房地產行業開始傷筋動骨

2012-01-19 13:50 作者: 葉檀

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房地產繼續下行,但仍在可以接受的範圍之內。

根據國家統計局公布的數據,房地產價格環比繼續下降,與2011年11月相比,12月環比價格下降的城市增加了3個。看著很嚇人,其實是虛張聲勢,因為連續4個月環比下降,降幅大致在0.25%~0.35%。

根據中國房地產指數系統百城價格指數,對100個城市的全樣本調查數據顯示,2011年12月,全國100個城市住宅平均價格為8809元/平方米,環比11月下降0.25%。百城住宅均價連續第4個月環比下降,降幅與此前一月基本持平。與11月相比,價格環比下跌的城市數增加3個,其中12個城市環比跌幅在1%以上。但房地產同比價格還在上升,全國100個城市住宅均價漲幅自去年8月以來持續縮小,去年12月上漲2.86%,較11月縮小1.2個百分點,是去年6月以來的最低漲幅。值得關注的是,北上廣深等十大城市價格環比全部下降且平均降幅再次擴大。

房地產價格下行不大,同比還在上升,但已經引發了普遍的恐慌情緒,尤其是以高槓桿從事大規模投資的房地產公司,規模不論大小,不論從事的住宅還是商業,目前都處於瓶頸期。明確的結論是,以往房地產行業盈利容易,養成了房地產高槓桿的大胃口。不僅是房地產行業如此,其他行業無不如此,從航空公司到機械工程行業,在資產規模快速成長、盈利大增的過程中,股東永遠無法獲利。因為企業認為在大擴張時期向股東分紅,簡直就是對財富犯罪。

鋼絲上的快速發展模式的特點是,一旦發展速度放慢,很多企業就會從鋼絲上掉下,摔入萬丈深淵。

負債率高的企業成為岌岌可危的一族。房地產企業分成截然不同的兩大群體:一邊是資金奇缺、用高利貸飲鴆止渴、出售項目的企業;另一邊是兵精糧足、逆勢擴張的企業。上海外灘地塊爭奪戰,顯示出SOHO中國的令人羨慕的現金流。不止如此,1月13日,萬科地產、保利地產、招商地產和中海地產大舉拿地擴張,4家房企在最近40天內斥資拿地高達百億之巨。根據中房信的統計,遠洋、華潤、綠地3家房企也在去年12月出巨資拿地。2012年是現金流充足的企業逢低吸納資產的好時機。目前土地價格已經開始下降。中國指數研究院統計數據顯示,去年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元,同比減少11%,其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)12666.8億元,同比減少23%。全國130個城市住宅類用地除去年7、8月外,單月成交樓面均價均低於前年同期。

從去年10月份以來,各地土地市場流拍、低溢價出讓等現象驟然增多,開發商的拿地熱情大大降溫。萬科A面積共約31.8萬平方米,合計須支付地價款約4.9億元;招商地產前三季度拿地權益建面僅92萬平方米,需支付土地款42.68億元,僅佔前3季銷售額的28.5%。但在12月,這樣的局面開始有所轉變。這與房企巨頭們年度業績的漂亮完成不無關係。從目前披露的房企2011年度業績狀況來看,七成房企業績出現同比增長。其中,萬科再度超過千億銷售額,實現銷售金額1215.4億元,同比增長12.4%;金地集團實現累計簽約金額309.2億元,同比增長9.1%;而保利地產實現簽約金額732.42億元,同比增長10.69%。

逆勢拿地的企業通常具有較為穩健的經營模式,並且保持著與金融機構較好的溝通能力,當其他企業以20%的成本從市場融資時,他們能夠獲得較為廉價的資金,獲得了先行一步的發展機會。

房地產行業處於十字路口,未來政府會對不同的企業實行不同的融資政策,同時以保障房保證固定資產的投資增速保持穩定。大型企業的逆勢拿地,項目公司的併購重組,說明房地產已經進入調控深水區。2012年,我們可以見證房地產行業的大洗牌。

這不是全行業的傷筋動骨,這是全行業對於以往粗放式發展方式的一次集體刮骨療毒。想讓治療效果更好,有必要加上對房地產質量、節能等技術指標的要求。



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