房價拐點出現的三個信號
房市調控雷聲不斷,房價下跌看似雨點不大,實則暗潮湧動。近期出現的一系列信息尤其讓房價拐點顯現,房價大規模調整的步伐近了。
首先是房價先行指標紛紛回落。儘管表面上看,房價下降仍不明顯,統計局數據顯示,5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%。但房價的幾個敏感的先行指標已經出現了明顯回落。
例如住房成交量一般領先於房價6個月左右。5月份,商品房銷售面積回落至2009年5月份的水平,同比下降3%,環比降16%。70個大中城市房價同比漲12.4%,拐點可能出現;環比漲0.2%,是去年4月來最低漲幅。成交量在去年底已出現拐點,並且5月下降加快,呈現同比負增長,這導致房價拐點或已悄然降臨,也就是房地產下行週期開始。
再如二手房價格表現一般領先於一手房一到三個月的時間,甚至更長。最新公布的5月份北京二手房運行數據,5月二手住宅成交均價為12661元/平方米,比4月下降2577元/平方米,為去年以來最大降幅。二手房對市場的反應更加敏感,會提前反映市場的冷暖,因此一手房也將進入大規模降價週期。
其次,政策方仍有彈藥。近日住建部官員王玨林表示,「本次調控不同於以往的幾次調控,不會半途而廢」。他稱,「中央已經對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備。今年GDP的目標是8%,一季度GDP已達到11.9%。4萬億的投資是分兩年進行的,去年投了一半,今年還有一半,投資和消費的帶動效應今年將繼續發揮作用。從這能看出,中央已經為調控預留了很大的空間。」從這裡可以看出的是,中央為房價的下跌同樣準備了足夠空間。
第三,開發商護盤行為開始鬆動。寒流初來的時候,開發商往往是政策目標的「反方」,他們往往進行集體性的政策博弈,例如暫時結成同盟「生扛」,不降房價。但隨著成交萎縮,「生扛」的代價會越來越大。目前全國一線城市的「庫存住房」指標再度突破20萬套「大關」,據統計2008年市場大規模的價格調整恰恰發生在一線城市庫存總量在28萬-30萬套的區間。生扛的結果意味著現金流斷流和房子窩在手裡的風險,與其被動降價,不如爭取主動,開發商多頭聯盟的鬆動,會使開發商也反過來變成降價的推動者。有意思的是,一向主張高房價是大勢所趨的「任大炮」開始建議開發商控制房價了。任志強透露他不久前在中城聯盟內部建議房企「響應政府調控政策的號召倡議,在房價上漲過快、房價過高的城市適度地控制房價」。微觀層的轉向再次證明拐點出現。
来源:京華時報
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