調控曖昧，樓市回暖只是遲早之事

作者：陳慶貴發表：2011-05-02 12:30

在限購、限價、限貸等一系列樓市政策壓力下，一季度我國樓市「高燒」日漸減退。但近日，部分地區樓市開始呈現回暖勢頭，京滬杭三地尤為突出，成交量環比大幅增長。

調控何以難以跳出「屢漲屢調屢調屢漲」的週期律和「愈調愈高」的輪迴宿命？我發現，人們似乎熱衷於過多地在調控手段上費口舌打嘴仗，而忽視了對調控目標的關注和追問。在GDP亢奮未消，土地財政未有根本改變，中央、地方、開發商、民眾等多重利益糾結博弈的背景下，沒有量化明確抑或光有難以計量過分曖昧的調控目標，再好的調控手段也難指望百分百的執行力，再差的調控手段也難得到及時發現修正。換言之，只要調控目標曖昧，樓市回暖就只是遲早之事。我所謂的調控目標曖昧至少表現於兩個層面。

中央層面，政府控制房價喊了好多年，國務院文件也發了好幾個，共性窠臼是未能明確提出量化調控目標。雖然每次都有目標，但目標用語模糊讓人被「盲人摸象」。「國十條」「國八條」以及高官誓言中，人們耳熟能詳的說法是：「遏制房價過快上漲」「把房價控制在合理水平」「房價回到合理價位」。究竟什麼樣的房價才是「合理水平」和「合理價位」？到底什麼樣的增長速度屬於「過快上漲」？迄今並無明確界定和量化答案。按照人們通常理解，「把房價控制在合理水平」「房價回到合理價位」說明現時房價是不合理的。不合理房價顯然可被理解為「房價高」，因為反之則是悖論；既然「房價高」，到底又為什麼不提「房價降」目標呢？是不便提不能提不敢提還是不願提？

要命的是，如果沒有明確具體的量化目標，對房價是否合理，政府、開發商和老百姓肚中各有一本賬，認知答案當然南轅北轍截然相左。政府基於宏觀考慮，在確定房價是否合理時，自然要從多層面各行業通盤論證。因為在當下中國，房價之意義早已非簡單一個「房子」可以擔當，它糾結了民生利益、國家金融安全和房地產多年「支柱」地位對國民經濟的影響等太多的現實利益。對開發商包括炒房者而言，「合理價位」似乎就是價格越高越合理錢越賺得多越合理；對買者則恰好相反。可見，「合理價位」實在是一個不好操作的「一千個讀者眼裡有一千個哈姆雷特」的「勞什子」。

調控目標明確量化本來似乎是有橫空出世機會的，然而被地方政府「流產了」。「國八條」明確要求：「2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公布。」然而，從各地公布的房價調控目標看，除北京表示房價穩中有降以及長春提出掛鉤房價收入比以外，其他城市均未表示和人們收入相關的意思，幾乎所有城市都將房價漲幅與當地GDP幅度掛鉤大致於10%左右。經如是折騰「眼睛一眨，老母雞變成鴨」，降價目標成了漲價目標，遂即引發公眾強烈不滿和輿論激烈詬病。

值得注意的是，「國八條」出臺至今已有三個多月，從此間地方政府執行力表現看，陰奉陽違擅自變通甚至「抗令不遵」比比皆是。比如之前住建部要求2月份35個城市出臺限購令，然迄斯限購令仍未出齊，前者只是溫柔點名而未給予任何處罰。反思本次很多城市到期不按「國八條」要求出臺價格控制目標，難道與問責不力不動真格無關嗎？

房價調控目標是否無有慣例無法量化？非也。房價收入比就是衡量房價高低的國際慣例指標，一般認為房價收入比在3-6倍之間為合理區間，高於這一範圍則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多則存在泡沫可能性越大，泡沫也就越大。調查資料顯示，中國各個城市房價收入比不平衡，全國大部分大中城市房價收入比超過6倍屬於房價過高範疇，其中北京、瀋陽、貴陽、南京、廣州、大連、西安等城市比率超過20甚至更高。也就是說，中國房價調控目標既有量化現實必要，又有成熟國際慣例可資參照。

事實上，國內已有城市在量化房價調控目標上破冰「第一個吃螃蟹」。重慶在落實新建住房價格控制目標時有兩個指標：一是城鎮雙職工家庭平均6－7年收入能買套60－70平方米的普通商品房；二是新建住房價格增速低於主城區城市居民人均可支配收入增速。溫州將房價收入比納入領導幹部考績。我注意到高層近日表態，在房地產市場「退燒」、房價「拐點」尚不明顯的情況下，樓市調控將向著更長期更縱深的方向發展。並在打擊閑置土地和囤地行為、規範收緊房地產信託業務、提高個人首套房貸首付、實施商品住房領域反暴利規定等方面宣示決心放出狠話，以使房價能夠「保持在合理水平」。然而，我要提醒的是，不走出房價「合理水平」的曖昧，樓市回暖總歸只是遲早之事。

来源:中金在線

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