房地產引擎已經熄火

作者：倪金節發表：2011-09-09 12:03

中國房地產市場繁榮已經持續13年之久，房價一路飆升之際，政府調控之手不斷發力，但始終收效甚微。過往的這13年，房地產行業成為中國經濟雙位數增長的引擎，並不斷朝著超級泡沫的路子上奔去。不過，這一次房地產引擎熄火已經成為必然，關鍵問題是決策層會否再度將其視之為快速發展的引擎。

從2009年底開始，為了遏制泡沫復興，決策層不惜以計畫經濟回潮的方式，以嚴厲限購為代表的新一輪調控措施打擊地產泡沫。雖然如過往每一幕類似，至今各地房價仍然堅挺，甚至不乏逆市上揚的城市，但是這一次調控的非市場化特徵，較之以往尤其明顯。決策當局揹負著市場經濟倒退的惡名，其所承擔的政策成本，則早已經不能以貨幣數字來計量。這一次，決策層不能再輸。至少，限購之劍既然已經祭出，在未來兩三年內恐怕不會放棄。

自從嚴厲限購執行以來，各種非議不絕於耳，不同的利益中人將各色帽子扣之於限購。如果從學理和實證的角度而言，帶有明顯計畫經濟特徵的限購，確實違反市場規則和相關法律，但是若從現實角度而言，限購倒是當下無奈而實效之舉。

中國地產泡沫之所以不斷做大，無外乎貨幣泡沫膨脹和土地財政依賴，但很明顯，當前形勢，政府不可能短時間內將貨幣泡沫消除，擺脫土地財政亦阻力重重。由此，通過限購迅速凍結住房需求，讓地產泡沫至少不足以再度進入快速擴張的區間，進而為擠壓貨幣泡沫，推進財政體制改革贏得時間。如此以時間換空間之舉，若後續相關改革和配套政策到位，此輪限購所支付的極度高昂的執行成本，倒也值當。

現實亦在朝著好的方向發展，如果這一次政府扛住了，沒有再度重啟保增長的政策，那開發商最終只能選擇降價。市場正在進入深度博弈階段，長時間的調控打壓，地產商和地方政府的應對策略變得愈發窄仄。

前兩年，在一攬子經濟刺激之下，地方政府大肆賣地，土地出讓金達到巔峰水平；房地產開發商拿地也十分容易，房子銷售火爆，加之信貸躍進，獲得大量貸款。這就使得過去一年多的調控時間，地方政府和開發商都坐擁巨額現金，不少企業賬上趴著隨時可以週轉的流動資金。這些人一直似乎認為，決策層會在他們的資金耗盡之前將調控政策改弦更張，重蹈過往數輪調控的覆轍，所以他們絕對並不會降價，而只是靜靜地扛著。在他們眼裡，最終扛不住的一定是決策層。

這一次只怕要讓地方政府和開發商失望了。以貨幣政策為例，固然中國貨幣泡沫還在擴張，但是很明顯速度已經慢下來不少。尤其的，廣義貨幣M2增速已經漸漸滑落至16%以下，新增貸款規模亦漸漸進入常態。雖然下半年央行緊縮貨幣的動作遲遲未有動靜，但是近期的央行擴大存款準備金基數這一政策，足以彌補近兩月的貨幣緊縮空窗的效力。

目前，中國真實通脹仍然十分嚴重，加之國際環境波雲詭譎，此時放鬆貨幣政策，絕非宏觀當局的最佳選擇。國務院總理溫家寶最近在《求是》雜誌撰文，重申了中國遏制通脹的決心，那麼貨幣環境回歸正常化，就是這一過程首要任務。在我看來，房價開始下跌，是中國貨幣環境走向常態的衍生必然。從2003年到現在，中國貨幣極度寬鬆已經維持了8年之久，算是史上相對很長的寬鬆週期。是時候結束了。

只要決策層敢於動真格，而非撈痒痒，房價大跌並非無稽之談。當房地產泡沫膨脹到威脅社會穩定的容忍臨界點，刺破泡沫也就成了不得已的選擇。若從政治週期而言，在接下來的2012年和2013年，「十八大」召開前後，房地產泡沫或許就更沒這麼好的命運了。

為了保證2013年新一屆政府成立之後，能夠迎來一輪嶄新的經濟增長上升週期，而不是繼續依賴房地產支撐起經濟增長，房地產泡沫問題就必須面對。至少，兩大難題需要面對：一方面，必須全面改變經濟增長過度依賴固定資產投資，特別是房地產投資所佔比重過大的問題。而要想改變經濟增長方式，就必須從房地產泡沫入手。不解決房地產泡沫問題，經濟增長模式轉變無異於是「空談」。另一方面，在2012年到2023年這十多年的時間裏，中國經濟要想再保持8%以上的增長，肯定不能再依賴房地產，而是需要尋找到新的增長動力，足以彌補房地產這架「發動機」的熄滅。

是的，我們即將面臨一段不那麼美妙的日子。這時候，很多人開始懷念過往泡沫繁榮的美妙時光。那樣的日子真有什麼不好？股價和房價都在大幅上漲，我們都能在倒騰之中輕而易舉地獲得財產性收入。那些賬面虧損的人們，將希望寄託在了政策的再度變調，泡沫的復興。到明年初，若嚴厲限購政策基調一直不變，我相信所有人都將目光放在了令人激動人心的新增貸款數據和減息等政策上。

這樣的寄託和依賴，真能給我們帶來美好的明天嗎？稍有不慎，我們或許可能就真的會滑向奴役和災難的深淵，中等收入陷阱和日本式「失落二十年」就近在眼前。

来源:價值中國網

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