提要:美國調查機構蓋洛普發布的調查稱,2010年,佔人口五分之一的中國社會底層民眾中,有6%的人稱沒有足夠的錢買食物,14%的人稱買不起房,這兩個數字都比2008年減少。與此同時,佔中國收入最高的五分之一人群中,14%的人稱買不起房
3月27日,美國調查機構蓋洛普發布的調查稱,2010年,佔人口五分之一的中國社會底層民眾中,有6%的人稱沒有足夠的錢買食物,14%的人稱買不起房,這兩個數字都比2008年減少。與此同時,佔中國收入最高的五分之一人群中,14%的人稱買不起房,在2009年這個數字僅為6%。蓋洛普認為,這個問題反映了中國大城市這些年來房價的快速上漲。
蓋洛普的調查結果看上去似乎非常令人困惑,怎麼可能收入最低的20%和收入最高的20%的人群中都有14%的人認為自己買不起房呢?其原因可能是出在城鄉差別上:收入低的人口很有可能大部分居住在農村,已經擁有自己的住房,由此並不認為購房是一個困難;而收入高的人口很可能大部分居住在城市,面對高漲的房價,當然覺得買房是個難題了。
可是如果我們再仔細分析一下,蓋洛普的調查還不算是非常嚴謹的,因為它沒有考慮到市場的細分。比如,收入不算高,但是如果可以考慮住得遠,以北京為例,三環、四環買不起,可以考慮五環、六環,甚至通州、燕郊等地,據說房價現在只有五千元,顯然還是可以承受的。所以高收入階層的「買不起」和低收入的「買不起」,即使在同一城市,也可能談論的是完全不同的房產市場。
為了能夠以一個比較通俗易懂,而又科學直觀的辦法來衡量某地的居民是否可以承受當地的房價,有一個簡單的指數可以作為參考,這就是購房能力指數。購房能力指數的構造是以中位收入的家庭和中位價格的房屋來進行比較,如果中位收入的家庭可以買得起中位價格的房屋,那這個城市的房價就出於還能夠承受的水平,反之則房價可能過高。之所以用中位數,而不是平均數,是因為中位數在統計中更具有代表性。一個常用的例子是,比爾蓋茨走進了一間酒吧,則按平均財富計算,酒吧顧客立刻都變成億萬富翁,但按中位數計算,大家的財富水平並沒有明顯變化。
決定購房能力指數的因素,除了房價和收入,房屋貸款利率也是一個重要因素,在美國主要是使用三十年固定利息貸款來計算。這個利率現在不到4%,處於歷史最低點,但是在1982年美國滯漲的高峰期曾經接近18%。同樣的房價,同樣的首付,每個月的月供可以相差接近4倍,所以同樣收入在1982年可能買不起,但是在2012年就完全可以買得起。
當然,利率的變動一般是由央行的貨幣政策決定,而且在長期來看,還是趨於穩定在一定的範圍之內。所以儘管利率在短期內對購房能力影響較大,但是最終的長期決定因素還是房價和收入,這就是為什麼在大多數發達國家都把房價收入比作為最直接的衡量房價泡沫及購房能力的指標。在美國,這個指標在大部分地區和時期都穩定在3:1左右,即中位房價是中位收入的3倍左右,購房者在買房的時候一般也會根據自己的收入乘上3來選擇適合自己購買能力的房產。在2006年泡沫的頂峰,這個指標達到4.5-5左右,現在回到了3.3的水平,所以房價還可能再繼續下降10%左右才能達到長期的均衡水平。
這個指標也並非放之四海而皆准,比如在特別繁榮,而開發又受到嚴格管制的大城市,比如紐約、舊金山,房價收入比都在6.3左右,在管制寬鬆的德州,這個比例在2.0-2.4之間。買不起房,怎麼辦?許多人選擇租房,比如在舊金山,45%的家庭租房,而紐約更高,這個比例達到50%,在房價最低的底特律,租客比例只有23%。所以房價低就買房,房價高就租房,是美國人習以為常的居住方式。
美國的大城市之間的收入水平相差並不大,比如收入較高的紐約,中位收入也僅僅比德州奧斯丁多15%左右,其他各種消費品可能德州還更便宜,但兩地的房價就差多了,那為什麼近一千萬人寧可在擁擠的紐約市裡租房蝸居,而不願去德州買一幢寬敞的豪宅呢?你要是問紐約客,他們多半會回答說,「為了擁有住房,犧牲我現在的生活,我可辦不到。」是啊,紐約的生活忙碌,嘈雜,時尚,娛樂,多元化,還有百老匯的歌劇、各國的特色小吃,對於愛好紐約的人來說,那可真是千金也難買。擁有自己喜愛的生活方式,遠比擁有自己的房子重要。這個道理對我們來說難道不是一樣嗎?
