葉檀：蕪湖救市擾亂調控預期

安徽蕪湖市出臺的房地產救市新政，是在鼓勵保障房建設與普通商品房交易的遮羞布下，拯救房地產市場的行為。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

從關鍵條款就可以窺見實質。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

根據《蕪湖市人民政府印發關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》第五條，「根據本市經濟社會發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，2012年，市區新建商品住房平均價格同比漲幅控制在當年我市人均可支配收入增幅以內」。蕪湖城鎮居民人均可支配收入增速2009年為12%，2011年為20%，取個中值15%，去除預期5%的通脹率，蕪湖希望本地新建商品房均價漲幅在10%左右，甚至更高。

根據第七條，從2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。政府鼓勵長期持有住房，長期的期限是5年以上（含5年）。也就是說，政府不限制投資，只要你是長期投資者就行。該條還不算明目張膽的鼓勵政策。

根據第十六條，今年在蕪湖市區購買自住普通商品住房（含二手住房，二手房政策自本意見發布之日起執行），在辦理產權登記時，財政部門給予所納契稅100%的補助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，財政部門再給予50元/平方米購房補貼；對購買新建自住商品住房70平方米及以下的，財政部門再給予150元/平方米購房補貼。

該條規定鼓勵普通商品住房，無可指摘。但必須指出的是，蕪湖市政府並沒有指出補貼政策僅限於首套房，還是首套以上的普通商品房。如果不論購買套數，那麼在核心區域的性價比高的普通商品房也將成為投資品種。投資者可以將兩套房打通，購買兩套普通商品房形成一套豪宅，這是市場的常見把戲，建設部門官員不會不懂。

第十八條，外地人員在蕪湖市區購買商品房，人均面積達到15平方米以上的，可憑《房屋所有權證》准予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入；外地人員在蕪湖市區購買45平方米及以上的新建商品住房，可以通過在房屋產權登記部門備案的《商品房買賣合同》、購房發票辦理本人、配偶、未婚子女戶口遷入。

購房入戶政策，是提升房地產市場人氣的常用政策手段，扶持市場的用意昭然若揭。在中國房地產市場初起之時，1994年以後上海、深圳等地辦購房藍印戶口，極大地提升了商品房的溢價。戶口准入制度成為附著在商品房上的最大紅利。2009年2月4日，天津放寬藍印戶口，外來人口到天津購房的比例大為增加，次月外來人口在津購房比例佔總量的34%，相應的，房地產交易量大幅上升：新建商品住宅成交124萬平方米，上漲119%。

根據第十九條，已享受市政府以往年度及本意見相關財政補助政策的普通住房，自產權登記之日起3年內不得轉讓，否則退回已享受的財政契稅補助和購房補貼。也就是說，只要持房滿3年，購房者就可以獲得政府的補貼，包括購買普通商品房與政府認定的專業人士兩類，不管這些人買幾套，不管這些人收入如何，離補貼的公平性相去甚遠。

推動普通商品房交易、保持房地產穩定無可厚非，但政府在推出政策之時，必須有足夠的智慧與公平，保證房地產市場不偏離調控初衷。

蕪湖市政府的決策泥沙俱下，在保證普通商品房成交量的同時，鼓勵了藉助普通商品房進行的投資行為，事實上，是藉助普通房地產交易助力本地的商品房投資市場。在房地產調控背景下，購房入戶等政策荒唐可笑。

有更好的辦法解決目前的房地產資金困局，如對於擁有穩定租金流的公租房（不是廉租房）進行房地產信託，可以仿效香港地區的辦法讓房地產信託上市。例如，向北京與上海學習，由政府與被補貼者共同擁有經濟適用房產權，待5年期滿政府擁有優先回購權，或者讓購房者補齊市場差價；政府在實行補貼時，規定購買普通商品房的套數。用這樣的辦法，可以穩定住普通商品房市場，同時抑制投資與投機性購房。

不僅蕪湖，北京、上海等地放鬆普通商品房標準，事實上也是擴大了普通商品房的外延，鼓勵更多的交易。北京、上海還只是小試牛刀、略有放鬆，蕪湖市政府索性大張旗鼓地測試市場信號。

房地產市場預期不明確。在消息公布的當天，2月9日，A股市場房地產板塊大漲。鼓勵普通商品房交易與保障房建設，堅決抑制投資投機性購房需求，這一政策決不能變，也不允許地方政府過度利用普通商品房鼓勵交易政策，暗度扶持房地產市場之陳倉，否則市場預期必將大亂。

来源:每日經濟新聞

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