警惕按揭貸款的陷阱(圖)
同事小衛最近剛買了一套二手房,北京東五環外的一套60平米小戶型。小衛兩口子已經買過經濟適用房,所以這套是二套房,首付和貸款都要面臨更苛刻的條件。東拼西湊了首付之後,餘下80萬做了商業貸款,分30年還清。
小衛兩口子月收入不高不低,兩個人加起來2萬左右,比夾心層略好一些,但是在北京這樣的大城市還是很難有什麼積蓄。買這套房其實是為了等將來小衛的父母年紀大了好接到北京來住,方便照應。為了迴避二套房的限令,小衛甚至還動過假離婚的念頭,好省個幾萬。但一想到萬一弄假成真等各種風險,還是放棄了這個念頭,不過,最終小衛還是在銀行爭取到了貸款利率下限(七折)的資格。可是我沒有想到的是,精打細算的小衛卻在按揭上不求甚解,損失不小。
小衛耳根子軟,中介說:「你貸長點,將來提前還貸沒什麼區別!」而銀行則說:「你要是打算提前還,那麼還是等額本息省得多!」於是傻乎乎的小衛就選擇了30年的商業貸款,用等額本息還款,而且打算將來有錢了提前還清。小衛如果按時還款,在貸款利息不變的前提下,本金80萬,利息負擔大約60萬,月供3900 元。這是現實的情況。
假設小衛選擇了等額本金還款呢?總計利息50萬,首月月供5000元,以後按月遞減。可以看到以他們的收入,5000元和3900元對於生活質量的影響是有限的,但是利息節省了10萬。
那麼如果小衛提前在第五年還清貸款,與一開始就貸款五年的差別在哪裡呢?如果提前到第五年還清,小衛一共支付利息16萬元。如果一開始就按照5年期貸款,按時還清,支付利息85000元不到,月供14700元。可以看到利息節約了近一半,因為5年期正好是一個門檻,5年以下的利率比5年以上要低。當然,月供的壓力也很大。因此並不適合小衛的情況。
但是月供3900元顯然也是一個太過浪費的方案──尤其對於這麼一個並不寬裕的家庭來說。最適合小衛的方案,其實是貸款10年。如果選擇貸款10年,到第五年還清,利息支出為13萬元,月供8100元。這顯然對於已經擁有自己住房的小衛來說並不構成太大的壓力,同時還節約了3萬的利息。即便不選擇提前還款,10年期總利息18萬,比30年少了42萬,月供僅僅多了一倍多一點點。如果選擇等額本金則利息支出更少。
我還問小衛為什麼不選擇公積金貸款?小衛說,中介說公積金手續特別多,很麻煩。我暈!中介動輒幾萬的費用收進去,要他們幹嘛的?都省事還要他們幹什麼?我們不妨再看看選擇公積金的結果──利息55萬,月供3750元。公積金貸款因為手續多,放款慢,很多房主不太願意。但是不要忘記,現在是買方市場,現金在手有的是主動權。大不了把房價加上五千一萬的,作為時間問題的補償,也還是比商業貸款划算。
再一種比較普遍的說法是,如果提前還貸,等額本息比等額本金省得多。這是一個偷換概念的說法。從小衛的例子就可以看出,兩種貸款方式利息差距10萬,比商貸和公積金貸款之間的差距還要大。如果提前到第五年還清,等額本息法已經支付利息16萬,節約利息44萬。如果用等額本金法,已經支付利息15萬,節約利息35萬。銀行只會告訴你,等額本息「省得更多」,但是不會告訴你,兩種方法的計算基數是不一樣的,一個是60萬的利息,一個是50萬的利息。單純從你支出的利息來看,等額本息支付16萬,等額本金支付15萬,當然還是等額本金划算。如果改成提前十年還清,等額本息比等額本金要多付出25000元的利息。總之,越早還兩者的差距越小,越晚還兩者的差距越大。
買房子要記住,面對資本家(銀行或者中介)的推薦,一定要三思而後行。
来源:華爾街日報
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