上篇文章講房地產調控政策，從倫理、法理和經濟學原理三個角度分析，反應實在不佳。粗略掃了一眼評論，大多數人顯然沒看完文章，便青筋暴脹，跳將起來，聲討代替說理，污言穢語橫飛。
在耐心讀到最後一字的諸公中，估計大多數又沒有看懂。不怪人家，寫文章的目的就是讓讀者明白，誤解因此永遠是作者的錯兒。
再回到這「三理」。倫理是社會成員的善惡觀，只有善惡觀相同，人才能聚在一起，組成社會。法國大革命的口號是自由、平等、博愛，這幾條就是法國人認為的善，與之相對立的專制、特權、仇恨就是惡。中國傳統社會的倫理是三綱五常，忠君、孝順是善，謀反和忤逆即為惡。
倫理為社會秩序提供了基本的道德指引，但因沒有強制力，不足以維護秩序，人們於是設計了強制性的法律。法律接受倫理的指導，或者說法律要體現社會的善惡觀。如果自由是善，法律就要保護人的自由；如果忠君是善，法律就要嚴懲欺君罔上之徒。
這年頭兒沒人講倫理了，也許國人從來就沒信過這個。不知因國情特殊還是人性乖異，中國的倫理判斷以結果為導向。大逆不道的謀反若成功了，即可為至善。
不管什麼原因，眼下倫理已失，僅剩利益，只好講法理，否則無法無天，社會可就要亂了。法理大致有兩種，一是強權暴力支持下的「朕即國家」，或君主立法；二是個人權利至上的自由平等，也就是民主法治。自秦始皇以降，本國屬於前者，實行政府立法、執法和司法的三位一體。
無論哪一種法理，法律的效力全在公信，公眾信它則有效，不信則形同虛設。公信來自公平，而「三位一體」大大增加了公平的困難。皇上的話就是法律，立法的第一要義當然是維護皇家利益，從法律的根子上便對草民不公。皇上的人負責司法，貪贓枉法就不可避免。皇上雖然也殺貪官，但那是恨鐵不成鋼，老子恨兒子壞了他的事，而不是因為兒子損害了社會公平。畢竟老子對兒子的依賴遠遠超過兒子招惹的麻煩。
百姓看明白了這個局，不信法律，只認權力，將希望寄託在明君清官身上。
然而權力乃雙刃劍，既可抑制豪強，亦可魚肉百姓。你擁護前者，就必須接受後者，因為兩者的邏輯完全相同，都是用權力進行財富的重新分配。在這個博弈中，百姓得到的卻並不是正負相抵的零和結果，官府的橫徵暴斂和貪腐永遠多於皇上偶爾的劫富濟貧。
官贏民輸，日久必然生變。中國歷史上的農民革命此伏彼起，從陳勝吳廣到太平天國，規模之宏大、殺戮之慘烈，世界罕見，一次內戰消滅全國人口的40%到60%。真所謂「興，百姓苦；亡，百姓苦」。付出沈重代價換來的，不過是短暫的喘息，新皇一如舊主，百姓仍處於食物鏈的最低端。兩千多年了，歷史在毫無新意的王朝更替中不斷地重複。
如何走出這樣的循環？關鍵是找到新的利益博弈構架，建立的新的利益博弈規則。拋開權力分配利益，法治幾乎是已知的唯一替代方案，這就是上一篇文章討論法理的大背景。小背景則是30多年改革開放所引起的社會結構變化，多元利益業已形成，而且具備了與中央權威抗衡的能力，僅靠天子的一道聖旨，已無法擺平各方的利益，法治提上議事日程。
做了這些鋪墊之後，我們再來看當前的房地產市場。這不是一個簡單的政策問題，而是相當複雜的利益博弈。參與博弈的有中央政府、地方政府、開發商、銀行、有房居民、無房居民和農民。各方中最強勢的當然是中央和地方政府，最弱的、幾乎完全被忽略的是農民。
雖然同為政府，中央和地方卻是不同的利益主體，有著不同的利益訴求。中央的目標是小康社會，居者有其所和糧食安全；地方追求的是賣地收入、以GDP為中心的政績，以及官員的尋租機會。國有銀行的目標半為商業，半為政治，其餘各方尋求的都是經濟利益。
中央政府打壓房價，除城鎮無房居民外，所有人的利益都被傷害。這就提出了一個嚴肅的法律問題：政府有權以提升一部分人的利益為名，損害另一些人的利益嗎？如果回答是肯定的，我們又回到權力分配利益的傳統社會。正如歷史所證明的，這個博弈的贏家不會是農民、居民或開發商，而是權力的擁有者。然而同樣如歷史所證明的，權力未必能給它的擁有者帶來長久的利益，因為失敗的各方會盡一切所能特別是暴力革命，懲罰這場不公平博弈的贏家。
唯一可持續的是雙贏或多贏的博弈，多贏博弈的規則必然是所有參與者共同制定的，否則就不能保證所有參與者的利益。所有參與者共同制定的規則就是法律，而不是政府單方面推出的政策。
這並不是說政府不能制定政策，而是說政策的制定必須符合法律程序。遵循法律程序的意義不僅在於社會公平，法律保證了利益相關各方同等的發言權和決策權，政策制定的過程因此就是各方討價還價的過程，受益者補償受損者，折中妥協，如此形成的政策很可能是多贏的。多贏的政策才能得到貫徹執行，才能解決問題。
當前房地產調控政策傷害了多方利益，經濟學上叫做激勵不兼容，出現僵局也就不足為怪了。這似乎是一場多輸的博弈，到目前為止，尚未看到贏家。政府威信受損，市場上量縮價不跌，開發商的房子賣不動了，想買的還是買不起，關於強拆、強遷的報導依然不絕於耳。
博弈的最終結局難以預料，政府現在將賭注押在3600萬套保障房上，這是一招勝算不大的險棋。首先是錢從哪來？有學者估計僅建設資金就需要5萬億，道路、小區、學校、醫療、商業還需大量的配套資金。地方政府如果有錢的話，就不會搞土地財政了，如今不僅不能像過去那樣賣地，還要拿出錢來建保障房，到哪裡去籌集資金呢？地方政府可能拍賣較好的地段，以緩和資金的壓力，而在偏遠、生活不便的地段上建保障房，但這樣一來，民眾是否願意去住？在願意去住的人群中又如何進行分配？
即使一切如政府所願，保障房順利建成，「大庇天下寒士盡歡顏」，這博弈仍然是所有人的失敗。依靠行政權力調節利益，我們在法治的道路上後退了一步，退向前人屢試不靈清官明君模式，接下去再退，就是剝奪和剝奪剝奪者的歷史循環。
權力之劍一旦揮舞起來，雙刃效應就不可避免，近期的控制通脹政策再次證明了這一點。行政權力可以為你凍結方便麵的價格，也可以迫使你在加油站支付更多的現金。畢竟油公司是它的嫡親長子，而方便麵廠家則出自寒門。
高居不下的房價只是表象，多元利益能否擺脫對權力的依賴，在平等和尊重每個人權利的前提下，藉助法律解決彼此之間的利益衝突，這才是我們面臨的真正挑戰。
