在享受北京的慷慨的同時，香港不能繼續其對房地產的痴迷了。
1997年房地產泡沫破裂以來，香港的經濟就開始停滯不前了。人均名義國民生產總值(即未經過通脹調整)在過去十幾年中上升了約10個百分點。港幣對人民幣匯率下降了20%——衡量香港生活成本的指標——「停滯不前」不過是描述香港現狀的一個委婉用語罷了。事實上，如果用相同的貨幣計算，自亞洲金融危機爆發以來，香港的生活水準要比日本糟糕多了。
此外，如果沒有北京方面的大力支持，香港的經濟表現還將比現在更加糟糕。例如，大量內地居民前往香港購買奢侈品，這是香港零進口關稅政策下的一個經濟亮點。但是，如果內地缺少具有競爭力的行業，那麼它也將取消進口稅。內地的高進口稅恰恰催生了對香港的種種需求。
香港股市則是另一個增長性行業——本質上來說，它就是北京的一個外幣交易市場。如果將合格境外機構投資者(Qualified Foreign Institutional Investor)門檻提高至5,000億美元，那麼上海也可以輕鬆跨入這個圈子。如果沒有北京的慷慨大方，很難想像香港現在的經濟會怎樣。
香港所有的不幸都可以歸因於對房地產的痴迷。可能有人會認為，在1997年房地產崩盤之後，香港會像日本一樣永遠地擺脫對房地產的痴迷。可事實完全不是這樣。香港人最近的一個夢想是，能有一個內地傻瓜前來敲門，出價幾千萬美元買下他的公寓，這樣他就能永遠快樂幸福地生活下去了。這個夢想，連同低利率一起，已經使香港的房價定格在僅低於1997年最高峰時10%的位置上。
「你不能再給香港的房價一個價格標籤，」香港一名房地產行業老手告訴我說，「它就像是一個宋朝的花瓶，或是畢加索的畫作。我們有13億內地人想要來收集。你怎麼能給它貼上價格標籤？」
儘管坊間流傳著有關內地人扛著幾麻袋現金到香港來買房的故事，香港經濟泡沫的真正原因卻是傳統債務。在過去三年中，香港的債務增長速度是經濟增長速度的三倍。事實上，香港的私營經濟槓桿高於1997年時的數據。沒有一個經濟實體像香港這樣，在重大經濟危機之後，槓桿率增長如此之快。
香港金融行業完全不負責任的做法加速了這種泡沫。與香港銀行間同業拆借利率(Hibor)相關聯的貸款利率不足1%。如果利率提高至3%，許多借款人將陷入困境。這種產品真的就優於美國次級抵押貸款嗎？香港政府如何能容忍這種金融產品？當泡沫破裂時，香港政府將不得不通過限制供應來再次提高房價，以拯救金融行業。本質上來說，香港每經歷一次經濟週期，規模就縮小一些。
從另一個方面來說，內地城市所採取的是「數量最大化」的策略。目前的房地產泡沫為當地政府提供了最大化發展的資金條件。當泡沫破裂時，政府便會讓房價下降以吸引新的業務。
內地城市每經歷一次經濟週期，規模就擴大一些。廣州和深圳這兩座城市即將擁有2,000萬人口。北京和上海將擁有4,000萬人口。很難想像人口700萬的香港能在內地的超大型城市群中立於不敗之地。
上世紀90年代香港房地產泡沫的部分原因是人們對於未來過於樂觀的態度。GDP和工資均以兩位數的速度增長，房價的增速更快。而人們對此的解釋是收入增長外推——即，房價增長領先於收入增長几年。相比較而言，現在的泡沫就是一場鬧劇。接下來十年中，工資不會出現快速增長，香港所面臨的主要挑戰是來自於內地的競爭壓力。儘管在過去十年中，香港經濟停滯不前，上海則飛速發展，但香港的平均工資仍然是內地一線城市平均工資的2.5倍。
正如我之前說過的那樣，香港的競爭對手已經不是上海，而是我們的鄰近城市，如廣州和深圳。如果香港不改變現狀，轉而採取增長策略，那麼它將失去在粵語城市中的領先地位。
香港的基本競爭劣勢是它的高房價。住宅股票的價值可能是GDP的四倍還多。而且這僅僅是對香港一半的人口而言。剩下的另一半人口仍住在公共住房或政府補貼住房中。世界上沒有一個城市像香港一樣，經濟重心如此依賴房地產。
北京對香港的優待很大程度上是以上海為代價的，這樣的政策是不是可持續？在中國所有省市中，上海的人口僅佔全國的1.6%，而其對中央政府金庫所作出的貢獻卻是最高的。香港呢，香港的貢獻是零。政府忽視最高產的上海，偏袒拖累整體經濟的香港——這樣的局面還要持續多久？
香港必須要平衡房地產政策中的數量和價格，以跟上大形勢。首先，香港應該叫停可能使政府陷入下一場經濟衰退的瘋狂貸款產品，應讓銀行對高風險貸款制定更嚴格的規定。
其次，香港政府應當考慮施行房產稅，並將其作為代替土地出售的主要收入來源。稅率可以從2%開始，然後逐漸上調至5%。這種政策可降低政府支持土地價格的積極性。考慮到香港需要為老齡人口花費的福利性支出將逐漸上漲，此類政策將是不可避免的。
第三，政府應當考慮在彈丸之地維多利亞港以外的地方另外設立一個更大型的商業中心，大嶼山是一個理想的場所。香港目前正投入大量資金建造香港-澳門-珠海大橋。如果沒有城市擴張策略，就很難收回成本。
香港人將房地產轉手給內地人的夢想可能終將是個夢。人口老齡化、不溫不火的經濟、依賴北京給予的優惠政策——香港正在漸漸失去優勢、變得平庸。是時候該醒醒了！
