杭州部分樓盤一夜跌回3年前

作者:董碧水 發表:2012-01-30 13:26
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春節期間,記者走訪杭州多個樓盤銷售處,發現許多樓盤鮮有人問津,各樓盤的成交量可用「慘淡」來形容。

1月15日是春節前的最後一個週末,全市無樓盤開盤。截至當天19時,杭州透明售房網顯示,全市(包含餘杭、蕭山)僅有一套預訂。此前1月9日~15日一週期間,杭州市商品房新增供應量急劇下滑,僅僅只有綠城•明月江南一個樓盤領取預售證,新上市房源量僅為4套,合計0.23萬平方米。

而新年第一週,杭州市區新房共簽約416套,較上週的1427套急70.85%。其中主城區簽約260套。與新房市場相同的是,二手房簽約175套,其中住宅130套,大幅下降53.82%。

在限購、限貸、限價等一系列政策的調控下,2011年杭州房地產市場遭遇了「史上最強寒潮」。2012年新年伊始,樓市的寒潮並未退去,分析人士認為,當下購房者的購房意願和對樓市的信心還在直線下降,樓市經濟難免蕭條。

促銷降價成杭州樓市主旋律

統計數據顯示,剛剛過去的2011年,杭州主城區共成交新房23346套,較上一年的35570套,下滑34.4%;較2009年的65715套,下滑64.4%。如果把數據細分,從對市場來說更具指標意義的住宅成交量來看,2011年,杭州主城區住宅成交12784套,比上一年25201套下滑49.2%,而與2009年的54073套相比,下滑幅度高達76.3%。

在一系列調控政策的緊逼下,2011年的杭州樓市可以用「慘淡」來形容,「存抵活動」、「特價房」、「團購」、「低起價」、「降價補差」等促銷廣告經常見諸當地的各大媒體,降價潮一浪接一浪形成蔓延之勢。

2011年年底,杭州樓市價格戰更是此起彼伏。先是位於橋西板塊的順發吉祥半島與名城公館「貼身肉搏」。12月5日,「吉祥半島」正式對外宣布「起價15800元/平方米,均價17800元/平方米」,這如同在價格一向堅挺的橋西板塊扔下一顆炸彈。一街之隔、此前已經開盤的「名城公館」同樣舉起降價的大旗,將均價由22000元/平方米調整為18500元/平方米。

2011年12月16日,位於金沙湖板塊的「龍湖•灧瀾山」推出6折房源,折後均價12900元/平方米;22日,位於九堡的泊林印象宣布均價直降5000元,將原本20000元/平方米的均價下調至14800元/平方米。與此同時,位於城北華盛達閱城的商業部分悅公館也推出特價房源,起價9484元/平方米,均價11000元/平方米,比原先的15000元/平方米下調不少。

進入2012年,杭州樓市價格依然「戰事」不休。1月9日,「龍湖•灧瀾山」繼上次推出6折房源後再次加推精裝修的70年產權公寓,折後銷售均價14000元/平方米。但和之前12900元/平方米的價格比起來,其中多了包含2500元/平方米的精裝修。

除此之外,「戈雅公寓」組團府尚公館以均價9000元/平方米開盤,將聞堰板塊的房價拉低至萬元以下。羅蘭春天、世茂•江濱花園、戈雅公寓以及橋西某樓盤也均傳出近期大幅降價的消息,其中羅蘭春天推出5.5折團購;世茂•江濱花園清盤,均價10000元/平方米,價格一夜跌回3年前。

當不少樓盤在價格上做減法的時候,一些房產商則選擇在產品上做加法。位於老餘杭的「大華海派風範」推出88平方米可變四房,實際使用面積達到120平方米左右。雖然9000元/平方米的均價處於板塊的正常水平,但有了較高的空間利用率。

價格成撬動低迷樓市最有力槓桿

儘管剛剛過去的2011年,降價促銷成了杭州樓市主旋律,但成交量依舊從平穩走向蕭條。對許多開發商來說,這是銷售額遭遇「滑鐵盧」的一年。杭州主城區成交23346套,是近5年來倒數第二的成績。據稱,許多房企的年銷售額,只有計畫的三四成甚至更少。

據杭州市透明售房網統計,2011年主城區個盤成交10強中,由外來開發商開發的樓盤佔到8個,而在各個公司銷售金額排行10強的榜單上,外來房企佔據6席。

仔細分析,這些樓盤的「好成績」,幾乎都跟降價有關。價格,無疑成了各樓盤撬動低迷樓市的最有力槓桿。

如保利灣天地,在市場一片觀望氣氛的時候,推出千人大團購「單價直降4000元」,最終以其「起價7280元/平方米,均價8900元/平方米」的定價,大幅降價甩賣,結果交出了成交1963套、成交額16.5億元的銷售成績單。價格無疑是其穩坐杭州樓市成交冠軍寶座的重要原因。

同樣,中海紫籐苑,也在去年6月初推出「千人大團購」,推出的338套房,雖是精裝修房,但全部改為按毛坯房價格出售,由此,總價直接降了二三十萬元。

而龍湖灧瀾山,雖然臨近年底才開始發力,但這個以12900元/平方米超低均價入市的樓盤,跟周邊樓盤相比幾乎打了6折。降價後的龍湖灧瀾山,讓購房者們看到了樓盤的價值,欣然入市,一經推出便取得「日光」佳績。吉祥半島和名城公館,據稱預訂均超過8成,目前正在陸續簽約中。

