揭露北京房租暴漲的真相：中介太不是東西了！

發表：2010-07-03 12:33

自從4月中房地產新政頻頻出臺以來，對北京中介的二手房炒賣業務形成了沈重打擊，二手房成交量下跌超過50%以上，從5月1日起至6月2日二手住宅成交總量為14414套，日均成交為436套，成交的套均建築面積在90平米上下。

北京的全部中介店面大約在7000家左右，所以平均每店月成交2套180平米左右，按照近期二手房成交19799元/平米計算，成交額為356萬。平均實際佣金比例大概在2%，所以平均每家門店的月佣金收入大概7萬出頭的樣子，按照每個門店平均員工數量6人算，7萬佣金提成1.4萬左右每個人平均可以分到2400元加上底薪800-1200元/月總計3200-3600元/月，勉強維持生存應該是沒有大問題的，但是還想像去年那麼瘋狂人均中介業務員年收入高達三、四十萬的火爆場景應該不會再有。而且，近期的二手房成交量裡經濟房轉商品房的比例應該也能佔到幾成，所以實際佣金收入應該更低。

按照當前的形勢來看，政策短期內不大可能有根本性的鬆動和逆轉。除非信心再次比黃金重要，漫天飄灑百萬億人民幣!

前面分析過依靠二手房中介按照平均水平也就是滿足溫飽，而由於業務分布並不均勻，所以肯定會出現部分中介門店吃不飽甚至頻臨關門的境地。在這樣的市場環境下，惡性競爭也就在所難免，骨頭多狗少的時候，群狗都吃得飽飽的互不侵犯。但是一旦骨頭大幅減少而狗數量依然保持高位，狗咬狗的事情幾乎是鐵定會發生的。

最近頻頻發生的中介互相群毆事件正是這一嚴峻形勢的真實反映。為了謀求生存，中介的業務重心勢必要轉向租賃市場，這也是最近一段時期以來頻頻見於媒體的「房租暴漲」消息的根本原因。

下面筆者專門就這個現象作一個分析供大家批評和參考。

據稱北京房租近期同比大幅上漲了10-20%，在筆者看來這純粹就是中介為了生存下去惡性競爭忽悠小房東的結果。

因為眾所周知，中介的生命線在於成交量所產生的佣金，二手房市場蕭條，租賃市場成為了唯一的救命稻草，因此必須製造房租暴漲的輿論導向，一方面可以提高佣金(一個月房租)，另外一個企圖也是通過製造高房租逼迫部分潛在的「剛需」放棄租房改為買房。接著分析一下中介哄抬房租的理由和藉口。

表面最理直氣壯最具備欺騙性的理由就是：眾多的潛在買房者放棄購買轉為租房，這個理由表面看非常正確呀，買的人少了租房的自然就多了。問題是這些所謂的棄買該租者原來都是住在哪兒的?難道是石頭縫裡蹦出來的，如果真的是已經在北京工作生活的棄買者，那麼原本就是住在自己的小房子或者租賃的房屋裡，所以租賃需求不可能大幅增加。

中介又說了，北京每年幾十萬外地人要進京買房或者租房，但是幾十萬外地人進京購房租房者，除了投資投機北京房產的，大部分來京打工的外地人到了北京通常就立刻要租房的, 而這種情形已經持續了N年形成了一個動態平衡，因此房租也從來沒有大漲過。而投機投資者往往只買不住，例如擁有35套豪宅的山西某縣的煤炭局局長，新政前一次性拋售北三環20多套豪宅溫州大房蟲。

所以外來人口導致租房需求暴漲的理由也不成立。中介還有一個理由就是每年大量的留京大學畢業生需要租房，這也是N年以來一直存在的事實，今年相比往年並沒有任何特殊。而且剛工作的大學生對於房租的承受能力是一定的，房租上漲他們往往就會選擇合租減少了租賃量。

我只有一套房產，沒有出租的經歷。就以自己辦公室同事的出租經歷做一個分析吧。同事一套望京的兩居室，找到一個穩定的正經高素質的長租客戶，月租 4000元年付已經租了3年今年7月份又該收取下一年度的租金，結果前幾天周邊的各色中介就開始頻繁給同事打電話，才租4000元啊，太低了，現在怎麼也得4800元/月，只要你把房源委託給我們保證能租4800元。

側面瞭解後才知道中介在惡搶囤積出租房源，通過忽悠漲價煽動房東與原租客取消租賃並取得房源就可以製造一次新的租賃業務並收取佣金。同事幫我分析了一下，即使按照中介所報的漲價後的4800元，同事支付一個月佣金4800元之後相當於到手租金為4400元/月，趕走老的穩定租戶在迎來新的租戶，如果中間僅僅產生半個月到1一個月不等的空置期，這空置成本就有2400~4800元(取低按照原租金計算)，相當於每月到手租金為4000~4200元，基本已經與原到手租金持平。

況且，原來長租的房屋通常已經會有一些老租戶已經不在乎的瑕疵，例如小漏水，地板輕微翹起，牆面暗舊等，如果為了能以4800元新價格租出，通常需要修復這些瑕疵，重新粉刷牆面，如此的話更會產生額外的成本和空值。如此一來房東將損失更大。還有重要一點，大幅度提高租金後，原來的正經過日子的長租客通常選擇環租，而中介能夠找來的承受高租金的往往是打隔斷的群租客，對房產的破壞不言而喻。

權衡再三，同事還是選擇以原價與原來的老租戶續約。在目前蕭條的市場環境下，中介之間幾乎就是你死我活的競爭，所以都要盡量忽悠房東廢棄老租約，以創造交易次數獲得佣金。一個真實就是如果普通公眾的收入沒有大幅度提高的話，他們能夠承受的租金水平也是一定的，大幅上漲必然帶來大量退租換租。

至此就完全揭示了北京租房量大幅上漲導致房租暴漲的幕後真相，在法律監管和信用道德缺失的惡劣環境下，惡性競爭的中介這個群體完全變成了一群兇惡的唯利是圖的野獸，你不欺騙忽悠房東和租客的話，你就沒有業績和提成你就得滾蛋。

所以對於中介，既要對它們魍魎小技保持瞭解和清醒，又要理解它們選擇無恥無信的無奈!什麼時候法律監管真正落實了，市場秩序恢復穩定了，低素質的中介要麼提高素質要麼被自然淘汰

来源:中金在線

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