房價至少需跌回2006年前後水平才行
通俗來說,按照溫家寶總理所說的「房價還遠遠沒有回到合理價位」、「合理的房價,應該是使房價與居民的收入相適應,房價與投入和合理的利潤相匹配」的這個說法,意味著之前多年來房價上漲中的泡沫必須擠出來,已累積上漲至今的房價中非正常上漲的部分必須回吐出來,必須降回去。而且,這種房價下降當是全國性的,並非指一些一線城市,或所謂的七、八個城市。按照溫家寶總理所說的「合理的房價,應該是使房價與居民的收入相適應」的這個說法來看,參照房價現實水平而言,目前房價至少需跌回2006年前後水平才行。要達到這個目標,目前房價下降50%也許還不行還不夠,一些地區的一些房子的房價或甚至要下跌70%或更多才行。對於房價與居民的收入相適應一說,溫家寶總理所指的當是老百姓的真實收入對比和切身感覺,不是一些人所拿出的自己想當然計算出來的所謂房價收入比數據。事實上,在中國的當前,對於房價收入比,幾乎沒人能真實計算出來,也未必能真實、有效地說明問題,哪怕是「大概」。這是事實,不容否認!當然,最終能否做到「使房價與居民的收入相適應」,本文作者陳真誠分析認為,目前來看還是未知數。
不過,要看到的是,這已充分表達了政府的決策意志和將房價調控到底的決心,將會深度影響房價走勢乃至整個房地產市場走勢預期,讓更多的人(包括開發商、地方政府等)放棄觀望及對政府可能鬆動調控的幻想,讓更多消費者更堅定房價將繼續下降的信心,繼續選擇觀望乃至棄購,使市場更進一步地形成房價將繼續下降並將加大下降幅度的一致性預期,加快房價下降速度,加大房價下降的幅度,並加速市場向更深度方向調整。
對於房地產市場將繼續深化調整的預期,對於房價將繼續下降並加快降價速度、加大降價幅度的預期,將不只是影響新房市場,也將影響二手房市場和土地市場。
事實上,相對於大量存量二手房總額來說,目前在售新房總量有限的,未來上市新房會因市場調整而變,因此,政府要促進房價合理回歸,應該不只是要讓新房價格下降,還應該讓存量巨大的二手房價格下降。
接下來,關鍵問題之一是,政府繼續深化房地產調控,在繼續強化對新房價格進行調控的同時,必須同時對存量二手房價格動調控真格。在保護自住的一套房前提下,盡快推廣開徵真正具有調控效力的房產稅,且研究開徵空房稅、空地稅等,加大多種措施的綜合調節力度,降低市場的漲價預期,改變持房者的漲價心態,迫使其降價出售或降低租金。否則,就征重稅,高到不能將稅轉嫁到租房者的水平。如果持房者漲租金話,但大家都租不起了,不租了或減少租賃面積,還漲給誰去？
只是,應該說,政府可以採取一切措施調控房地產,促使房價合理回歸,包括使用開徵房產稅等手段,本文作者陳真誠在次需要重申強調的是,政府也必須充分考慮盡力滿足老百姓基本生活需要,保護用於自住的一套普通商品房的生活消費需要,使之做到低稅負化甚至免征,並做到購買、消費使用的總體低成本化。
另一方面,還要消除所謂供不應求的輿論誤導影響。就當前中國房地產市場而言,說靠增加供應來解決房價房租地價問題,說房地產供不應求是房價上漲的主要原因,是個偽命題,是個睜眼說瞎話的錯誤理論!
