房價最終或不止下降50% —金融風險不只來自房地產(圖)

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或將付出「衝動」的代價 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

俗話說，世界上沒有免費的午餐！同樣，世界上沒有不需要付出成本代價的過度經濟刺激政策。對於在2008年發生國際金融危機後世界上最猛救市的中國來說，或也將莫不如此。

為刺激經濟增長，2009年、2010年，政府大量增發貨幣，大規模投放信貸。

加上表外部分，這兩年共計發放信貸或超過20萬億元人民幣。其中相當部分，進入了房地產業和地方融資平臺、鐵路等大型項目建設等。經濟刺激計畫下大規模新增信貸可能產生的不良貸款，即將衝擊中國的銀行系統。

中國從2008年發生國際金融危機後開始的過度經濟刺激行為，將來或將為之付出「衝動」的代價，目前還不能判斷是否會夠得上「懲罰」。

房價跌一半銀行沒風險？

多年來，由於房價持續快速透支性大幅度上漲，房地產泡沫嚴重。在政府連續的嚴厲調控下，房地產市場進入了下調週期，房價開始下降。隨著房價開始下降，房地產泡沫開始露出破滅的跡象，銀行風險開始顯現。

由於擔心房價下降會導致銀行系統風險，自去年5月開始，銀監會連續進行了房貸壓力風險測試。今年4月初，銀監會陸續在各家銀行啟動的新一輪房地產壓力測試，增加了住房成交面積下降和房價平均下跌30%、40%、50%等假設標準。

不久前，中國銀監會主席劉明康在接受中央電視臺採訪時首次透露這次房貸壓力測試的結果稱，根據壓力測試的結果，即使房價下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受，銀行業不存在被房地產商挾裹這一說。

只是，輿論依然質疑，如果房價真的下跌50%甚至更多，真的不會爆發系統性的銀行信貸資產質量風險嗎？更何況，金融風險，其實不只是來自房地產貸款，還來自地方融資平臺貸款和鐵路等重大建設項目的巨額貸款，以及目前高熱的民間融資。

如果這些貸款陸續出現問題，對銀行業的影響不斷累計，並互相發生關聯作用，其風險可想而知。

大量貸款並未進入實體企業

2008年，全國地方融資平臺貸款總計為人民幣1.5萬億元。而後,為應對國際金融危機，中央政府推出全世界最猛的經濟刺激政策，大規模增加信貸投放，地方政府的基礎設施建設項目大幅增加，所獲得的貸款等融資大幅增加。隨之，全國地方融資平臺貸款總額也大幅增加。

國務院「4萬億」投資計畫出臺後，2009年、2010年這兩年，銀行業共計發放信貸或超過人民幣20萬億元（含表外部分）。事實上，這些大規模投放的信貸資金中，大量貸款並沒有進入實體企業，而是巨資紛紛投入到包括高速公路在內的「鐵公基」項目，或進入房地產領域，或流入地方融資平臺。

2011年6月27日，國家審計署報告的審計結果顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務餘額是人民幣10萬7千億元。有人認為，國家審計署的數據沒有將某些類型的地方政府債務統計在內，實際總數可能還會更高。

據悉，政府目前正清理可能違約的2-3萬億人民幣（約佔GDP的7%）地方政府債務，大體相當於人民幣4萬億元經濟刺激方案的規模，做法是將部分債務轉入數家新創設的公司，由政府和國有銀行為不良貸款承擔責任。

央行表示，目前地方政府融資平臺貸款清理規範工作正有序推進。

而且，實際上，所流入地方融資平臺的貸款，其中有不少又投入到了高速公路、城市建設、土地開發以及直接的房地產領域中。

巨額貸款或無法按期償還

近幾年，迅猛擴張的高速公路、高速鐵路以及以土地開發為主要目的之一的城市建設項目，涉及的資金巨大。而一些項目的收益難有保障，或投資回報期過長，其所涉及的信貸資金，難以及時還本付息。部分貸款，正越來越有轉化為銀行壞賬的可能，形成了銀行系統風險一大隱患。

