20%的人主導了房地產市場定價

作者：葉檀發表：2010-07-22 14:36

隱性收入是房地產投資的精神支柱。房價收入比等數據屢屢在中國市場失靈，是因為房價與收入都不準確。

房價高漲主要是因為投資性購房佔據主導地位，房地產定價向投資品定價靠攏，所謂城市化的剛性需求不過是煙幕彈。而投資性購房主導，是因為中國居民收入統計不準確，更重要的是，居民收入分配極不均衡。這使得部分富裕階層主導了房地產市場的定價。

中國的隱性收入與灰色收入有多少，決定了在貨幣多發時代對於資產品的購買能力。根據中國改革基金會國民經濟研究所副所長王小魯的推算，2008年全國城鄉居民可支配收入總額為23.2萬億元，這比國家統計局的數據高出9.3萬億元（可視為「隱性收入」），比國家統計局「資金流量表」的住戶可支配收入計算高出5.4萬億元（可視為「灰色收入」）。

隱性收入與灰色收入增長的幅度十分驚人。2005年中國居民的隱性收入4.8萬億元，其中按同樣口徑計算的灰色收入部分是2.7萬億元，而2008年中國的隱性收入和灰色收入都擴大了近1倍。與此同時，中國主要城市的樓市交易量與成交均價也同步上升。

2008年是房地產調控年，到2009年，房地產交易量與均價大幅上升。按照中國指數研究院的統計，2009年，全國主要城市樓市交易量同比2008年上漲均在50%以上，重點城市中，天津、武漢、杭州、南京等漲幅超過100%，非重點城市的福州和廈門同比漲幅超過200%。2009年，主要城市樓市成交均價普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。

以個別城市統計，同樣反映了房地產與隱性收入、包括資產在內的儲蓄的同步上升。按照上海統計局的數據，2005年全年上海市商品住宅平均銷售價格為6698元/平方米，與上年相比，上漲幅度為9.2%。到2009年，上海市統計局總經濟師蔡旭初介紹，全年新房價格漲9.2%，獨獨不見了均價。按照中國指數研究院測算，均價為每平方米11790元，上漲了43%。如果按照民間機構如方方地產諮詢機構《上海房地產市場2009年年報》的數據，2009年在房地產大年中，市場價量齊增，上海商品住宅平均交易價格達到16000元/平方米，上升了58%。

有機構通過灰色收入對中國房地產得出了樂觀的結論，認為公眾低估了房地產市場的承受力。如瑞信分析師在最近的報告中，援引中國城市家庭收入領域的知名學者王曉路的研究說，中國的未申報收入或灰色收入可能意味著，中國居民負擔房子的能力可能比很多其他國家要強，即使是在過去幾個季度房價飆升之後。根據王曉路的調查和計算，中國全國住房負擔能力目前可能低至3.5。換句話說，研究表明，目前中國的平均房價只相當於家庭平均收入的約3.5倍，比很多發達國家都要低。瑞信樂觀地表示，如果使用涵蓋灰色收入的統計數據，家庭負擔能力比率將比官方對中國多數城市的預估下降近一半。

事實果真如此嗎？如果隱性收入與灰色收入平均分配，那就沒有貧富懸殊這一說。正是因為分配懸殊，導致中國的房地產被灰色收入者主導，引發了激烈的社會矛盾。

按照官方統計，2008年中國最高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4萬元，而王小魯用自製模型分析推算的結果是13.9萬元，是官方統計收入的3.2倍，隱性收入為9.5萬億元。中國城鎮10%最高收入家庭的隱性收入佔城鎮居民隱性收入總量的63%。而20%的高收入家庭居民的隱性收入，佔全部城鎮居民隱性收入總量的80%以上。

在宏觀調控下，市場由剛性需求主導。如中國指數研究院的年度抽樣調查顯示，2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到81.3%，但2009年在刺激政策作用下，投資性需求竄升到30%以上，主導了定價體系。

由於20%的人佔有了80%的灰色收入，如果由20%的人主導資產定價，其他80%的人不得不踉踉蹌蹌跟隨高收入者、投資者的腳步，巨大的壓力之下，形成了深不見底的社會裂縫。因此，灰色收入的增加與收入的不均並非中國房地產之喜，而是中國房地產之憂。本輪以保障性、剛性需求為主的調控，正當其時。

近兩天在緊縮預期下，鐵礦石價格與建材價格卻逆勢大漲，顯示了按捺不住的通脹預期。如果房地產價格因此上漲，就是自動引來嚴厲調控，所謂的大盤股上升、股市風格變換，全都是無中生有的自我安慰。

来源:博客

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