葉檀:房產稅能否降房價取決於政府是否有私慾(圖)
筆者堅定支持徵收房產稅,目的是擺脫土地財政綜合症、建立地方公共財政體系、為資產泡沫降溫。
但是,必須指出的是,房產稅不一定降得了房價。
房產稅能否降房價是個偽命題,任何一個問題都需要明確的前提條件,只有浮動匯率與嚴格的貨幣紀律才能降房價,固定的低稅率不可能抑制房價。
不同的經濟體徵收房產稅的效果截然不同,德國與我國的香港地區同樣徵收房產稅(香港稱為「差餉稅」),德國房價穩定,我國香港地區卻成為全球投資者的樂園。
過去10年間,德國名義房價每年僅上漲1%,德國物價水平平均每年漲幅達2%,也就是說扣除物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。德國房價10年不漲,甚至在金融危機時仍繼續保持平穩態勢。香港房價在1997年東南亞金融危機之後到達泡沫極限,而近兩年再次攀升,購房成為香港本地居民不堪承受之重,最高每平米達到70萬港幣。
最根本的原因是,德國經濟從來沒有以土地為綱,相反,對於房地產一直視之為重要的剛性需求與民生要求。反觀香港,對土地卻竭澤而漁,政府財政依靠土地,壟斷巨鱷從土地獲得暴利,為了平抑地價發明的勾地制度,卻成為地價的助燃劑。
正因為政府與巨鱷們結成了聯合統一戰線,香港的房地產價格成為私慾的武器,這從香港的數碼城項目看得一清二楚。但內地卻把這套最糟糕的體制學得惟妙惟肖,甚至照搬勾地制度,不出意料,雙方互相勾兌:香港的一些大佬們把炒地皮的一套搬到內地,閑置地與暴利地中閃動著他們的身影;而內地的富豪們則到香港大買特買天價樓盤。投資家的私慾與政府的財政收入胃口天衣無縫地結合在一起。
同時,德國是個嚴格執行財政紀律的國家。德國絕不允許出現通脹苗頭,更不必說惡性通脹,只要CPI超過標準,德國央行一定加息,這是鐵的紀律。因此,德國不會產生由貨幣泡沫而起的資產價格泡沫,類似於日本房地產泡沫的土壤在德國被連根鏟除。
在這方面,香港又是個反面例證,不過,這倒不是因為香港政府的貪慾,而是香港聯繫匯率所致,香港作為美國的貨幣投射亦步亦趨地跟著美元的步子走,而完全不顧本地的經濟是冷是熱、資產品價格是高是低。這是殖民地貨幣體系的悲哀,只有港幣與美元脫鉤,才能找回自我。從金融危機後,美元大致以貶值為主,而香港的經濟卻與內地聯繫更加密切,在實體經濟方面一路飄紅。香港熱病吃熱藥,導致房地產價格一路上升。
德國以嚴厲的稅收政策抑制房地產投資者,對於土地與房地產徵收浮動稅率。
在土地稅上,政府對於自用式房屋購買者和其他土地買賣經營者進行嚴格區分,不同對待。該稅名為土地稅,實際上是政府向德國境內的地產(包括土地、地面建築物)徵稅,稅金的多少則按照登記的地產狀態和價值確定。其徵稅基礎為每年初按照稅收評估法(根據成交土地的價格得出同類土地的納稅價值)所確定的課稅標準價值,一年一繳。
德國不僅有房產稅,用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅,還有本質上的資本利得稅,買賣盈利繳納15%的差價盈利稅,十年內出售即參照公司稅標準徵收資本收益的25%。土地購買稅和資本利得稅的適用範圍還包括買賣房地產公司的股票。市場價格高,稅收就大幅上升,投資者無利可圖。因此,即便在馬克上升期間,德國也沒有出現大規模的資產泡沫,所有覬覦資產品價格上升的國際炒家投資者全都鎩羽而歸。
來看中國內地,土地財政、通脹壓力與溫柔的資本利得稅一應俱全,房價想不漲都難。今年出臺史上最嚴厲的調控政策,2010年前三季度,30個城市土地出讓金累計接近9000億元,同比增長七成,大型的標桿房企依舊不差錢,拿地熱情不減。稅收沒有徹底改革的指望。
沒有嚴格的財政與貨幣紀律,沒有抑制投資的稅收體制,沒有充當公共利益維護者的代表,只想象徵性地0.3%的房產稅,房地產市場在受驚之後,還會大漲大跌,成為投資者樂園。
来源:中金在線
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