不久前，暴出了雲南高速公路建設融資平臺近千億貸款「違約」的消息。今年4月間，因資金鏈告急，註冊資本只有50億元、卻在建行、國開行、工行等十幾家銀行貸款餘額近千億元、另有幾十億元的融資租賃的雲南省公路開發投資有限公司，向債權銀行發函表示「即日起，只付息不還本」，意味著不能按期還本付息。

接著，又有報導稱，上海市政府轄下一家從事地產及公路建設的城市投資公司，無法償還銀行流動貸款，要求銀行拉長還款期，以及把該筆款項轉換成以資產抵押的固定貸款，即變相拖債。

至今，城投債務風波還在持續蔓延。市場輿論認為，未來兩年，即將進入地方融資平臺還貸及違約的高峰期。

另一方面，近年來高速發展、佔有巨額銀行貸款資源的鐵路尤其高鐵建設，也露出了可能出現巨額信貸債務難以償還的風險端倪。鐵道部負債有數萬億之巨，正在面臨史無前例的雙重信任危機。

在7月27日召開的銀監會2011年年中工作會議上，銀監會主席劉明康在談到鐵路貸款時表示，即便每年可以還60億左右的利息，那何年何月才能還得了一萬多億的本金。尤其是，到2012年，鐵道部貸款本息會達2萬億，而到「十二五」末，貸款本息更是有可能達到4萬億之巨，如此之下，還本付息幾乎是個遙不可及的事。因此，劉明康表示非常擔心鐵道部貸款難還的風險，要給銀行拉響警報，要求下半年銀行業金融機構認真處理好鐵路系統貸款和公路建設貸款問題。

或可以說，2008年發生國際金融危機後，中國啟動的「4萬億」投資計畫，2009年、2010年大規模投放信貸，所涉及的一些資金所集中的行業領域的項目投資，或所吸收的巨額貸款，正潛伏著可能引發金融風險的危機。一些信貸過於集中的行業領域，可能會因多項目貸款或巨額貸款無法按期償還而出現行業性信貸債務違約。本文作者陳真誠認為，這些，無法不引以為慮。

民間借貸市場危機四伏

進一步地，可能正潛伏的可能暴發或引發金融風險之處，事實上不止於銀行大規模發放的房地產貸款和地方融資平臺貸款及「鐵公基」貸款，還包括目前正火暴的信託和民間融資這些銀行體系外的金融借貸風險，其中尤以高利貸和擔保等民間融資為甚。

自去年來，隨著貨幣、信貸政策的逐步趨緊，資金供需間的結構性矛盾日益突顯，為從事高風險投資、高息借貸的民間借貸提供了更大的操作空間。比如，擔保公司付給所吸收的民間資金約18%-25%甚至更高的年息，遠高出銀行一年期定期存款利率，吸引了大量社會資金流向擔保等民間借貸機構。

除擔保公司外，諸多以投資管理、投資諮詢等名目出現的融資公司及典當行、基金等民間借貸機構，也紛紛加入了高利借貸的陣營中，也將可能在風險之列。

有媒體報導稱，據推算，2009年，我國民間借貸規模約為7.3萬億元左右。2010年的民間融資市場比2009年更活躍，2010年的民間借貸規模會更大。而今年的民間借貸市場，比2010年更為火暴……

民間借貸機構的集資、吸存、高利放貸，由於其分散性、隱蔽性、難以統計性，無法有個完整的統計數據，難以監管，也不在監管部門的監管職責範圍內，但實際上也很容易形成金融市場風險。

6月份，廈門已經有多家擔保公司相繼爆出高利貸爆發了巨額壞賬危機問題。如廈門融典融資擔保有限公司爆發了巨額壞賬危機，業現高達37億元的債務黑洞。

目前，在一度高利貸幾近瘋狂的江蘇泗洪縣，高利貸市場已經崩盤，殘局難了。而就在之前不久，泗洪縣曾出現了「全民放高利貸」現象，民間融資規模約有20億元，貸款資金最終主要流向房地產開發，如今出現了「全民追債」現象。

