茅於軾:中國房產泡沫或將在一兩年內破滅
記者:住宅市場調控從去年至今已有一年多的時間,期間經歷了限購令、加息、房產稅等多種調控措施,你是怎麼評價這些措施?
茅於軾:我覺得房地產市場價格是供給需求決定的,供不應求就會漲價,不解決這個問題,而用行政干涉,力量是有限的,市場力量遠遠超過行政的力量。當然,現在房價高是有行政的原因,主要是土地供給不足,供給不足就會漲價。在這樣一個條件下,要解決土地供給不足的問題,光是限購這些辦法也不是說沒有用,長遠來看,實際上限購是干涉人用自己財產的行為,不讓人買車、不讓人買房,並不能解決問題,市場是有自己的規律。需求方面就是大家的錢沒有地方用,就去買房子,而且又有通貨膨脹,存銀行利息是負的,房價還在漲,很自然大家就去買房了,要把這個問題解決,銀行利息趕緊提起來就會減少人買房的積極性,開放各種投資的機會讓大家有別的渠道去賺錢,他就不買房了。這些問題不解決,限購的辦法我覺得是沒有效的。
記者:浙江民營資本比較活躍,大部分人將資金投入到房地產行業,現在限購之後投資渠道更少了,有沒有一個具體的辦法可以解決這些活躍的資本?
茅於軾:你說的不錯,我剛才講兩個原因,供給就是土地不足,需求就是錢沒有別的用途,要解決的問題就是,你要想老百姓的錢不買房,就要開放大家投資賺錢的機會,不要靠買房賺錢,買房賺錢很危險,現在房價完全脫離實際了,有一天泡沫破滅,房價就會掉下來。沒有一個千秋不敗的行業,永遠賺錢是沒有的,我覺得現在是一個改變的重要時刻。
記者:不能僅僅靠限購等政策,要給這些活躍的資本其它的出口,開放更多的投資渠道。
茅於軾:對。
記者:現在浙江房貸又成了熱點話題,三大國有銀行將首套房首付款提高到四成,你覺得四成首付會不會成為全國的標準呢?
茅於軾:從道理上來講,房貸首付比例低可以鼓勵房地產市場,但是現在的情況不是房地產市場不活躍,是過分的活躍,大家都拿錢買房,而且還有金融危機的風險,在這種情況下提高首付是一個辦法。首付比例越低,房地產市場越活躍,風險也跟著越大。美國的次貸危機就是這樣出現的。所以提高首付比例,降低風險,壓制房地產的活躍,目前來看我覺得這還是對的。
記者:住宅市場限購使商業地產受到很多投資者與開發商的關注,開發商蜂擁而至到商業地產,會不會帶來一些風險或隱患呢?
茅於軾:商業不是說想幹就想幹,想不干就不干,它要有需求,一切的東西最終決定於需求,如果商業地產需求高,那你就應該轉到商業地產,它沒有需求的話你幹什麼呀?所謂的需求就是現在的供給能不能滿足現在的需要,如果不能滿足,你就是一個機會,如果已經滿足了,你再轉過去那就是更多一個惡性競爭了。
記者:茅老師,請您預判一下2011年房地產整體的走勢?
茅於軾:從全國來看,大城市的泡沫是很明顯的,有泡沫最後不能消化掉,就要破滅。破滅的結果就是房地產直線下降,大家想不被套牢就趕緊把它賣了,大家都這麼想的話,房價會越來越往下走,別的國家也有這樣的經驗。什麼時候會發生這種事,很難判斷。反正我覺得不會很長,不會長到五年、六年,再隔三、四年甚至於一兩年都有可能。
記者:房地產泡沫會破滅嗎?
茅於軾:會破滅,因為消化不掉,它就會一直在那,最終要有一個結果,要麼消化掉,要麼破滅。所謂泡沫就是它已經脫離實際了,它總有一天要下來,但哪一天下來就很難說。房地產真正的前途在什麼地方呢?在幾億農民進城要住房子,這是我們遠大的前景,你不瞄準這一塊,總是看那些有限的市場。但是這一塊怎麼瞄準是非常值得研究的,因為事實就是中國有幾億農民在打工,他們現在是春節回家,這個狀態是非常不合理的。但是你要叫他買房他又買不起,所以現在解決的辦法就是給他們租房,用各種方式出租,也可以廉租房,也可以是普通住房,在我看來最好的辦法還是給他們住房補貼,不要蓋廉租房,由開發商去蓋房租,該蓋什麼房就蓋什麼房,開發商會瞭解誰需要什麼樣的房,或者是一室一廳,或者是兩室一廳,開發商蓋的房子一定是滿足市場需求的。由政府幫助農民工解決租房的問題,而不是買房的問題。住房問題需要開發商解決,而不是政府來解決。
記者:政府要管租是嗎?
茅於軾:政府管什麼呢?你是打工的,我一個月給你五百塊錢的住房補貼,你自己再加三百塊,可以租一室一廳,把老婆孩子先接來,慢慢你賺了更多的錢可以改善一點,兩室一廳。這些完全是由開發商提供的,因為開發商最有效,能夠精打細算,用最好的組合蓋出最好的房子。由市場解決供需問題,這是最重要的一條教訓。
記者:謝謝您接受我們的採訪。
来源:國際財經時報
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