國內房地產業面臨永久性的調整(圖)
十多年以來,經歷了數次房地產調控,不少人形成了中國樓市高房價、高泡沫、投資需求持續釋放和調控必然短期化的線性思維。從目前的態勢來看,不僅調控將長期化,連中國房地產業的發展模式都可能面臨永久性的調整。
在10月23日的一個國際資本論壇上,財政部財政科學研究所所長賈康表示,房產稅的推出已經是「按月計算」,但房產稅不會向第一套房徵收,投資房將成為房產稅調控目標。賈康還表示:「房產稅推出後,將使得當前正在進行的這輪房地產調控,達到與過去不一樣的高水準。房地產稅並不會是政府調控的‘最後一張牌’,未來調整一定是多種手段綜合使用,比如物業稅……」
財政部人士表態透露出的重要政策信息是:一、房產稅很可能在明年推出;二、房產稅只是第一步,物業稅才是最終目標,而且肯定要推出。
當中國樓市恢復理性,房產稅與物業稅將顯著抑制投資性需求的增長,加上巨大的房產存量,將導致對中國房產總需求的下降。以美國為例,美國房產稅(除阿拉斯加外的各州平均稅率為1.44%)長期抑制了房價泡沫。根據羅伯特•希勒編製的扣除通脹的美國實際房價指數,從1890-1990年間,美國房價只上漲了26%。
中國十多年以來的房地產開發模式以新房為主:地方政府高價賣地,房產商買地蓋房再賣房。這種模式的好處是供應量大幅增長,城鎮戶籍人口的人均居住面積1997年只有17.8平方米,而到了2009年底已接近30平方米。負作用則是在「土地財政」模式下,地方政府與開發商推高房價,積累成嚴重的社會問題和政治問題;高房價還對內需增長和城市化形成擠壓效應,對經濟發展構成障礙。巨大的房地產存量也將導致增量的增長將會減緩,「賣地建房」為主的開發模式,已遇到不能持續的問題。
按2009年城鎮戶籍人口人均30平方米的住宅面積,和2007年4.31億城鎮戶籍人口計算,城鎮有近129億平方米的住宅存量。2009年全國住宅的平均價格是4474元/平方米,加上今年房價的增長,住宅均價已接近5000元/平方米,而中國城鎮住宅總市值是64.5萬億元,這相當於中國 2009年GDP的190%。
假設中國存量住宅中,有30%是二套及以上住房,房產稅針對二套房徵收,每年的稅率為0.5%,理論上全國每年的房產稅收入將近1000億元。同時,中國城鎮房產存量中,有近30%是商業地產。商業地產的房產稅,加上二套房交易契稅稅率從1.5%提到3%以上,二手房交易個人所得稅從按成交價1%徵收提高到按差價20%徵收,一年來自房產的稅收增加2000億是可以預期的。中央如果將這些稅收更多地分給地方,地方完全有積極性保證較高的徵收率。這可以部分填補土地出讓金收入的缺口,使得物業稅出臺的阻力更小。加上物業稅的出臺,政府將逐步從土地出讓金中取得一性次出入轉為從房產存量中取得穩定的收入。
中國房地產市場的這種階段性轉變,也將改變房企的經營模式。SOHO中國的潘石屹與萬通地產的馮侖都曾注意這一問題。潘石屹認為:房地產行業經歷了高速發展的時代,已經到了沉澱的年代。萬通地產的馮侖則認為:房地產行業分成三個階段,第一個階段主要就是地主加工頭,第二個階段是廠家加資本家,第三個階段是導演加製片。從具體經營重點上來看,第一階段重點在製造上,原料成本都是競爭要素,能買到便宜地段、能降低生產成本。第二階段是營運能力,競爭焦點是已經逐步轉到人的身上,怎樣把品牌和服務做好。到第三個階段則是不動產金融,也就是資本介入下的資產交易。
最終分析結論:
在巨量房地產存量和高房價之下,房產稅及未來物業稅的開徵,將導致房地產業的遊戲模式發生變化。如果地方政府的收益點逐步從一次性的土地出讓金轉向來自存量房產的穩定、長期的收入,國內房地產業的模式也將發生變化,逐步從大量、快速開發新房,轉向新房開發與存量房的持續經營並重轉變,最終轉向以存量資產交易為主、物業稅發揮重要角色的階段。這一轉變在中國市場上是緩慢的,但可能是永久性的。
来源:鳳凰財經
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 千年前的人類抵禦矮人「他」化為惡龍(圖)
- 龍年龍抬頭地龍翻身 世界已現動盪不祥之兆(組圖)
- 世界上最貴的歌 4句歌詞火遍全球(組圖)
- 中國野雞大學榜單出籠! 你上的大學上榜了嗎?
- 揭秘:習近平四個兄弟姐妹都經商
- 薄書記當政 重慶嫖娼花樣世界首創
- 溫家寶非常特殊 (圖)
- 「我爸爸是李剛」不一般 死者家屬盼公平(組圖)
- 共產黨的忠實僕人(圖)
- 反日示威轉向 寶雞標語觸及國內問題(組圖)
- 被李剛兒子撞死的漂亮姑娘——曉風(組圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 史上最大氣磅礴的一首詞 意境難以比擬(組圖)
- 什麼是寒相?人身上有11種寒相阻礙運勢(組圖)
- 巨乾生隨戰略支援部隊消失 升格的網路空間部隊習得攥緊(組圖)
- 北京行賄聯合國世衛醜聞爆光 重磅內容令人瞠目結舌(圖)
- 大陸超級網紅「貓一杯」得罪了誰?3千萬粉絲一夜清零(圖)