。
此外，我國房地產業經過10多年高速發展，一些城市的主城區房地產(包括住宅、寫字樓與商鋪等各種房地產產品)開發投資與建設已進入相對飽和階段，房地產價格也上升過快，進一步增長乏力。因此，專家建議,商業銀行應在保持一線城市信貸優勢的前提下，逐步擴大二、三線城市的業務規模。
「沒有驚嚇，只有驚喜」。近期陸續完成的房地產貸款專項壓力測試的結果，讓許多商業銀行的高管頗為高興。在房地產調控之靴並未完全落地，房價未來走勢懸而未決之時，商業銀行似乎已經做好了充分的準備。
銀行業內人士透露，目前房地產貸款風險基本可控，多數銀行在房價下跌三成的假設情景下，銀行信貸質量惡化程度並未超過警戒水平。
筆者掌握的商業銀行壓力測試結果給出了同樣的答案。在商業銀行中，民生銀行對房價下跌的承受力最大，容忍房價跌幅在四成左右；工商銀行、建設銀行對房價下跌的容忍度次之，約為35%；交通銀行、中國銀行、華夏銀行、興業銀行等能承受的房價跌幅約為三成。
顯然，這是一份異常優異的答卷。但有專家指出，限於情景參數設置的侷限，房貸壓力測試的結果偏於樂觀，而一旦房價出現持續性回落，對於整個銀行系統而言，房地產貸款風險敞口大範圍暴露也是不容忽視的。