至今，這種危機還在蔓延……

不可否認，民間借貸市場已是危機四伏，潛伏金融風險危機已成事實。因此，本文作者陳真誠認為，政府不能不繼續強化金融調控，堅持穩健（實際上是緊縮）的貨幣政策，打擊通貨膨脹，同時繼續強化房地產調控，收緊房地產信貸，抑制房地產投資需求和消費需求，降低因物價上漲、房價上漲而帶來的資產價格上漲預期和投資回報預期，以在遏制物價房價上漲、實現宏觀經濟調控和房地產調控目標的同時，降低出現金融風險的可能，或將出現金融風險的可能降低到最低程度。

調控繼續強化深化

事實上，剛剛進入下半年的7月，中央政府就接連表態稱，繼續把穩定物價總水平作為宏觀調控的首要任務,堅持宏觀調控的基本取向不變，繼續實施穩健的貨幣政策，堅定不移地落實房地產市場調控政策，釋放強化宏觀經濟調控、房地產調控的信號。

7月4日至11日,溫家寶總理先後召開四次經濟形勢座談會強調,要繼續把穩定物價總水平作為宏觀調控的首要任務,堅持宏觀調控的基本取向不變,堅持實施穩健的貨幣政策,穩定通脹預期。堅定不移地把房地產市場調控政策落到實處,繼續抑制不合理的住房需求。

7月12日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署繼續加強調控工作。會議指出，要嚴格落實地方政府房地產市場調控和住房保障職責,各地要進一步貫徹落實國務院確定的各項調控政策。要繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。

7月20日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署近期加強土地管理的重點工作。會議指出，要進一步加強和改進土地管理工作，進一步完善土地調控政策，加強和改善土地調控。

7月22日召開的中共中央政治局會議指出，下半年，要繼續加強和改善宏觀調控，實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。要堅持不懈搞好房地產市場調控和保障性住房建設，堅持調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆，堅決遏制住房價格過快上漲。

可見，在不到20天的時間內，決策層就接連召開了7次會議，會議一致性強調繼續把穩定物價總水平作為宏觀調控的首要任務,堅持宏觀調控的基本取向不變，繼續實施穩健的貨幣政策，堅定不移地落實房地產市場調控政策，部署如何強化、深化宏觀經濟調控和房地產調控。其中，7月20日召開的國務院常務會議，所研究部署加強和改善土地調控等相關近期加強土地管理的工作，也是房地產調控的重要內容之一。這是歷史罕見的，可見決策層在宏觀經濟調控和房地產調控上的決心。

然後，緊接著，銀監會和央行立即部署落實工作。

在7月27日召開的銀監會年中工作會議上，劉明康指出，要緊抓房地產貸款風險，杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場，並強化房地產信託業務監管。之前，5月底，銀監會對房地產信託業務規模較大的信託公司進行「窗口指導」。6月底，銀監會要求信託公司「今後凡涉及到房地產的相關業務都逐筆報批」。近日有媒體報導，四大國有商業銀行，近期紛紛叫停了房地產信託業務。可見，房地產信託融資更進一步收緊。

7月31日至8月1日，在河南鄭州召開的中國人民銀行分支行行長座談會上，透露出央行對國內通脹形勢的最新判斷：通脹預期依然較強，穩定物價的基礎還不牢固，一旦政策鬆動就有反彈的可能。會議重申，堅持把穩定物價總水平作為宏觀調控的首要任務，繼續實施穩健的貨幣政策，保持必要的政策力度。會議提出，要綜合運用利率、匯率、公開市場操作、存款準備金率和宏觀審慎管理等工具組合，保持合理的社會融資規模和節奏。按照中央關於「房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆」的要求，進一步執行好差別化住房信貸政策。

