近年來的房地產調控政策有「三不合理」，特別是70/90的規定和「限購令」，一不符合市場經濟的倫理，二不符合法治國家的法理，三不符合經濟學的基本原理。
市場經濟的倫理是尊崇法律框架內的交易自由。交易自由是每一公民的權利，這一權利不僅體現了社會公平與正義，而且保證了市場經濟的效率。
現代社會的公平是權利和機會的平等，其中包括了交易權利和交易機會的平等，任何人不得以任何名義限制或剝奪任何公民的自由交易權利，任何人不得以任何名義限制或剝奪任何公民的自由交易機會。「國家利益」、「經濟穩定」、「市場秩序」、「弱勢群體」等說法都不能作為政府限制和剝奪公民權利的理由，在這些名義下的行政性壟斷、傾向性的優惠政策以及對市場的任意干預卻正是對社會公平的破壞。
用行政手段打壓房價，購房者或許受益，但對房產所有者是不公平的，房價下跌，他們的資產縮水。住建部的最新數字表明，城市居民的住房擁有率已達89%，以低房價為目標的政策傷害了相當多人的利益。當然，筆者在這裡贊同並強調的不是多數對少數的權利優越，更不是少數決定多數人命運的權力，而是對每個人權利的承認與尊重，以及在這個基礎上的社會公正。
交易自由與社會公正的關係易於理解，交易自由產生經濟效率的邏輯就不那麼直接了。自由意味著交易的自願性，凡自願之事，必為互利，一方獲利而一方受損就不會有交易。既然是互利的，自願交易就增加了社會總福利。交易越自由，社會福利越大，市場配置資源的效率就越高。
交易自由因此既是目的又是手段。
70/90的規定（70%以上的商品房面積必須在90平米以下）既限制了消費者的自由選擇權，也限制了開發商的經營自主權，「限購令」則直接剝奪了消費者的自由購買權。這些行政干預措施均不符合市場經濟的倫理。
公民權利至上並不排斥對交易自由的限制。為了從交易中獲得更大的收益，全體公民同意制定一些規則（立法），委託政府執行這些規則（執法）。規則當然對交易的自由構成限制，但這種限制不是從外部強加的，而是公民為了提升自己的利益，自發提出和自願接受的，他們同意讓渡出部分權利，遵守自己制定的法律，以降低交易成本，提高交易的收益。例如政府可以在戰爭期間依法對經濟實行管制，以限制交易自由為代價，保障國民的安全，因而得到全體公民對這項政策的一致擁護。
在很多甚至是大部分問題上，公民不可能取得一致意見，特別是當涉及不同利益時。為打破公共決策的僵局，全體公民同意建立決策規則，遵守這個規則，並接受這個規則下的決策結果。權利的公平就此轉化為程序的公平。公平體現在程序和規則的全體同意上，儘管結果不一定是全體同意的。臺灣的民進黨人反對國民黨的馬英九任「總統」，但他們必須服從選舉程序產生的行政權威，因為選舉的程序和規則也得到了他們的事先同意。
由公平性的原則決定，政府對經濟和市場的干預必須在法治的軌道上進行。政府有權干預房地產市場嗎？《中華人民共和國憲法》第八十九條規定了國務院的十八項職權，第（六）項為「領導和管理經濟工作和城鄉建設」。如此具體地干預房地產市場是否仍屬「領導和管理經濟工作」的範疇，留待法律專家論證，筆者質疑的是調控政策出臺前有無制定法規，以及法規的制定是否符合程序。
以「國十條」為例，文件的全名是《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，「通知」就是法規嗎？若是法規則適用於全國，但文件僅提到「部分城市」。若是法規，在起草過程中就應按照我國《立法法》的規定，「廣泛聽取有關機關、組織和公民的意見。聽取意見可以採取座談會、論證會、聽證會等多種形式」。在起草工作完成後，「起草單位應當將草案及其說明、各方面對草案主要問題的不同意見和其他有關資料送國務院法制機構進行審查」。如果「通知」不是法規，調控政策就缺乏法理依據。
至於地方政府頒布的「限購令」和開徵的「房產稅」，在《立法法》中找不到任何根據，《立法法》第六十三條規定，地方性法規的制定者是「省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會」，而不是地方政府。
第三，調控政策不符合經濟學原理，由此決定了政策作用的有限，而且是弊大於利。
房屋是具有消費和投資雙重屬性的商品，投資的目的是資產的保值和增值，保值、增值都是未來事件，投資品的價格因此與當期供給和需求的關係不大，而主要取決於預期未來的供給和需求。以此觀之，報社記者晚上到小區去數電燈，純屬浪費時間，因為燈泡告訴你的只是當期供需之差，而不是預期的供需失衡。很有可能正好相反，當期空置率越高，表明對未來供應短缺的預期越強烈。
不少人把房產投資說成是「投機」，由此找到了打壓房價的精神武器，就像京劇中貼上一個白色臉譜，不需要任何理由，五尺漢子就立即變成齷齪小人。儘管貼臉譜的方法不可取，結論倒是正確的，因為無論從金融學、經濟學還是法律和常識上，都無法區分投資和投機，投資和投機是一回事兒。但若因此將投資押上道德的審判臺，那將是無知和愚蠢的勝利。
如筆者在另外兩篇博客文章（「房價為什麼還會漲？」，「房價為什麼不會大跌？」）中所述，如果將收入、婚齡人口、城鎮化等因素決定的需求稱為「剛性需求」的話，對「彈性需求」或者「投資/投機需求」影響最大的就是通脹預期、替代性投資品以及未來房屋供應。預期未來通脹越高、持續時間越長，購買實物產品以保護儲蓄價值的衝動就越強，當期房價也就越高。預期未來投資渠道繼續狹窄，當期的需求就越旺盛，帶動當期房價上升。
未來房屋供應取決於土地供應，「18億畝紅線」使預期基本無懸念：地產商和百姓都認為土地供應會越來越少，房產將越來越稀缺。在這樣的預期下，地產商捂地，放慢開發節奏，當期供應下降；在這樣的預期下，消費者搶購，各地頻現「日光碟」，開盤即銷售一空。僧多了、粥少了，房價焉有不漲之理？
預期，同志們，預期是關鍵詞。「國十條」、「新八條」、「限購令」僅針對當期供應和當期需求，對預期幾乎沒有影響。如果說還有一點影響的話，那就是增加了未來的不確定性，令開發商更加謹慎，令購房的心情更加迫切。難怪調了這些年，房價越走越高。
3600萬套保障性住房對未來供給和需求的預期有無影響？當然會有，但哪個方向還很難講。地從哪來？錢從哪來？地方政府過去靠賣地彌補赤字，今後不僅賣地收入少了，而且還增加了一塊保障房的建設開支，這一進一出的虧空誰填上？若無財稅改革，又有誰能填上？在房地產市場複雜的利益博弈中，地方財政從來就是舉足輕重的力量，3600萬套保障性住房沒有改變基本的利益格局，地方財政依舊是個有待解決的問題。
改革恐怕是繞不過去了。
財稅改革，平衡地方預算，消除土地財政。土地制度改革，建立真正的土地市場，徹底扭轉土地和房產長期稀缺的預期。
這是一個「完全的」、對民眾「沒有任何副作用」的方案，就看政府能否笑納。
