房價從來沒真降過 何來假回暖(圖)
最近,房市反彈了,排隊現象重現江湖,於是乎,又有人說這是假回暖,幾乎是2009年啟動之初盛行的假陽春的翻版,除了改改時間外,其他的幾乎沒變。很多不明白,為什麼這不是假回暖,說實話,從2007年起到現在,房價從來沒有真正的有效降下來過。
很多人立馬會拿出2008年的例子,但事後大家想想,當時是有效的真降嗎?當時的所謂降價,一方面是2007年全面遏制交易政策威力,另一方面是統計數據的花招,才造成了所謂的降價效應。當時的信貸收緊和二套房政策,再加上重稅政策,成交量就下滑了,高檔樓盤被集中向後推出,直接造成了2009年瘋狂的盛夏。在不想讓市場漲的時候,就可以不算高檔盤,或者限制這些戶型和高檔盤、優質盤的交易,統計數據顯然當然是下降。但真的是有效下降嗎,並沒有,所謂有效下降就必須要超過8個月,降幅達到20%,但是,就算從統計數據看,2008年的房市才跌了不到2%。從現實來看,很多開發商都是先漲價而後再降價,這是假摔,假跌。
所以,房價從來沒有真正的有效降低過,就拿新政以來的效果來看,房價野馬是上套了,但是,這依然是卡住市場成交量不放導致的,很多高端樓盤都難以推出,沒有優質樓盤供應,再加上限制性貸款和異地購房限制政策,市場似乎被控制了,但是,這樣持續下去是不行的,不是市場行為,長持以往,市場還會大爆發。如今,很多樓盤提價,比如說萬科。
北京萬科長陽項目每平方米漲了不到200元,就被國務院辦公廳輿論監測部門關注。而萬科給出了「調價說明」中指出,相對於萬科長陽項目第一次開盤的房源的所處位置,本次推出的產品更靠近社區內部,相比一期也更遠離城鐵,較為安靜。也就是說,萬科的漲價是結構性的,既然市場可以接受,為什麼不能賣呢,壓是壓不住的,還給炒客留下更豐厚的利潤空間,助漲炒客的炒作心理。
很多人將開發商大量推出新樓盤視為降價的依據,這是假命題。京城多家中介機構表示,北京樓市仍處在調整期,而9、10月間,新樓盤將放量推出,由此可能引發的價格戰還會對周邊的二手房價格有所抑制,因此房價在年內將難有上漲的空間。
事實上,在過去的歷史中,房價總是隨著供應量的增大而上漲的,真正到了供應量減少而上漲,那已經到了捂盤惜售的階段了。其實,也很好理解,原因在於,現在的庫存量不足以讓房地產價格下降,還不能起到威懾的效用,好樓盤推出的越多,買家越多,於是量價齊就會實現。
媒體認為,8月份大戶型銷量佔比明顯上升,單套面積超過140平方米的大戶型與7月相比上升了20%;按照預售套總價來算,超過300萬元的房源掛牌量環比也增加了18%,投資者一般青睞中小戶型,如果市場中大戶型佔比上升,證明投資者並不看好市場。
其實,真實的含義是,正是大戶型銷售增長,才促使了房價在統計學上的上漲,因為這些大戶型很多都是優質盤和高檔盤,他們的推出和交易,是會助推整個均價上漲的。
還有,房企資金鏈可能與2008年有點不一樣了,債務增加,但獲取資金的能力增強了,特別是能在股市圈錢,和2008年已經不同了。根據已披露的A股房地產上市公司中報,112家上市房企(剔除變更主營業務的ST興業)上半年銷售超1200億元,總負債逾7836億。即使扣除預收賬款,112家地產商的總負債也不會低於5000億元。另有H股上市房地產公司,亦背上了巨額的負債。
這些負債,短期內還不足以威脅整個房企,而且,現在房企對抗信貸緊縮能力有所增強。
不要輕信假回暖,事實上,現在很多朋友都和我說,現在誰還在說假回暖,和2009年說假按揭和假陽春沒區別,都是什麼什麼。說實話,現在房價已經成精了,壓不住,不過,要想別讓洪水氾濫,只有兩種辦法:一手要堵住,一手要疏導。堵住是打擊投機、囤地、惜售;疏導就是得增加小戶型和增加供應量,讓庫存量來從根本上壓垮他們。
来源:中金在線
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