潘石屹:漲價動力枯竭 樓市格局將發生重大調整
SOHO中國董事長潘石屹在接受中國證券報記者採訪時指出,隨著規劃的落實,未來相當一部分新增城鎮人口的住房需求將由保障房來滿足;房地產市場的格局也將發生重大調整,一半以上的房企將會退出,留下的房企也將逐步向住宅高端化或商業地產轉型。
漲價動力枯竭
潘石屹認為,受限購政策影響,住宅市場的投資需求已被嚴格限制,房價大幅上漲的動力已經枯竭。國務院要求各地於一季度制定房價控制目標,可以預計,今後一段時間主要城市的房價將進入盤整期。
「每個城市房價的控制目標,很可能是在去年房價的基礎上加上CPI的增長幅度,如果去年的房價指數按100計算,各個城市房價漲幅的控制目標應該在100-110之間。具體的控制目標會集中在3月末的幾天出臺。」 潘石屹坦言。
潘石屹預計,大量保障房推向社會後,房價上漲預期將減弱,屆時,限購政策也將退出。他說:「保障性住房大部分是公租和廉租房,從規劃、土地供應到建成大約需2年左右的時間。這期間,土地供應量的50%-70%用於保障性住房,商品房供應的土地減少,很容易導致房價再度暴漲。因此,政府實施限購政策以遏制短期需求。」
樓市結構將轉變
潘石屹認為,新一輪調控以擴大保障房供給和壓縮商品房需求為主導,受此影響,在未來兩三年內,至少有50%的房地產企業會被淘汰出局。遭淘汰的房企主要是實力比較差、產品與保障性住房在地理位置、產品質量和戶型上沒有太多差距的房企。
「十二五」期間國家計畫建設3600萬套保障房,平均每年建設720萬套,這意味著一半以上的住房供應將由政府來主導。「這將對中國房地產格局造成重大影響,一線城市的地產格局將朝著香港、新加坡的模式發展。相當一部分住宅開發商將轉型:一是積極參與政府保障房的開發,同時向住宅高端化方向發展;二是向商業地產轉向。」潘石屹指出。
今年開始,貨幣政策逐步從緊,多家上市公司在香港發高息債,部分票據的利率超過13%,這意味著房地產市場的流動性正在趨緊,樓市大調整也正在醞釀。
保障房應建退出機制
保障房開發資金的來源一直是業內關注的焦點。潘石屹指出,政府能否吸引開發商或其他民間資本參與保障房建設,關鍵取決於保障房開發有沒有退出機制,比如多年以後允許銷售租賃型保障房。另外,政府也應採取貼息等辦法,使房企開發保障房能滿足最低回報的要求。
「十二五」規劃綱要提出,中國將重點發展公共租賃住房,逐步使其成為保障性住房的主體。潘石屹認為,經濟適用房等出售型保障房的投資有出口,但大量的廉租房、公租房沒有退出渠道,如果政府能允許開發商在多年以後出售這些物業,那麼開發商可能會積極參與。
潘石屹透露:「目前,很多開發商都在積極考慮參加政府保障性住房的建設,同時也希望政府能明確參加保障性住房建設的條件。」
来源:中國證券報
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