北京新盤均價19000元(圖)
限購、加息、預售款入專戶、首套房貸最低利率上調至8.5折……政策不斷錘煉著開發商日益緊繃的資金鏈。然而,儘管11月份市場前景黯淡,多個開發商仍然選擇這一時段加速推盤。截止到10月27日,據新浪樂居樓盤數據統計顯示,北京有37個項目計畫在11月開盤入市,其中純新項目達到17個,佔比接近一半。
在「限購令」等嚴厲政策打壓下,9月的成交量萎縮,在這個敏感時刻,開發商選擇在11月密集開盤衝鋒,背後究竟是什麼原因……
五六環成主流成交區
本應該在金九銀十出現的推盤潮,終於姍姍來遲。
根據新浪樂居樓盤數據統計顯示,37個項目計畫在11月開盤入市,其中純新項目達到17個,這大大超過了10月的推盤量。北京市房地產交易管理網的數據顯示,10月份領取預售許可證的有14個樓盤,而在這些樓盤中,仍有7個樓盤顯示處於「正在預售」狀態,並未開盤。
從地理位置來看,五至六環無疑成為11月開盤項目的主要分布區域。據記者統計顯示,計畫開盤的37個項目中,五至六環間項目多達26個,佔總體比重達70.3%。
牟增彬告訴記者,目前,由於五環內可開發土地資源稀缺,因此五至六環間已經成為京城房地產市場的主流成交區域,這也是首套房購買者的主要購房區域。但是,由於此番調控中,首付款增加對這類「剛需」客戶會產生一定影響,在這樣的市場環境下,開發商靈活調整價格穩定銷售也成為「自然而然的事」。
事實上,據記者調查,五環至六環間11月份的開盤均價確實已經開始走低。從已經有報價的項目統計來看,整體開盤均價為每平米19000元左右,相比10月份五至六環間已開盤項目的開盤均價下降了13%,與10月份(截至20日)五至六環間在售商品住宅的成交均價相比下降了近2%。
據亞豪機構分析人士分析,近期限購令的出臺、三年來的首度加息以及北京市的預售資金監管新政,直接導致一些開發商資金壓力加劇。而且,此次調控顯然是作用於中長期的,因此,降低銷售目標以求生存正成為越來越多的開發企業的戰略調整方向。這是11月份開發商加快樓盤入市步伐的首要原因。
又是資金鏈
限購令和加息的疊加效應剛剛顯現,北京預售資金監管新政的出臺無疑是又一記重拳砸下,催促開發商推盤。
10月25日,北京最新出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》規定,商品房預售資金應當全部存入監管專用賬戶,保證優先用於工程建設,嚴禁房企直接收存商品房預售資金。
中原地產研究中心8月份發布的數據顯示,2006-2009年,預售款佔房地產開發資金來源比重達四成。商品房預售資金全部存入監管專用賬戶,確實對開發商的資金鏈影響很大。
另外,從今年二季度起,政策作用下,全行業資金鏈前所未有地受壓。國泰君安地產分析師孫建平表示,對開發商而言,加息後增加的利息支出其實影響不大,但成交量下滑對其資金鏈的影響更大。
來自北京市房地產交易管理網的統計數據也證實了這一點。截至10月26日,10月份北京樓市合計住宅總成交量為17647套,相比9月同期下調了19.7%,其中期房成交5648套,環比下降超過三成。
房地產銷售低迷所導致的直接後果,就是房企的現金流匱乏。
「最近幾次政策的出臺確實比較‘狠’,以前的調控都沒到這樣的程度。」一家大型地產商高層對本報表示,「目前的情況下,不排除一部分中小型開發商的資金鏈會斷裂。這可能會驅使這部分資金緊張的開發商選擇降價推盤套現。」
國務院發展研究中心一位負責人向記者表示,在目前樓市宏觀調控的大背景下,對於資金鏈較為緊張的開發商,在無法大規模有效增加自有資金的情況下,只能選擇加快資金週轉速度。有可能促使開發商在年底低價促銷,從而有利於市場上低價房源的增加。
遠郊首燃降價戰火
事實上,目前北京市的住宅價格已經開始出現下降的趨勢,而首當其衝的,還是通州、大興等遠郊的樓盤。
從去年下半年起,通州房價開始飆升,在「新城規劃」的帶動下,通州更是掀起「投資」的狂潮,房價曾一度衝破3萬元大關,但現在卻離「3萬元」越來越遠。
今年十一長假後第二週,為打開僵局,通州多個樓盤開始變相大幅降價,其中K2•清水灣項目打出買2居送1居的口號,稱最高優惠達65萬。同時,記者不久前也接到北京ONE銷售經理的電話,他告訴記者,北京ONE項目將在近期開盤,開盤均價從原來的每平方米30000元調整到26000—27000元,折扣約為8.6折,「優惠幅度比較大,價格都好商量。」
根據亞豪機構統計數據,截至10月24日,10月份,通州住宅成交均價為15004元/平方米,與9月16747元/平方米均價相比,環比下跌10.4%。
此外,「9•29新政」之後,昌平區域內的熱盤也開始普遍下調自身售價,根據新浪樂居樓盤數據,新政前已開盤的金隅萬科城4月份均價18000元/平方米,10月價格調整至17000元/平方米,下調幅度為5.56%。
儘管如此,牟增彬也向記者表示,「9•29新政」之後的政策調控還是屬於對此前政策的加強,其心理意義遠大於實際意義。實際上,遠郊區域由於之前有泡沫,因此「降價在所難免」,但對東城、西城、海淀、朝陽等中心城區來說,降價的可能性並不大。
来源:華夏時報
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