潘石屹:新政立竿見影 退房潮呼嘯而來 (圖)
國家有關部委再度收緊房貸政策,要求首套房首付須超三成,三套房貸全面停止。不到24小時內廣州爆發大規模「退房潮」,這其中便包括位於番禺號稱中國第一大盤的某項目。在重拳調控出擊之下,樓市陷入一遍恐慌……
9月29日,七部委出臺政策措施遏制部分城市房價過快上漲。SOHO中國董事長潘石屹第一時間對新政策作瞭解析,認為住房信貸政策和全國試點房產稅是新政中最為重要的兩條。他認為這次調控對市場有立竿見影的影響。
二次調控在意料之中
潘石屹表示此輪調控其實在意料之中,許多點都是過去政策的延續,但避免了「上有政策,下有對策」的現象,比如如首付提高到三成以上的一刀切;也有些是對下一步即將出臺的政策打下了伏筆,讓市場早有預期,比如房產稅;還有些可能也很難落實,比如增加土地供應,拆遷難,耕地不讓佔,還哪有土地呢?
住房信貸政策和全國試點房產稅最為重要
潘石屹認為新政5條政策中住房信貸政策和全國試點房產稅兩條最為重要:住房信貸政策就是「按揭政策」,過去一直在劃分首套、第二套、第三套以上,操作和監管起來太困難,這就是屢屢調控仍不見成效的根本原因。按揭首付調整,實質是用多大的槓桿啟動住房需求,一成就是十倍槓桿,二成就是五倍槓桿,三成以上就是三倍以下的槓桿。現在是從五倍的槓桿調成了三倍以下,自然啟動的住房需求就會下降,是立竿見影的影響。
房產稅只是擴征,原來就有房產稅的政策,只是住房免收了。現在再出就是重新徵收,在政策的出台上就比較容易。房產稅雖然沒有明確,但用了「加快推進」 的字眼。給人的感覺是房產稅在向我們一步步走近。「房產稅」的出臺,會增加持有住房家庭的日常成本,更會影響到以投資為目的購買多套住房家庭的需求。
在此輪調控的五條政策中,除第一條要限制家庭購房套數屬於臨時性政策之外,其餘都抓住了問題的關鍵,隨時可以調整。如果三成的首付還壓不住房價,可以調成四成、五成或更高。待到租金回報率、空置率等指標回到正常範圍之內,調控就可以看作成功了。
對下季度市場不樂觀
從上半年上市公司財務指標分析來看,各房企的負債率普遍偏高,平均比2009年高出20%,因此房企都寄希望於「金九銀十絕地大反彈」。但在九月剛結束時,政府就出臺了以上政策,其中按揭政策尤其對市場有立竿見影的影響作用;另外,還有懸在頭上的一把劍就是「房產稅」什麼時候出來,也對購房者的心理預期有重要的影響。基於以上判斷,潘石屹對下一季度住房市場的房價和成交量不樂觀。
来源:中金在線
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