現在,市場上有的是房子,有的是已售待開發的土地。大量房屋被空置,被開發商、投資投機者囤房持有待漲,還有大量的土地被囤積閑置待漲,這些是非常普遍而數額巨大的,政府必須想辦法動真格進行嚴厲調控。否則,無論是房子還是土地,供應出來多少,都可能被囤積起來,就會閑置多少,空置多少。
還有,對於要讓房價大幅下降至溫家寶總理所定義的合理價位,有人提出說,目前一些房屋是近年來尤其2010年左右以來高價拿的地,拿地成本怎麼辦？想以土地成本為理由而拒絕降價。對此,應該說,房價大幅下降已成政府既定調控目標,已成市場大勢,作為享受了多年市場火暴、房價上漲帶來的高利匯報的開發經驗者,只能順勢而為,主動採取積極措施積極應對,降價促進銷售回籠資金,或想其他辦法融資,或出售手上多餘土地,或尋求與有資金的企業合作開發,以能安全、順利地度過這個調整週期。記住,在這個調整週期裡,在這波優勝劣汰的大潮中,只有能確保生存下來的企業,將來才有可能、有機會生存得更好,甚至利用調整來獲得進一步發展的機會。
不難理解的是,世上沒有只漲不降的房價,市場沒有永遠不變的火暴!作為企業,本身要有風險意識。誰說所有的開發商只能賺而不能虧？誰說所有的開發商只能在市場火暴期賣房盈利而不能在調整期讓利甚至虧本賣房？退一步來說,誰讓你當時要不理性地高價拿地？作為企業,做任何決策都應該三思而行。當時不理性地拿了高價地,如今市場深度調整,只能自食其果,只能由自己想辦法消化,或承受高價拿地、激進擴張等不理性作為所帶來的懲罰。
積極鼓勵、引導乃至迫使企業、資金能真實地投向實體經濟
另外,我們還需考慮一個問題是,政府強化調控房地產後,就必須要想其他辦法以其他手段來刺激或確保經濟增長,使經濟能以必要、合理的速度增長。由於對外貿易收到各種因素制約,一時也難以實現快速增長,就主要得依靠刺激內需消費和刺激投資(包括政府投資或私營部門的投資)。而要刺激內需消費,除要提高老百姓的實際收入、增加社會財富的再分配縮小貧富差距、進一步加強社會保障、降低醫療教育等方面的負擔等外,更重要的是要繼續打擊通貨膨脹(或抑制通貨膨脹預期),讓老百姓敢於消費,能力消費。而在刺激投資方面,政府因積極鼓勵、引導乃至迫使企業、資金(包括銀行信貸資金、政府投資資金和個人等私營部門資金)能真實地投向實體經濟。
大家可以看到,政府最近一直強調要大力鼓勵、促進實體經濟發展,要鼓勵、引導投資資金流向實體經濟。接下來,作為政府來說,在繼續堅持房地產調控的同時,還要合理掌握整個宏觀經濟調控的統籌策略,防止過多資金因房地產市場調整而集中流向股市等市場進行投機炒作。
事實上,目前包括不少開發企業(之前開發樓盤賣房賺了錢,之後沒有繼續做項目)在內等許多企業(老闆或高層或公司),手上因之前市場火暴時連續多年盈利而持有不少資金,幾百萬幾千萬到幾個億甚至更多的都有,不少人一直在與券商(營銷部、大客戶部及券商內任職人員)保持聯繫,諮詢何時進入股市抄底,準備將大量資金從房地產市場撤出轉投入股市進行抄底投機(投資)。
基於這種現實,因此說,隨著政府態度堅決地推進房地產調控繼續深化,一旦將來房價調控下來之後,政府或不會也不應該過急於把股市抬拉起來,否則,大量資金將依然不會進入實體經濟投資,其中包括一些銀行信貸也會通過各種渠道以各種方式進入股市等投資投機領域進行投機(投資)。
不難想像,不難理解,如果短期房市股市均無投機機會,那麼許多資金就不得不選擇投資實體經濟。否則相反,大量資金從房市出來後又進入股市。如果是那樣的話,政府想刺激或鼓勵或促進資金進入實體經濟投資,很容易成為空話。
其實,今年兩會間,在3月12日記者會上,央行行長周小川明確說,調整存款準備金率並不是表明貨幣政策是松或者是緊。存款準備金率如果下調釋放出資金,是廣泛地分布在國民經濟的各個方向,並不是為了增強股市的信心或主要流向房地產業。就是說,下調存款準備金率不代表貨幣政策鬆動,不是為了刺激股市或房市。這也說明,中央政府至少短期內使用鬆動貨幣政策等手段刺激股市上漲的可能性不大。
因此說,對於持幣等待機會以進入股市抄底的投資投機者而言,至少在短期內,別寄希望政府能快速發力大力刺激股市上漲,別對股市快速反攻上漲抱太大希望,別對進入股市投資獲取大幅反彈而至暴利的預期太樂觀,而需謹慎,謹慎,再謹慎。