可見，至少在年內，金融調控還將繼續，貨幣政策還將繼續從緊，還將繼續加息，信貸政策和房地產政策不會鬆動，房地產調控還將繼續強化、深化。

銀行敢讓房價下降50%的底氣

接下來，繼續實施穩健的貨幣政策，繼續加強房地產調控，無疑將使房地產金融政策進一步從嚴從緊，開發商融資的難度將加大，不但從銀行獲得貸款的難度加大，而且從民間融資渠道獲得資金的難度也將加大。因之，開發商的資金壓力必將加大，從而或將被迫為促進銷售爭取資金回籠而不得不降價銷售，甚至造成房價大幅下降，降價幅度或將達到50%甚至以上。

房價或將大幅下降，這又回到了本文開頭所提到的中國銀監會主席劉明康所公布的房價下降下房貸壓力風險測試結果這個話題。劉明康稱，根據壓力測試的結果，即使房價下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受，銀行業不存在被房地產商挾裹這一說。

眾所周知，中央電視臺具有極高的官方權威性，其播放的相關官方表態內容，有著很強的政策風向標作用，往往代表最高層官方意志，或釋放政府政策走向信號，對輿論和市場的影響力不言而喻。作為中國銀監會主席，劉明康在中央電視臺播出的新聞聯播節目中，以接受採訪的方式公布即使房價下跌50%銀行的不良貸款都可以承受這一房貸壓力測試的結果，無疑不是個人接受採訪的行為，而是經過深思熟慮的，綜合考慮了公布結果所可能造成的影響併進行了比較而做出取捨，權衡了公布結果所可能帶來的各種利弊。

劉明康這次公布房貸壓力測試結果，除了給大家有一個測試結果交代外，還在告訴大家，即使房價下跌50%也不會導致發生銀行危機。

銀行業的房地產風險，作為一個系統性的概念，不是針對某一個時期的房地產貸款而言東西，而是針對銀行業前後多少年所有房地產貸款的整個經營狀況綜合來說的。大家知道，房地產貸款包括兩個方面，一個是開發貸款，另一個是購房按揭貸款。

對於開發貸款，一般是中期貸款比較多，主要是三五年期的。經過調控之後，如果將來房價大幅下降，其實其前已到期的開發貸款已經收回得差不多了，主要是部分還沒有到期的貸款和新增貸款，而調控開始後，銀行業就已經在強調預防貸款風險了，從嚴把關發放房地產貸款了。而且，就前後多少年所有房地產開發貸款的均衡來說，已獲得的利潤回報和風險相抵，風險不是太大。

另一方面，就是購房按揭貸款。按揭貸款，一般是長期貸款，一般情況是10年以上，20年、30年都有，這可能有一定的風險。不過，按揭貸款風險，也是針對前後多少年所有貸款的整個經營狀況綜合來說的。近年來，房價大幅上漲了，但這個上漲週期，只有幾年，不到十年。現在的高房價，即便下降50%後，相對於假設沒有如此瘋漲的正常房價或瘋漲之前的正常房價而言，依然不低而是很高。正因為按揭貸款對應的時期長，也意味著此前有不少貸款是在房價在不同價位上發放的。就前後多少年所有貸款的整體而言，雖然如果房價下降50%可能會導致部分貸款出現風險，但這終究只是部分，而且在現在的房價下降50%後的價位之下發放的大量貸款是安全的，再以所有利潤和風險相對沖，整體而言風險不大，可以承受。再則，由於購房者本身有一定的首付款比例在內，再加上信用記錄的制約，會全部違約不歸還貸款的可能不會太多。部分違約造成所謂的風險和銀行損失，完全可以通過整個銀行房地產按揭貸款的盈利來對沖。而且，從去年以來，調控下，已經提高了貸款的首付比例和利率，提高了防範風險的能力。

