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牛刀：現在說房價下降八字還沒有一撇

發表：2011-04-11 12:32

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牛刀

媒體最近大量報導，一線城市房價下降，深圳連跌3個月。似乎是為了體現調控的效果，各大媒體紛紛就此展開報導，財經媒體更是放置頭版頭條位置，極盡渲染。可是，真正熟悉房價的市場人士都認為，現在一線城市的房價下降，是一種假象。

實際上，在利率沒有轉正之前，市場看不出政府真正有將房價的任何誠意，各種政策都是伊斯蘭婦女的面紗——欲遮還露。

從財稅政策來說，喧喧鬧鬧的房產稅試點完全是在糊弄百姓，沒有一點作用，當然更不可能起到調節社會財富的分配機制的作用；從貨幣政策政策來說，當初刺激房價上漲時一下猛然向市場投放10多萬億的貨幣，現在卻用提高存款準備金率的方式3000多億的慢慢回收，在慢慢回收流動性的同時，新增貸款和貨幣發行絲毫未減減少，3月數據還沒有出來，但是，1月份新增貸款1萬多億，2月份儘管遇春節仍然新增貸款5000多億，驚人的數據，這還有降房價的誠意嗎？一面在加息，而另一面M2依然在高位運行，表明印鈔廠正在超負荷的印鈔，貨幣貶值還在大幅進行；產業政策上，依然在抱著土地財政不放，依然在把房地產當做支柱死抱死守。

所以，市場上看見的不是降房價，而是40個大中城市集中在漲房價，二三線城市與我年初預計相同，2011年房價上漲，二三線城市出現暴漲，而這次房價上漲面迅速擴散，擴散到660個中小城市。中國國情是，全國的2200個縣城是房價泡沫的最後防線，如果，連2200個縣城也在爆發房價泡沫時，那是，房地產將無控可調，中國經濟硬著陸。

這種狀況，明眼人一看就知道不可能有什麼調控效果，為什麼媒體大肆渲染房價下降呢？我對一線城市作了全面瞭解。真實情況有幾種：

一是把個盤優惠促銷當做房價整體下降。這個情況在北京、上海比較突出。比方說，北京遠洋一方，是不錯打了一點折扣，但是，媒體放大說北京房價開始下降。可是，北京房價真的下降了嗎？沒有，只是賣不動而已。市場仍然在預期，只要限購令解除，北京房價將要出現報復性暴漲，這樣的調控不可能從根本上打消投機資金進入住宅市場。上海和北京情況類似，市場進入膠者狀態。

二是把結構性下降當做房價整體性下降。這個情況在深圳比較突出。進入2011年以來，深圳特區內基本沒有新盤推出，福田、羅湖、南山、鹽田基本沒有新盤，只有寶安和龍崗兩個特區外的區域有新盤銷售，我查了一下具體數據，每天的銷售數據顯示，寶安和龍崗兩地銷售量佔全深圳93%，所以，所謂深圳房價連跌3月，本質上反應的是特區外的房價，不是深圳整體房價。就深圳整體來講，房價紋絲未動，看不見降價的跡象。這是一種結構性下降，而不是整體性的。

三是把退房當做房價要下降的先兆。今年和2008年房價下降時一種跡象相似，退房潮都爆發在杭州。3月份，杭州大約有53人要求退房，而且，大多是杭州本地居民，不是投機資金。本地居民一半想進行房產投資又有條件可以購買，但是，一看見房價滯漲，就覺得失去投資的意義，所以要求退房。這種市場行為是一種好現象，房價出現滯漲其實就是房產全面貶值，但是，這種情況不會影響整個市場，也不是房價要下降的先兆。

也就是說，沒有出現媒體所說的一線城市房價整體下降的跡象。種種跡象表明，膠著狀態還將持續，後面會發生什麼，取決於決策層的誠信和決心，現在進行估量，為時還早。

来源:中金在線

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