錢從四方來俱往地產去(圖)

作者：童大煥發表：2011-09-11 15:37

中央銀行今年以來大規模提高準備金率以回收流動性，銀行也因此對住房按揭客戶惜貸，加上一系列嚴厲限購政策，本想逼房地產商降價，但房地產商卻多數巋然不動，甚至於央視還報導過房地產商做起了煤老闆，投資煤礦賺快錢。中國社科院金融學者易憲容發表文章《房地產市場未來有多種可能》指出，從全國住房銷售、住房投資開發、資金進入情況來看，當前國內房地產仍然處於極度亢奮之中，比如上半年住房投資開發增長達到了36%以上水平，房地產開發資金增長達到了26%以上。全國的住房平均價格（全國住房銷售總額除以住房銷售總面積）從2010年底的4724元上漲到5188元，漲幅達到近10%。一二線城市吹大的房地產泡沫向三四線城市蔓延。

弔詭的事實令人眼花繚亂，不知如何判斷。其實只要理清楚「錢從哪裡來，又往何處去」，順籐摸瓜，一切便瞭如指掌。首先是大量資本在銀行表外和民間金融中運行，根本不受監管。過高的通貨膨脹導致嚴重負利率，居民與企業不願意把存款存入銀行，紛紛通過各種投資渠道如銀行理財、信託等產品把銀行存款分流出來，通過委託貸款、小額貸款公司、擔保公司、信託公司、財務公司以及私人借貸等活動，形成數量龐大交易活躍的「影子銀行」。這便是資金的主要來源。

有錢了，錢向哪裡去才有高利潤高回報呢？傳統製造業肯定不行，銀行負利率也不行，珠寶古董藝術品門檻太高圈子太小，股票太不靠譜，選來選去，這麼多年來只有房地產最保險。正好碰上嚴厲限購，多數地產商即使降價也無人買房，但是不能坐以待斃啊。怎麼辦？高利息向影子銀行借錢！高利息又催生民眾和中小企業千方百計向銀行和個人借款，轉手以更高利息向外借貸。最後這些錢都源源不斷地流向了房地產。

聯達四方機構總裁楊少鋒前不久在福建、浙江走了一趟，發現大量製造企業向銀行貸款完了以後去做高利貸。「現在我們融資的成本，銀行給開發商貸款都是15%，基金現在的融資成本沒有低於20%的。金融機構貸給開發商的錢都是25%的利息了。」

嚴厲的「超級限購」導致了一個意想不到的後果：限購沒有能夠阻止資金進入房地產領域，反而以一種更瘋狂、利息更高的形式進入了房地產領域，既形成了一些經濟活躍地區「全民借錢、全民進入房地產（間接或直接）」的後果，又以成本推動的形式極大地推高了房地產的「隱形價格」。未來限購一旦開閘，這些比調控前還高的「隱形價格」就必須在市場上得到實現，否則，不僅是房地產業崩盤，還有可能直接導致整個金融體系的崩盤。

可以說，超限購導致房地產業全面綁架了中國金融乃至中國經濟。如果不限購，資金以正常購房等方式進入房地產，還不會推高房地產的「隱形價格」（即沒有實現但必須實現的價格），同時所購房屋還可以成為使用品進入社會，造福社會。可是，由於限購，資金無法在房地產開發完成後的後端進入，倒過來以更高融資成本為代價在房地產前端進入，抬高房地產價格的作用沒變，巨額利率還引得全社會的資本都瘋狂進入，且門檻比購房低得多。這時候的房地產，還不能購買使用，卻已經完全變成了資本投機的工具。

違背市場規律的行政調控，只能導致比市場調節更嚴重的後果。只要房地產成為國人保值增值的工具，不論行政手段的限購乃至法律手段的對房地產保有環節徵收物業稅，都無法阻止人們和資金的瘋狂進入。而資金的瘋狂進入，自然只能使房地產價格繼續向「沒有最高，只有更高」的方向邁進，直至最後房地產和金融體系一起同歸於盡。

超限購的南轅北轍說明，就房地產論房地產已經完全走進死胡同。只有圍魏救趙，才能救中國經濟於水火、解房地產業於倒懸。辦法兩個字：減稅。

經濟學家郎咸平在《限購令能消滅炒房團嗎？》一文中寫道：「製造業平均毛利潤5%，如果再刨去一些其他費用的話，我們的製造業基本是不掙錢的。2010年，我國增值稅收入是2.1萬億元，企業所得稅是1.3萬億元。根據證監會的研究數據推算，中國上市和不上市的企業利潤總共不過3萬億元。此外，不同行業還要負擔不同的稅費，比如汽車等行業要承擔6000億元的消費稅，服務業要負擔1.1萬億元的營業稅。整個算下來，2010年我們國家的稅收總收入是73202億元，相當於中國企業稅後利潤的2.4倍。像中石油、中石化這樣的壟斷行業完全可以將稅費轉嫁出去，但是大部分企業，尤其是製造業，因為受限於"6+1"產業鏈裡面最沒有定價權的處境，它的稅負根本無法轉嫁，結果就是"又累又掙不到錢"。」只有減稅和創造更自由公平的競爭環境，讓更多的行業能掙錢，同時又讓更多的富余資本有渠道保值增值，中國的房地產市場才有可能進入良性軌道。

来源:中國經營報

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