樓市離底部還很遠
2012年的樓市,將走向何處?房價是已經「觸底反彈」,還是會繼續下探?2012年的房地產行業,又將走向何處?有多少企業能夠熬過「嚴冬」,迎來房地產行業的「第二次春天」?
截至2012年3月21日,已經有32家上市房地產企業披露了2011年年報,結合這些財務數據和媒體的相關報導,我們不難發現如下事實:
●負債水平繼續攀升——32家已披露年報的上市房企負債水平從2010年底的3706.52億上升至2011年底的4818.4億,增幅達30%。其中有「12家資產負債率超過或接近70%」。
●存貨水平繼續上升——以萬科為例,其存貨從2010年底的1333億元上升至2011年底的2083億元,增加750億元,增幅為52.26% 。
●新房銷售率創下新低——僅以北京為例,「新房30日銷售率僅為4.1%,甚至遠不及1月春節的11.4%」。銷售率下降,同時也意味著庫存進一步上升。
●房價下降從中心城市開始向二三線城市蔓延——「3月份,各地樓市降價呈現縱深化發展趨勢,直降千元項目頻頻出現,更有甚者下調萬元。」
●資金缺口繼續增加——「更多的房企忙於‘找錢’。近期,首開、中海、龍湖、雅居樂、合景泰富等開發商頻繁通過信託、發行優先票據等各種方式融資。」
●地方財政壓力增大——僅如「天津、武漢和杭州,土地供應量跌幅高達51%、41%和38%」,這無疑將加劇地方政府的財政緊張狀況。同時,「2010年房地產……對GDP增長的貢獻率達到18%」,隨著房地產市場的蕭條,地方經濟也有可能陷入蕭條。
事實勝於雄辯。這些事實,是我們理解2012年樓市和房地產行業走向的基本線索。
1.政府會放鬆房地產調控嗎?
地方財政趨於緊張,地方經濟增長乏力,可能誘使地方政府放鬆房地產市場的調控。據報導,截至目前,「先後有17個城市‘頂風作案’,想繞道試圖政策鬆綁」,這表明我們的擔憂不是沒有根據的。
根據我們過去的研究,以北京為例,房價水平已經超過了三代人的儲蓄總額。這就意味著買一套房,需要耗盡父輩的儲蓄,需要透支下一代人的儲蓄。房價的泡沫水平,已經到了非常可怕的程度。地方政府放鬆調控,將是飲鴆止渴。無論多麼美麗的肥皂泡,最終都會破滅。房地產泡沫無疑就是最終將要破滅的肥皂泡。放鬆調控,無疑可以緩解財政緊張狀況,無疑可以促進經濟短期的增長,但這是以泡沫的持續甚至以泡沫的進一步放大為代價。未來泡沫破滅的後果將更加嚴重!
一個對民生、對歷史、對未來負責任的政府,會放鬆對房地產市場的調控嗎?我想溫家寶總理幾次三番強調,「下調房價是國家堅定的政策」,正是基於一個政治家的這種歷史責任感。
2.高負債、高庫存的雙重壓力,在銷售下降、價格下跌並且呈現出蔓延態勢的背景下,意味著什麼?
我們首先分析高負債給房地產行業帶來的風險。當前一年期貸款利率約為7%,如果資產負債率為70%,當總資產營業利潤率小於4.9%時,房企將會出現虧損。如果資產負債率為80%,那麼當總資產營業利潤率小於5.6%,房企就將陷入虧損。如果利率為9%,資產負債率為70%,只要總資產營業利潤率低於6.3%時,房企將陷入虧損。如果資產負債率為80%,總資產營業利潤率低於7.2%時,房企就將虧損。在房價下降的背景下,負債比率越高,房企越容易陷入虧損,並且虧損的額度將越大!債務資金成本越高,房企將更容易陷入虧損,虧損金額將更高!
其次,我們分析高庫存、高負債對房企的雙重影響。以保利地產為例,2011年三季度末,存貨達到1472億元,佔總資產的75.18%,負債達到1581億元,佔總資產的82%。如果房價下降24%,將吞噬保利地產全部的淨資產,導致保利資不抵債 。
在這種背景下,房企可能的路徑無非是:
(1) 繼續扛著不降價
在降價已經從中心城市向二三線城市蔓延的背景下,扛著不降價,就意味著別人吃飯喝湯而我們忍飢挨餓,意味著別人收穫現金流而我們流失客戶,失去現金流從而失去清償能力,那一定意味著夭折。
(2) 繼續找信託等高成本的資金
這同樣意味著飲鴆止渴,在高負債率和房價下降的背景下,將會大大提升虧損的可能性和虧損的金額。雖然在短期內,因為融入現金,能夠讓我們活動下去,但一定意味著未來會夭折得更慘!
(3) 一方面,大幅降價、出售已有項目以回籠現金,另一方面,控制拿地、控制開發規模,以控制現金支出。
這是房企健康地活下去的唯一路徑,此前撐著不降價的房企,如保利地產,最近也開始大幅降價了。浙江綠城,更是大規模出售此前囤積的土地、出售正在開發的地產項目。萬科等房企,開發規模呈現下降態勢,都表明有一部分房企,已經做出了明智的選擇。這與任志強的「我都從了,你們也從了吧」,有著異曲同工之妙。
我不敢相信,所有的地產商,都會走第三條路徑,如果有的地產商走第一條、第二條和第三條路徑,我相信,2012年,房地產行業將面臨一次大洗牌,可能有一批地產商夭折或被兼併,2012年,降價將是樓市的主旋律,目前的樓市,離底部真的還很遠。自認為自己對住房的需求是剛需的讀者朋友需要注意,現在買房,未來房價泡沫破滅對財富的侵蝕,將遠甚於通貨膨脹。其實,除了吃飯,又有什麼稱得上真正意義上的剛需?
来源:第一財經日報
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