中國房地產盛筵已散（圖）

作者：葉檀發表：2010-08-17 12:45

嘲笑政策的最終結果是嘲笑了自己。8月13日，中國中央人民廣播電臺援引副總理李克強，稱當前要積極貫徹國務院關於房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，增加住房有效供給，鞏固調控的初步成果，保持房地產市場和經濟的長期平穩發展。這說明，房地產宏觀調控不存在鬆動的可能。

房地產黃金時代已經過去，白銀時代正在到來。

在房地產黃金時代，購房捂地者閉著眼睛就能賺錢。房地產資產的急劇增值傳遞給所有人重要信息，房地產是最重要的金融保證品、信貸抵押品，是安全係數最高的投資工具，全民炒房時代就此開始。儘管從2003年到2007年有「新八條」、「國六條」等政策抑制房地產投機，但從未收長期之效。在短暫的房地產調控與房價膠著後，房價總是把上一輪的頭部當成底部，在更高的平台上召喚著更多的投資者。

中國房地產的總市值難以有確切估量，2006年有人根據國家統計局公布的人均住宅面積與城市人口，加上2007、2008年的住房銷售價格推算，2009年城市住宅總市值為75.5萬億元。從一線城市看，5年投資價格起碼翻番。另據杭州市房管局的數據，2002年杭州市區預售商品房成交均價為5134元/平方米，隨後逐年上漲，至2009年商品房成交均價為13838元/平方米，較2002年增長了170%。由於杭州城市範圍不斷擴張，原杭州城區的樓盤價格上漲200%以上。

房地產黃金時代發展到極致，投資陷入瘋狂。拆遷與新建量居高不下，去年12月，中國房地產研究會副會長顧雲昌先生表示，中國每年新建房屋面積佔到世界總量的50%，而建築能耗佔到全社會能耗的40%。這還不算完，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮為拆遷推波助瀾：「中國至少有一半以上的住房在未來15年後得拆了重建」！

如果陳淮的預言成為現實，就是中國經濟的大不幸。在拆遷的過程中，見機早者成為先富一族，房地產異化成貨幣的另類標誌，古建築遭到毀滅性破壞。

以北京為例。過去50年中，經歷過三次重大的改造浪潮。第一次，是在上世紀的50年代新中國成立以後；第二次，是90年代開始的「危舊房改造」；第三次，是2000年至2003年的大拆改。這些改造帶來的結果，是北京舊城歷史性建築損毀過半。

到 2010年，北京城中保留較完整的歷史風貌空間已不足15平方公里，在1949年舊城原有的2000萬平方米歷史建築(包括1300萬平方米平房四合院) 中，今天保留下來的不足四分之一。原來北京的3050條胡同，至2003年，道路寬度在20米以下的胡同(包括街巷)僅有1600條，目前舊城內被直接稱為胡同的，只剩下400多條。

圍繞著拆遷與反拆遷的糾紛，成為中國最主要的社會矛盾。隨著城市區域的擴大，以及拆遷成本越來越高，對農田的佔用以及在老城區內擴大建築面積、建設商住一體的城市綜合體，成為土地溢價的主要來源。

美妙的黃金時代正在過去，房地產白銀時代正在到來。

房地產市場隨著宏觀經濟的轉型而轉型。宏觀經濟試圖擺脫房地產的捆綁，但在城市化進程中，又必然帶來某些區域房地產的升值，而中國轉型成本需要土地溢價支付。重慶的城鄉一體化就是動用土地溢價的新做法。

一方面，政策高壓態勢不可能鬆動。房地產在拉動GDP的同時，負面作用盡顯無遺。如果延續目前的房地產政策，保障房供應不足、商品房由投資者主導定價，中國社會無法穩定，城市化進程中從農村進入城市的人群將成為無技術、無房產、無保障的三無人員，每年流入城市的人群是龐大的貧民窟的溫床。保障型住房成為重點。8月13日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在北京市委書記劉淇、市長郭金龍的陪同下，考察了北京市的廉租住房、公共租賃住房等建設。保障性住房建設有三重目的，一是緩解房地產市場嚴重的社會矛盾，二是防止房地產投資過快下行，三是為商品房價格的上漲預留空間。

另一方面，政策也不可能過於緊縮，軟著陸始終是宏觀經濟的第一要義。地方政府的房地產依賴症遠未結束，筆者所到城市，無不處於新區的大規模擴建之中。60年前，成都中心城區只有18平方公里。而今，成都中心城區建成區已超過400平方公里，是新中國成立初期的22倍多。從2003年到2009年，是新區擴張的高峰期。為了提升土地價值，地方政府往往採取行政中心搬到新區、將軌道交通建到新區、對新區的某些企業實行稅收優惠，無所不用其極。

以往十年的房地產市場化已經造就了龐大的房地產既得利益階層，任何會導致折價的政策都會遭到強有力的阻截，物業稅就是雙方爭戰的前沿陣地。雖然今後必然推出，但短期內推出可能性不大。

今後十年，房地產市場的財富不再是俯拾即是，房地產投資客必須睜大眼睛，既要看高鐵規劃，又要看水源、配套設施、教育等自然資源與社會資源溢價，並且從政府的經濟規劃中尋找下一個熱點區域與行業，找準投資的熱點區域與熱門的商業樓盤。

房地產市場得利者希望找到高房價持續的理由，未得利或者受損者希望看到房價在政策下節節潰敗。但所有的政策都是妥協的產物，正如所有的市場最後都要找到平衡。而中國的房地產市場正在尋找平衡的過程當中，既不會一下子墮入黑鐵時代，也不可能在黃金時代駐足太久。

任何瘋狂都不可能持久。

来源:金融時報

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