樓市寒冬，大佬們在做什麼？

作者：吳曉波發表：2011-12-20 13:04

維持在相對低位的房產銷售和不會放鬆的地產調控政策預期，令越來越多的開發商開始承認樓市已經進入寒冬。那麼，這又會對業界知名的地產大佬們產生什麼影響呢？

大開發商依然滋潤，如王石兩耳不聞窗外事地繼續歐美遊學，並表示對調控「舉雙手贊成」；恆大許家印則在完成年度計畫後，繼續重金投入恆大足球俱樂部以及影視產業。而中小開發商們日子不再好過，他們或像任志強一樣對調控十分不滿，繼續與政府官員或媒體pk；或像星河灣一樣降價拋售豪宅。

許家印：建足球場＋拍電影

在中超衝冠成功後，恆大地產的主席許家印這一個多月沒有出現在媒體面前。不過消息人士透露他並沒有閑著。臨近年底，廣州業界傳聞今年以6億元締造了中國足球史上首名升班馬就奪冠的記錄的許家印，又打算在廣州市區建造一個能容納10萬人左右的專業足球場，看中的位置就是現在廣州市CBD珠江新城內原跑馬場所在地。據稱，這一提議也得到了另一家地產商富力總裁張力的支持（富力旗下擁有廣州富力足球俱樂部，目前富力俱樂部已沖超成功）。業內消息傳聞這個足球場的地價很可能超過50億元。

此外，有最新小道消息稱恆大足球目前最新的引援目標為荷甲特溫特隊高效中鋒揚科，其開價為轉會費1,000萬歐元。不過這一消息並未獲得恆大方面的證實。此外有消息人士透露，2003年許家印曾經在廣東茂名建立的恆大鋼鐵集團，已經在2008年向赴美上市的天津大邱莊通用鋼鐵轉讓股權；他已從多元化的實業投資，轉向以地產主業為現金奶牛，反哺包括足球、影視在內的文化產業的策略。

目前許家印親定投拍的電影《粉紅女郎》已經開始全國海選。而恆大經紀公司自去年下半年已開始招攬藝人。在中央戲劇學院和北京電影學院的就業中心網站上，可以看到恆大面向藝術類高校大一至大四表演和音樂類人才的招聘信息。該信息顯示，恆大為每一位新招入的藝人首年度投資費用就達到1,000萬，第二年投資更是達到3,000萬。

恆大在其他產業一擲千金的底氣，來自今年銷售目標已經提前完成。數據顯示，恆大地產今年前三季度的銷售額和銷售面積分別為694億元和1,047萬平方米，已超過去年全年。12月13日，恆大地產副主席、執行董事夏海鈞透露，截至11月底，恆大地產累計實現合約銷售額791.1億元，完成全年合約銷售目標的113.0%；累計合約銷售額同比增長65.8%；累計合約銷售面積1,202.1萬平方米，較去年同期增長58.9%；累計合約銷售均價每平方米6,581元，較去年同期增長4.3%。

對於房地產市場對恆大業績的影響，許家印先前曾回應「影響有限」。他說，恆大以中端市場為主，銷售對象是剛性需求用戶，而高端市場只佔我們所有產品的15%。

雖然恆大11月合約銷售由10月的86.1億元跌至12.4億元，但是這對於提前降價已回籠大量現金的恆大來說，暫時未感到太大的觸動。夏海鈞表示是由於已完成全年合約銷售目標，因此年末調整銷售價格，以確保明年取得穩定增長。

王石：悠閑遊學讀書

而從今年年初開始赴美遊學的萬科董事長王石，面對調控更是姿態從容，似乎真的是「兩耳不聞窗外事」了。他微博所發的內容基本上是在美國留學期間的所見所聞，極少提到國內房價的任何字眼。不過上月他在其微博中表示，對政府針對房地產進行的宏觀調控表示「舉雙手贊成」。他稱：「房地產價格上升，我是憂心忡忡。雖然我是利益相關者，但是一旦泡沫破裂，大房地產商是首當其衝。」「現階段樓市調控成效初現，如此局面能連續控制三年，中國房地產將軟著陸。」