這些，或就是誕生這次房貸壓力測試結果的底氣或依據。

政府或允許房價大幅下降

相信，即使房價下跌50%也不會導致發生銀行危機這個測試結果，劉明康在對外公開公布之前，應該已經報告給了中央決策層，並被允許對外公開發布。

即使房價下跌50%也不會導致發生銀行危機，言下之意或是，中央決策層可不必過於擔憂房價大幅下降可能帶來的銀行業風險問題，可放手進行房地產調控，可繼續強化深化房地產調控，可允許房價大幅下降，「即使房價下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受」。「銀行業不存在被房地產商挾裹這一說」，那麼，金融調控政策，不會因房價可能大幅下降而受影響。

這次公布房貸壓力測試結果，被允許對外公開發布，這或反映出了政府對房地產市場的認知和對房價下降的態度已經發生了變化，近幾年來政府為保經濟增長對房價上漲可容忍的態度正在發生改變。以前，很多人強調說如果房價下降，尤其大幅下降，可能或導致經濟增長放慢、出現銀行業風險等問題，政府可能對之也是比較擔心的，現在可能沒有那麼擔心了。因此，這或意味著，中央決策層可能基本認可也願意讓房價下降，甚至大幅下降，有關方面或已為房價大幅下降做好準備。

最終房價降幅或不止50%

客觀而言，銀監會主席劉明康公開公布即使房價下跌50%銀行的不良貸款都可以承受這一房貸壓力測試的結果，以及所釋放的相關信號，無疑將影響市場心態，影響開發商和消費者心態，影響市場各方對房價走勢尤其房價到底會下降多少的預期，加快、加大下降速度和幅度。如此之下，房價下降50%，或將不只是預期，而將成為未來的現實。

而且，一旦房價下降50%這種大幅下降成為一致性預期，成為市場主流氛圍，影響到市場各參與者的心態，再加上市場慣性和調整週期需要個時間過程等因素的影響，那麼，就可能加快房價下降的速度，加大房價下降的幅度，最終的房價下降幅度就可能不止50%，至少部分地區部分過高定價的樓盤的房價的下降幅度可能不止50%。

這樣的話，在整體考慮銀行業房貸壓力的時，在綜合考慮房地產市場調整結果，就要考慮到一旦房價下降50%後可能導致更大降幅這個問題，重新考量可能帶來的金融風險等問題，政府可能會或者說需要考慮準備在房價下降50%之後的逆週期調控的問題。

當然，當房價下降50%後，可能繼續加大房價下降的幅度，最終的房價下降幅度就可能不止50%，本文作者陳真誠認為，這只是一種可能，而且無疑將需要一個過程，一個不短的時間過程。

這是因為，由於消費者往往買漲不買跌，房價大幅下降預期，甚至房價大幅下降後，可能會促使市場進一步形成房價還將下降還將更大幅度下降的預期。房價下降尤其房價將大幅下降形成市場一致性預判後，過高的房價稍微降價，如果沒到消費者預期的心理價位，消費者或繼續觀望甚至棄購以等待房價大幅下降直至下降50%或以上，或依然難以刺激購買，市場將持續低迷。

既然如此，在調整的早期，小幅降價難以促進銷售，即便加大幅降價而沒有達到50%的降幅也未必好賣，相反可能會讓消費者更進一步觀望，等待房價更多點下降，再則一般沒人願意放棄即將到手的利益，而目前持續的通貨膨脹客觀上會對房價形成一定的支撐，因此，至少在目前，多少開發商不敢也不願意降價尤其大幅降價，不會選擇在短時間內大幅降價的銷售策略，往往只會選擇象徵性地小幅降價以試圖刺激購買來促銷，除非被逼無奈。也就是說，房價降幅在今年內不會太大。

不過，也正因為如此，房價沿著小幅降價的路線慢慢下行，而市場預期房價會有如50%這樣大幅的降價，就可能延長整個降價週期時間，進而就可能導致市場出現比較長的低迷，拉長市場調整週期。隨著調整週期的不斷推進、加大，會有更多的開發商承受更大的壓力，既有來自房地產調控政策的壓力，也有來自政府為打擊通貨膨脹而採取緊縮貨幣政策的壓力，還有來自市場滯銷、產品積壓、資金壓力加大、盈利降低、競爭加劇等方面的壓力。

来源:生活新報

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