葉檀：地方政府將助漲房地產泡沫直至破滅

作者：葉檀發表：2011-03-30 13:07

2011年各地方政府公布的房地產調控數據，與以往的房地產漲幅密切相關，最理性的房地產價格與當地GDP、人均可支配收入增長速度掛鉤。較為理性的城市如上海、深圳等城市，地方政府公布的新建住房價格目標，價格漲幅低於本年度GDP與常住人口人均可支配收入的增長速度。上海與深圳是房價上升目標最理性的城市。即便以這樣的城市作基準，各個城市的房地產價格仍然會處於高速發展的通道之中。

以深圳的房地產市場為例。

從縱向比較，深圳房價漲幅似乎將大幅放緩。在去年深圳市黨代會發布關於「2015年深圳人均可支配收入將達到4.9萬元」之後，有媒體依據2003年~2009年的相關數據進行詳細調查發現，自2003年深圳樓市走出低谷以來的7年間，深圳城鎮居民人均可支配收入上升了不到13%，但同期房價卻上升了162%，後者的上升速度比前者快10倍多。現在，政府首次提出趨勢逆轉，房價漲幅低於人均可支配收入增長，以2003年~2009年的數據計，也就意味著深圳的房價增幅遠遠低於年均23%的數據，在1.86%以下，空間非常狹窄。

市政府不會以長期年均價格作為市場價的基礎，如果以近兩年的數據計算，深圳2010年人均可支配收入達到32300元，同比2009年的29245元上漲了10.7%，也就意味著深圳房價漲幅不高於10.7%就算完成了目標。只要深圳市大力提升常住人口的居民可支配收入，房價就將保持10%左右的增幅。根據去年5月召開的深圳市黨代會公布的目標，「到2015年，深圳全市生產總值超過1.5萬億元，年均增長10%以上，居民人均可支配收入達到4.9萬元」，也就是說，如果今年的房價政策不變，深圳未來5年的房價漲幅都將在10%以上，5年將增長50%，漲幅與以往相比，房價沒有大幅下降的趨勢。

深圳畸形的房價收入比不會好轉。深圳的房價收入比遠超國際警戒線，處於15倍的高風險位置，說明深圳房地產或者投資泡沫過大，或者我們徹底低估了深圳富裕階層的購買能力，這個城市貧富差距十分懸殊。這是惡性通脹預期的當下演繹。

次地方政府被迫公布房地產價格上漲目標，惟一的好處是讓我們認清了現實：地方政府希望房地產價格在一定的區間內繼續上漲。未來房地產最好的情況，是房地產價格與人均可支配收入匹配，房價收入比不再惡化；最壞的情況是人均可支配收入實際惡化，房價收入比繼續偏離正常目標，在房地產資產價格的推動下，中國的貧富差距繼續惡化。

按照地方政府的房地產預期，中國經濟將在資產泡沫破滅後陷入日本式的衰退，資產價格不斷上升，而實體經濟不斷衰退。

有人認為只要有投資者在高位接盤，房地產價格就處於理性區間，實在是大錯特錯。在資本時代，只要有10%擁有數萬億現金的接盤者，就足以支撐高房價，但此時的房價只是資產泡沫的表現，而非剛性需求與消費者需求的內在需求。有人接盤並不是市場的理性反映，想想美國次貸危機的狀況吧，在低利率與金融衍生品的背景下，房地產價格可以偏離實體經濟大漲特漲，直到美國的金融體系也無法支撐。

如果我們認可貧富差距是理性的，就會認可房地產不存在泡沫這一結論：中央政府何必對房地產進行宏觀調控，市場價格就說明瞭一切；如果我們認為房地產泡沫加劇了貧富差距，將中國的中產收入群體逼向了中低收入群體，那麼房地產調控適當其時，此時不調，更待何時？

但是，不僅國內的既得利益階層對房地產調控嗤之以鼻，就是國外的大金融機構對於中國的房地產泡沫同樣模棱兩可。瑞銀近期報告指出，房地產建設熱潮的兩個最重要因素分別是居民收入快速增長和城市人口增加。自1990年以來，中國人均實際GDP年均增長9.6%；與此同時，城鎮居民家庭總戶數也從7600萬戶增加至2.15億戶。居民收入和城市人口的快速增加也提高了人們對更大更舒適的居住條件的需求。此外，全國性、尤其在城市中心的經濟和商業活動的擴張，也需要更多更好的辦公和商務樓。

從草根調研得出的結論，筆者非常明確，中國房地產價格持續上升，中國中端的製造業將全部覆沒，中國製造業的升級將被房地產泡沫徹底淹沒。面對地方政府的吶喊，中國房地產調控只有前行、前行，再前行。不要被虛假的數字所左右，不要被資本市場的既得利益者所掌控，中國經濟要有未來的30年前景，房地產健康發展是非過不可的大關。

来源:每日經濟新聞

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