王石淡定的背後，只因萬科今年的成績單在全國開發商來說非常優異。前11個月萬科累計實現銷售面積1,015.3萬平方米，銷售金額1,157億元，同比分別上升22.5%和15.9%。至此，萬科銷售面積首次超越1,000萬平方米，而銷售額超過2010年全年。去年4月宏觀調控之前，萬科在全國房地產市場所佔的份額為3.9%，而截至調控後的11月，萬科的市場份額已經迅速提高到5.7%。

黃文仔：八折賣樓

但是中型開發商日子不太好過。今年3月「兩會」期間曾經說過「我們身上流著都是道德血液」的政協委員黃文仔，顯示出了對政策導向相當順從的姿態。12月16日他終於讓旗下的星河灣低下了價格高昂的頭。該日星河灣地產宣布，浦東、上海星河灣將以8-85折或以更大的優惠進行降價。同時，對浦東星河灣二期已購業主和上海星河灣一期已購業主共約400人，給予總金額6億元的差價補償。不過有未經證實的傳聞稱，為了加快回款，差價補償的條件是老業主必須在明年1月31日前，完成按揭辦理手續；一次性付清和分期付款的，也必須滿足相關的約定。

以打造「房地產的勞斯萊斯」為己任的星河灣董事長黃文仔對此表示，主動下調價格是為了響應中央號召，讓房價回歸理性，而對老業主進行補差價，是為了回饋老業主。

地產業內消息稱，一直在全國深受追捧的星河灣豪宅，今年卻在民間借貸危機重災區鄂爾多斯遭到冷遇，有代理機構稱鄂爾多斯星河灣9月17日認購至今，實現認購金額不足20億，1,900餘套房源僅消化不到十分之一。這種開盤成績，與很多房企相比要優秀得多，但離星河灣老闆黃文仔的預期，卻相距甚遠。最後它於認購期推出最低約8折的優惠措施，單價可低至15,000元/平方米。這是它在實施全國化戰略以後從未有過的讓步。

任志強：繼續pk

而一直被冠以「任大炮」之名的華遠地產董事長任志強，近期則繼續與媒體以及政府官員激烈pk。12月14日，任志強與住建部政策研究中心副主任王玨林在「財經年會2012」分論壇上演了一場激烈的PK大戰。王玨林稱，房地產市場是政府培育起來的，「任志強們」的發展也是政府給的，「任志強就是敢說，但基本都是亂說。吃了肉還罵娘，掙了錢還不滿意。」任志強反駁道，房地產市場本來就是開發商的，政府當然要培育。隨後數天任志強在微博稱，「天授君權論」導致政府把自己當成君主，官員自認代表神的旨意，不允許民眾對神權給以監督和批評。

而早在11月15日，在上海發布新書《任志強的地產人生》的同時，他仍強烈反駁「開發商不行了」的觀點：現在只是「個別開發商不行」，「按投資和到位資金比例看，2008年是1︰3.8，現在是1︰4.2」。他表示，開發商並不差錢，「手裡還有17000億元現金」。

當然，房地產的寒冬乃至與各界的激烈pk，都無礙任志強的出書計畫。據稱，任志強下一本書的內容也有了著落：一本以家庭和生活為主題的自傳。

潘石屹：發行「潘幣」，身陷欠薪門

與任志強在微博中互動頻繁的SOHO中國董事長潘石屹，最近除了因「潘幣」再次吸引大眾眼球外，還身陷SOHO欠薪門疑雲。不過這並沒有阻擋他抄底商業地產的步伐，媒體報導12月初，有顧問機構稱證大集團與SOHO中國在北京簽訂了上海外灘地王股權轉讓協議，證大房產和磐石以38億元的總價，分別將35%和5%的股權，轉讓給SOHO中國。

