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華爾街日報質疑中國房地產官方數據(圖)

發表：2011-08-15 13:34

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華爾

中國房地產行業的前景對世界經濟有著至關重要的意義，但又非常難以預測，原因就出在數據的薄弱。

雖然政府今年努力提高國家統計局房價數據的準確性，但國際市場和中國國內大多數消費者對於這個官方月度數據仍然存在深深的懷疑。

按計畫，國家統計局週四將公布7月份數據，但市場對官方數據很不相信，所以把更多注意力放在了民間數據提供者「中國房地產指數系統」提供的數據上面。

作為全球經濟增長引擎的中國需要更好地闡釋自身經濟中的這個關鍵行業。以全國金融中心、最富裕城市上海為例。中國房地產指數系統顯示，上海新房價格在過去五年裡上漲150%以上。這超過同期107%的工資漲幅，使買房對於收入一般的人變得更加遙不可及。

但官方數據反映的是另一種情況。國家統計局數據顯示，過去五年上海新房價格上漲20%，遠低於工資漲幅。

同樣重要的是，雖然兩組數據的趨勢都是上漲，但民間數據描述的軌跡波動性更大，漲幅的擴大、收縮幅度都大於官方數據。

為什麼說兩組數據的差別如此重要呢？（備註：我在自己的《理解中國經濟指標》(Understanding China's Economic Indicators)一書中詳細探討了這個問題。）住宅類房地產投資直接佔到中國國內生產總值(GDP)的12%，如果把鋼鐵、水泥和其他建築材料的需求考慮在內，這個比例還會更大。中國樓市的繁榮振興了國內經濟，也讓澳大利亞、巴西等國的礦商賺得盆滿缽滿。

房價是政策、銷售和投資變化的重要先行指標。房價上漲吸引炒客入市。企業家和億萬富豪提著一箱箱的鈔票奔赴北京和上海，整層整層地搶購豪華住宅開發項目。銷售增長鼓勵開發商開建更加奢華的項目。但如果房價上漲過快，政府就得出手冷卻市場，炒客就得退到一邊，開發商就得偃旗息鼓。

中國政府在瞭解房地產數據方面略有遲緩或許情有可原。樓市繁榮造富開發商和炒客、讓年輕職業人士爭先恐後進入房地產市場，是最近才有的一個現象；15年前，私人房地產市場還基本不存在，多數勞動者的住房都是單位提供的。但由於初現端倪的房地產泡沫可能造成經濟混亂和社會動盪，政府一直希望把房價控制下來，最新一輪調控在2010年4月份展開。

當然，如果房價上漲的速度僅僅是與官方數據顯示的一樣，那就沒有必要擔憂。如果房價和收入之間僅有小幅的不匹配，那麼短暫的房價上漲速度放慢就能提高居民置業的負擔能力。如果是這樣的情況，政府將能夠放鬆管制，房屋銷量將會上升，開發商將讓水泥攪拌機開始運轉，而這些現象能讓國際市場相信中國經濟充滿活力。如果現實情況也有如官方數據所顯示的那樣，即房價通常只是逐漸上漲，且幅度較小，那麼即便政府繼續控制房價也不可能導致樓市的大幅回調。

但如果中國房地產指數系統的數據是正確的，房價漲幅遠遠高於工資漲幅（看上去現實更可能是這種情況），那麼中央政府和不情願的地方官員將不得不長時間維持對地產業的控制，這會提高中國經濟陷入困境的風險。同樣令人擔心的是，如果房價變動的幅度正如中國房地產指數系統顯示的那樣劇烈，那麼政策失誤導致劇烈回調的可能性會更高。

儘管中國房地產業非常重要（或者也可能正因為其重要性），中國經濟中卻沒有幾個行業的官方數據比地產業更不可靠。2009年，經濟增速放緩令許多購房者荷包受損，而統計人員則多次未能公布快速上漲的房價（在潛在購房者看來，這再明顯不過），這兩個因素疊加在一起令公眾輿論難以接受。

國家統計局公布的房屋均價漲幅僅為1.5%，遭到公眾的質疑。中國一位網路評論員問道：你相信這個數字嗎？小數點顯然放錯位置了。

公眾對2009年數據的憤怒引發了一些變化。但今年1月推出的新系統的改進並不大。從有利的一面看，過時且不具代表性的樣本被一個能捕捉每一個新房銷售數據的系統所替代。分析師認為，上述過時且不具代表性的樣本正是導致與老數據有關的各種問題的原因。從不利的一面看，全國平均數據不再發布，取而代之的是更為詳細的市級數據。全國平均數據被認為是觀測中國住房市場整體狀況的最佳指南，也是市場關注的主要焦點。中國的這種做法和美國不同。在美國，標準普爾公司（Standard & Poor's）發布的Case-Shiller月度房價指數以及人口普查局（Census Bureau）發布的新房銷售數據均會提供房價變動的全國基準值，並做城市或區域分解。

此外，中國地方官員控制進入市場的高價房和低價房的數量也讓相關數據更令人困惑。地方官員此舉會影響數據的變動。里昂證券（CLSA）中國地產業分析師王艷（Nicole Wong）說，當政府打擊樓市投機現象時，地方官員就不許開發商向市場推出高價房，這會造成房價下跌的假象。當風頭過去以後，更多高價房又被允許進入市場。

沒有改變根本情況，只是改變了房價指數──地方官員玩的這種小把戲對解決中國的樓市泡沫問題沒有幫助，也無法讓投資者和決策者準確瞭解中國房地產業的狀況。如果中國政府是在嚴肅對待控制失控房價的問題，那麼要走的第一步應該是準確提供房價到底有多高的可靠數據。

原題：中國房地產官方數據有什麼問題

来源:華爾街日報

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