中國經濟苦日子來了(圖)

作者:葉檀 發表:2011-10-18 12:01
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從建行開始,多家銀行開始上調首套房貸,將首套房貸上浮5%到10%。這是壓在房地產市場的又一根稻草。當然,絕不會是最後一根。

房地產牆倒眾人推,資金撤出房地產行業,增量資金不再進入。限購政策抑制住了富裕群體,上調房貸等同於向貸款購房者單獨加息,抑制了中低收入階層的購房需求。房地產行業哀鴻遍野。

9月份,在上海交大高級金融學院舉行的「地產金融高級論壇」上,全國城市商業銀行資金清算中心理事長王世豪稱,房地產20萬億元貸款,已成為中國銀行業的一顆「地雷」。王世豪稱,銀行目前貸款總量是55萬億元,20萬億則意味著房地產行業的貸款已經佔到銀行貸款總量的36%。開發商必須要到別的地方去拿錢,「結論就是開發商低廉資金時代結束了,高利率資金時代來臨了。」所謂的高利率資金,目前而言,主要包括房地產信託、企業債權、房地產股權私募基金、資產證券化。高利貸資金會在房地產行業蔓延,從實力不強的房地產企業蔓延到具備實力的企業。

房貸上升有三大因素。

首先,房地產風險越來越大,銀行業準備從房地產市場抽身而退。

去年4月20日,銀監會召開2010年第二次經濟金融形勢分析通報會議,銀監會主席劉明康就曾經著重講到涉房貸款,表示「當前房地產貸款餘額佔各項貸款的比重已達20%左右 ,少數股份制銀行已突破30%。」如加上以房地產抵押的其他貸款,與房地產相關的貸款已接近信貸總量的一半。劉明康要求對土地儲備、房地產開發貸款、個人住房貸款執行從嚴的信貸政策。對於土地儲備貸款,要調整授信額度,「應大幅壓低抵押率」,跟蹤貸款去向,防止挪用。

一些銀行已經主動調整。有報導稱,中信銀行今年5月表示,將嚴控房地產貸款總量,目標是至少壓縮貸款總量的三分之一。雖然中信表示,最新房地產壓力測試表明,房價下跌30%~50%對該行的資產質量沒有太大影響,但這是在稀釋資產風險下的產物。

其次,銀行的流動性危機使企業貸款如同登天梯,房貸利率上升首先是資金緊張後價格上升的必然反應。中小企業貸款實際利率高達20%左右,同樣處於高風險區域的房貸沒有理由維持平價。近兩年,房貸實際利率總體上升30%以上。

第三,由於房地產風險上升,銀行提高了針對房地產貸款的風險溢價,與溫州高利貸相同。正因為民間借貸風險極大,因此要求的風險溢價特別高,甚至高達180%。

銀行對房地產行業更加看淡。根據央行營管部近期對銀行家的調查結果顯示,自上季房價預期指數走低進入不景氣區間後,三季度續降12.7%,其中看跌佔比逐季上升至40%。另據中國指數研究院針對100個城市全樣本調查數據顯示,今年9月100個城市住宅平均價格為每平方米8877元,環比下降0.03%,這是去年9月以來的首次下降。

房地產行業已經成為高危行業。

清科研究中心的統計顯示,房地產基金的募集活躍度自2010年起開始回升,全年共有10只基金募集到位18.59億美元,去年底總量為500億元。今年1~8月共有12只可投資於中國的私募房地產基金完成募集,募資總額為12.77億美元,相當於去年全年募集量的70%。事實上,從去年開始,房地產信託大行其道。據報導,恆大信託融資46億元,綠城128%高槓桿率如賭博,「綠城都是通過項目做貸款型融資的,綠城融資成本約為15%或者16%。綠城的高槓桿率達128%~140%,而房企平均槓桿率為70%。」激進型的房地產投資高風險受到市場密切關注。據筆者瞭解,在房價下降快的區域,一些開發商打對折甩賣,以求回籠資金。

房地產行業依靠自有資金,而按揭利率上升堵住了自有資金的來源。在調控政策不放鬆的情況下,開發商只有兩條路可走,一是變賣資產,二是高價融資飲鴆止渴。

中國資金進入全面緊縮週期,我們面對的是在通脹的情況下,風險與利率上升,大規模的融資高潮在各個資本與貨幣市場全面展開。

房地產高利貸與民間借貸相輔相承,在貸款、信託等各個行業,實際利率大幅上升,實體經濟趨於緊縮,資產泡沫規模下降。豈止中國房地產行業進入拐點,中國的實體經濟與資本市場,一起進入拐點。資金本身成為最大的投資品種。

中國經濟勒緊褲帶過日子的痛苦階段,一場痛苦的變革、前途莫測的變革,來了。

来源:每日經濟新聞

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