上個月，潘石屹在蘋果創始人喬布斯去世後曾發布了一條微博調侃到，「蘋果應大量生產1000元以下一部的iPhone手機和iPad，讓更多人用上蘋果。」網友很快對這條微博進行反調侃，「請潘總推出1000元/平方米的房子吧。」隨後，有網友自發以「潘」為房價計量單位創造出一種「潘幣」——「一潘」相當於每平方米1000元。

隨後潘石屹在微博上發了一張「潘幣」的圖片——看起來酷似100元，正面印著自己的頭像，背面則是巴哈伊教的一段教義。在這條微博中，潘石屹還調侃，希望中國央行不介意「潘幣」。

但幾天前還在輕鬆調侃住宅房價，並誠懇勸誡消費者現在房價還是太高，大家別急著買房的潘石屹沒想到，曾靠強悍銷售團隊揚威於商業地產市場的SOHO中國會身陷「欠薪門」疑雲。其前上海分公司銷售總監胡大維12月13日晚間發布微博稱，「SOHO中國上海公司拖扣員工血汗幾百餘萬不發，員工代表們向上海公司抗議。」並稱上海公司負責人一手遮天，公司政策朝令夕改，導致員工怨聲載道，銷售團隊內部也因其不公平的管理而矛盾白熱化。

SOHO中國則於12月15日通過官方微博發布聲明，回擊胡大維的指責。SOHO中國稱：「銷售總監胡大維銷售時欺騙公司、欺騙客戶。誠實一直是我們堅持的基本原則。欺騙客戶、欺騙公司的行為一定要受到法律的制裁。SOHO中國從不拖欠員工薪酬。胡大維已被除名，公司已對其欺詐行為進行法律訴訟。」

不久，潘石屹也轉發了SOHO中國的上述微博，並評論到：「我正在以色列海法朝聖，看到同事們從中國發來的資料。讓我更加堅信：誠實是人類一切美德的基礎。」

不過隨後胡大維在微博中回應稱，「SOHO中國上海公司負責人閆偉昨天（14日）中午主動與我提出協商，並做了錄音，說會盡快給出一個回覆。可至今我未收到任何來自公司的回覆，反而從公司的官方微博上瞭解到說我銷售時欺騙公司、欺騙客戶。對此，我會給出一個真相」。並表示要維護所有SOHO中國上海公司員工的權益。

對於銷售團隊向公司開炮的情況，業內認為可能與潘石屹一年多來調整SOHO中國的銷售模式有關。據胡大維稱，SOHO中國上海分公司有2/3的員工是零底薪，只有少數員工與第三方的勞務公司簽訂合同，才能獲得底薪以及繳納社保。

從SOHO中國今年上半年中期業績報告和去年全年業績報告中，所能找到的關於銷售員工收入的介紹，僅有「銷售員工的薪酬主要由與銷售表現掛鉤的佣金組成」。值得注意的是，SOHO中國2011年半年報中對員工薪酬水平等資料幾乎隻字未提。而其他在港上市的內地同行，如龍湖地產、世茂房地產、盛高置地等，對員工的薪酬都有明確的記載。

在最新的萬科內部會議中，萬科董秘譚華傑曾經透露，萬科採用全國14城市的網簽數據作為研究對象。發現「這些城市今年1—11月份住宅銷售面積81,110平方米，住宅銷售額9,305億，同比都在下降。9—11月三個月住宅銷售面積同比下降42%、49%、47%。下降幅度超過2008年同期。」「而截至11月末，14城市存貨規模突破1億平方米，庫存消化接近15個月。接近2008年12月底的歷史最低水平。」

因此他判斷沒有一家開發商有反週期操作能力，「所有的融資渠道都被掐死。」小開發商只要進入過冬模式，不會有生存危機，反而是一些風格激進的中型開發商也有危險，「會遇到大問題」。

来源:福布斯中文網

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