梳理杭州銷售較好的樓盤,中天西城紀、龍湖香醍溪岸、世茂COSMO、中海紫籐苑、東港花苑,可以發現凡排進月銷售前十榜單的樓盤,多數都有價格上的優勢。那些價格一步降到位的樓盤,則連續上榜,並排進年度銷售前十的榜單。

今年杭州或將有5.7萬套住宅上市

數據顯示,在經歷一年的樓市淡季後,杭州存量住宅房源規模已經非常龐大。

據統計,2011年杭州市區(含蕭山、餘杭)共成交商品住宅326萬平方米(29185套),與近6年(2006年~2011年)508萬平方米的年平均住宅消化量相比,減少182萬平方米。

2011年年初,杭州住宅存量房源為322萬平方米,當年新增住宅房源674萬平方米。也就是說,2011年年底杭州市區的住宅存量房源,已高達670萬平方米。這一數據,為近6年來最高。

結合各房產公司2012年的推盤計畫,相關人士預計,2012年杭州市的新增樓盤數量將接近80個,住宅新增供應量將在640萬平方米。如按2011年已售住宅112平方米的套均面積計算,2012年杭州上市的住宅房源將達5.7萬套。與存量房源相加,今年總計上市的杭州住宅房源,高達1312萬平方米,這一數字可以用「驚人」兩個字來形容。

但面對開始下降的房價,許多購房者卻選擇持幣觀望。

今年35歲的孫林兵是杭州一傢俬企的中層管理人員。為物色一套住房,從去年上半年開始,他就看過多個樓盤,「本來已相中幾個,準備春節前出手。」孫林兵說。

但最近,孫林兵又猶豫了起來,「之前比較滿意的幾個樓盤隔三岔五地打電話或者發簡訊,稱要搞活動、搞促銷,且優惠幅度很大。」孫林兵說,有的甚至宣稱有限量版的「降價房」。

「現在樓盤的促銷廣告鋪天蓋地,感覺房價還會降,我想再等等,看看今年上半年的情況再說。」孫林兵認為,目前很多樓盤的降價、優惠大多是促銷手段,實際價格仍有下行空間,目前持幣觀望更加穩妥。

不少業內人士表示,許多購房者,特別是剛性需求者,都認為目前樓市走向還不明朗,在等待抄底的最佳時機。相關調查顯示,有近七成網友認為今年房價會下跌。

而前不久出爐的《浙江藍皮書•經濟卷》也對今年的房價走勢作出了判斷。該報告預計,2012年,國家針對房地產行業的調控政策仍將維持從緊趨向,地方限購政策即使到期也將繼續延續,總體形勢不容樂觀。該報告還判斷,2012年的房價將走出上半年以降價為主、下半年趨於穩定的L形走勢。

房產業內人士稱,目前購房者信心明顯不足,最直接的表現就是越來越多的人推遲了購房計畫,甚至取消購房計畫。

而有消息說,杭州2326家註冊的房產中介經紀公司,目前處於「正常」狀態的僅有756家。

調整將是主旋律

歲末年初,杭州樓市最為熱門的話題,無疑是綠城集團密集的股權出讓。

面對房子銷售受阻、資金鏈日益緊繃的困境,從2011年12月9日開始,綠城集團接連出讓5個項目的部分股權,將旗下無錫項目、上海東海廣場項目和杭州的蘭園、新華造紙廠項目以及被譽為上海外灘之王的「海之門」項目的全部或部分股權轉讓,回收現金13.35億元。值得一提的是,杭州的蘭園和新華造紙廠曾是綠城集團最重視的項目之一。

對這種出讓股權的做法,業內人士分析,一方面說明深度調控下,綠城集團資金鏈緊張,另一方面也說明綠城集團正在通過調整來適應市場。

對於房企來說,出讓股權多少有些「無奈」。事實上,綠城集團的處境正是當下一些房地產開發商生存狀態的一個縮影。

在不斷加碼的樓市調控政策作用下,曾經的「一房難求」盛景不再,待售的房子無人問津,成交量降到了「冰點」。業內人士認為,調整無疑將成為今年杭州樓市的主旋律,在今年調控持續的政策背景下,可能有更多房企也會以這樣的方式來面對現實的生存問題。

郡原地產確定了未來發展戰略,在產品線上,以普通住宅為主,向老年地產、休閑度假地產、特色商業地產延伸。據悉,該公司目前在全國各地的酒店項目達6個,其中還有為數眾多的特色商業項目。

老牌開發商宋都集團,也借上市的契機重新確定了發展戰略,即「以住宅開發為核心業務,以商業地產為結構性補充和未來的利潤點」,形成專業化的經營模式和多元化的資本投資,讓宋都在房地產、商業地產等領域不斷獲取更大的發展空間。

崑崙置業則從原來的以中高端住宅為主,調整到更多以城市綜合體的形式呈現。據瞭解,崑崙2012年商業綜合體項目有近10個,為了更好地運營商業項目,該公司還將專門成立商業運營公司。

業內人士認為,將原有的配置降低,精裝修房改毛坯房出售,豪宅變身平民樓盤,這樣的做法可能會在2012年大量出現。

来源:中國青年報

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