美元大反彈將擊垮中國房價
房地產降價潮正在開始向全國蔓延。據《第一財經日報》記者的調查,京滬廣深等一線城市房價從近期出現明顯鬆動,由此集中引發的幾起業主集體「維權」事件,更讓此輪房價下跌引起市場的高度關注。
無疑,這一輪的房價鬆動有著一定的必然性。在經歷了持續一年多的強力限購之後,具備買房條件的人群是越來越少,成交量是急劇萎縮,加上貨幣政策的不斷緊縮,開發商群體紛紛陷入了資金鏈極其緊張的局面之中。哪怕是銷售一度紅火的萬科、恆大等大型開發商,現金流較之中小開發商算是充沛許多,但是他們早在今年五六月份就已經啟動了降價。
他們之所以能夠率先降價,而不像其他開發商一直死扛,關鍵在於十分靈敏的市場嗅覺,使得他們意識到政府本輪房地產調控的決心之堅定,短時間內完全不可能放鬆調控。而只要調控不扭轉,誰先降價,誰就掌握了市場主動權。而越扛到最後,豪賭政策放鬆的計畫落空,那最終只能陷入更為被動的境地。特別地,隨著年關的臨近,成交量的長期低迷,要想快速完成年初預定目標,降價是唯一的選擇。
因此,此輪房價鬆動可謂水到渠成,亦是政府宏觀調控所樂見的結果。但這一次房價鬆動,會不會像2008年那樣不過是曇花一現,這主要有賴於此輪房地產調控所能持續的時間。在筆者看來,此輪降價潮能夠持續,原因分為國內和國際兩方面。
從國內情勢看,嚴厲的房地產調控政策兩三年內難以結束。儘管經濟面臨硬著陸風險,中小企業倒閉潮不斷,但這一次中國經濟不會這麼快地重回保增長。
這一次所出現的所有危及經濟增長的現象,在2006年到2008年那一輪宏觀調控過程中也都曾經發生,直到2008年6月,央行依然還在上調存款準備金率,打擊通脹和房價泡沫的力度十分強烈。可惜,由於雷曼破產帶來的全球性金融危機,不得以啟動天量信貸政策,讓房地產一飛衝天。若當年沒有金融危機,房價泡沫在那一次調控中就會解決。而眼下的形勢是,再度出現疾風暴雨式大危機的可能性微乎其微,縱使再度出現,有了三年前貨幣嗎啡刺激經濟和房價暴漲的雙重教訓,重蹈覆轍的事情不大可能發生。房價鬆動,政策千萬不可鬆動。只要嚴厲限購和貨幣緊縮不結束,房地產降價大潮就完全可以持續下去。
實際上,即將到來的更為全面的房價鬆動趨勢,也符合地方政府的利益。在經歷了2009年和2010年的土地狂潮之後,他們已經賺的盆滿缽滿,若再重複當年的癲狂,房地產的政治屬性會更為嚴重,並成為更加棘手的社會難題。地方官員「去房地產化」,將是他們理性的選擇。 也是保證他們在下一個十年贏得主動,領跑地方經濟的必由之路。
而從國際形勢而言,外資抽離資產市場端倪初現,由查諾斯和魯比尼等領銜的對沖基金、經濟學家國際空頭,正在顯示其真實的運作能力。9月份,中國外匯儲備餘額一改之前兩年的飆升態勢,單月居然淨減少了608億美元,這是有史以來單月下降幅度最大的一次,超過了三年前金融危機時期。如此大規模的外儲突降,主要原因就是國際資本的流出,而很難用外貿形勢低迷等因素解釋的。因為進出口企業艱難並非9月份獨有的現象。
同時,美元指數近期開始走強,伯南克亦暗示隨時可能加息抗擊通脹,加上歐債危機暗礁叢生,美元即將迎來一波像樣的大反彈。歐元的頹勢,美元的上升,將主導一場新興市場的資本外流。這勢必將嚴重考驗中國的房地產市場,若同時嚴峻考驗人民幣匯率,引發貶值浪潮,那房價跌勢更是難以扭轉。
歷經了十幾年的超級繁榮,中國房地產市場的確到了需要回歸理性的時刻。至少,商品住宅勢必將回歸其居住的屬性,投資屬性漸漸褪去,同時保障房佔據主角。解決大多數的住房問題,是不可能通過做大房價泡沫來完成的。這一次,和以前的每次調控真的不一樣了!
来源:新京報
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