兩年前，地王頻出、大型房企聚集、多條地鐵覆蓋、新城規劃等等利好，讓通州樓市昂著頭、唱著歌地邁向「三萬元」時代，一時間風光無二，房價直逼望京、亞運村等核心區域。但一紙調控令，讓通州樓市的風光戛然而止。如今調控將近兩年，人人喊降的通州再也繃不住了，在今年迎來了全面降價時代。一些在2010年賣出高價的項目，如今價格早已大幅縮水，個別項目對比高峰時的售價慘遭「腰斬」。也就是說，同樣的錢在2010年買的房子，如今甚至能夠買兩套相同的房子。
房價跌回13000元/平方米 跌去價格足夠再買一套新房
通州，這個近年樓市中的是非之地，終於在近期迎來了一波集中成交。K2百合灣、富麗金禧花園、華業東方玫瑰、東亞逸品閣等項目的集中入市，拉動了通州的整體成交量超過朝陽、房山、昌平，僅排在同樣大幅降價的大興之後。
根據記者的走訪調查，目前通州在售的項目中，有多個項目的報價已經接近或低於13000元/平方米的水平，如新近開盤的東亞逸品閣，折合贈送面積後僅為11100元/平方米，通州新城核心區的K2百合灣雖然成交均價在19000元/平方米左右，但由於該項目戶均贈送面積在30平方米以上，導致實際價格僅為14000元/平方米。不僅如此，地鐵沿線的京貿國際城售價13700元/平方米起，華業東方玫瑰折後均價14000元/平方米，也紛紛步入下行通道。
另外，在通州馬駒橋板塊，合生世界花園均價13000元/平方米，星悅國際均價12800元/平方米，珠江奧古斯塔城邦均價13000元/平方米，潤楓領尚項目起價13300元/平方米，且有2萬抵9萬的優惠。不難看出，通州主要在售樓盤的價格均明顯下調，整體房價已經跌回到「一萬三千元」時代。
與2010年通州房價頂峰時期相比，價格早已從「天堂」回落到「人間」。亞豪機構提供的數據顯示，2010年二季度，通州大部分樓盤售價均在每平方米2萬到2.5萬元之間，包括世紀星城、北京ONE、月亮河城堡等部分樓盤的報價一度超過3萬元大關。如今許多項目都調低了報價，像京貿國際城當前銷售均價為14600元/平方米，如果一次性付款還可以打九八折，相當於14308元/平方米，與價格高峰時的26800元相比，跌去將近一半。此外，位於京哈高速北側的K2•清水灣項目2010年12月開盤定價達28500元/平方米，而目前在售的珠江國際公館項目同樣以高品質住宅主打，距離K2•清水灣步行僅需5分鐘，均價卻為15000元/平方米左右。同區域的兩個項目，一年多的時間，每平方米價格相差13500元，如果按照一套100平方米的房屋計算，總價就差出了135萬元，這個價格在現在的通州，足夠再買一套新房。
住宅新盤集中加劇銷售壓力 促銷導致房價下行
北京市房地產交易管理網的數據顯示，通州的多數住宅項目成交均價在每平方米1.3萬元-1.6萬元之間，與房價高峰時期相比，價格接近「腰斬」。慘烈的價格戰正是由於區域內新盤項目太過集中，彼此間的競爭所導致。
目前通州區在售項目有近30個，其中除了五六個項目是別墅產品外，多數項目是普通住宅產品或者商住產品，這些產品主要聚集在地鐵沿線、主城區、運河周邊及馬駒橋區域，不但供應量大，且同質化現象突出。
再加上限購政策的持續發力，自2011年下半年開始，通州區域內越來越多的項目進入了打折促銷行列，且力度逐漸加大，像K2•百合灣、華業•東方玫瑰這些項目折扣幅度達到了8.8、8.9折。不僅是老項目促銷有力，新項目也是當仁不讓，2011年底開盤的東亞逸品閣以起價12400元/平方米低價入市，而且還有面積贈送，折合面積後的均價低至11100元/平方米，作為只有4棟樓的小體量項目，利潤已極為微薄，接近成本價。
對此，通州梨園附近某項目銷售經理表示，由於限購政策持續發力，市場觀望加劇，消費者購買願意顯著下降，而區域內在售項目較多且同質化現象嚴重，處於明顯的供大於求的局面，加上通州房價在2010年時上漲過快，在市場轉入買方市場之後，為了爭奪市場份額，各項目不得不加大促銷力度，直接拉動房價下行。
新城開工建設沒能炒動通州
通州在2010年的「上漲」至今讓人記憶猶新。「北京政府東遷通州」、「8條地鐵線覆蓋」、「新城將建成又一個CBD」「打造運河水鄉」……諸多的利好讓那時的通州幾乎是一天一個價，單價很快從最初的一萬多元，上漲到兩萬然後又突破了兩萬，甚至突破了三萬的門檻。
但如今，被視作最大利好的通州新城運河核心區已於去年底開工建設。而通州的房價卻並沒有「按照慣例」再上一個台階，反倒是整體跌倒了13000元左右。
通州某開發商向記者表示，2010年高價買通州項目的多是炒房客，如今這批人被套得「最死」，而現在通州的購房人中，投資性質幾乎絕跡。取而代之的是首次或二次置業的剛性需求。伴隨著貸款利率的回歸以及各開發商的促銷讓利，剛需購房人開始入市，而對於未來通州的潛力，該開發商同樣充滿信心，他認為，通州新城是北京市政府著力打造的典範區域，去年就針對通州提出了「一核四區」空間規劃，還直接成立了通州建設領導小組，調動全市各個資源有效推動通州新城的建設。這預示通州新城的建設將在市政府的督導下「在最快時限內完成」，置業通州前景值得期待。
新盤入市存量加劇，房價仍有下行風險
不過，市場的信心卻並不明顯。根據亞豪機構統計數據顯示，截至3.15日，通州區商品住宅存量為15958套，而2012年前兩個月，通州區月均成交商品住宅僅363套，假如按此銷售進度，即便是不增加任何新增供應的情況下，消化庫存也需要44個月的時間。
而現實是，未來幾個月通州區仍然會有多個純新盤和老項目後期入市銷售，像合生•濱江帝景、首開•國風美輪就是兩個純新盤項目。市場供應的增加，對於存量本已較大的通州樓市來說無疑雪上加霜。「兩會」上政府再次強調樓市調控不放鬆，溫總理也定調房價遠遠沒有調控到位，因此，2012年期盼政策鬆綁已不可能，調控從緊的局面不會有太大的改變。由此來看，各項目間的競爭壓力是不言而喻的。
亞豪機構副總經理高姍認為，雖然通州樓市存量加大，開發商銷售壓力也有增無減，但在政府強調確保首套房需要的大背景下，要想真正贏得剛需客戶，實現項目順利銷售，就必須讓利於客戶，繼續提高產品的性價比優勢，以切實的實惠打動購房者，這樣才能達成銷售願望，而這無疑會促進區域房價的進一步回歸。從現在在售的項目的成本情況來看，雖然出現了一些宣傳成本價出售項目，但包括京貿國際城、華業東方玫瑰等項目均是通過協議方式拿地，土地成本相對低廉，當前的項目售價與成本線還有一定距離，依然有一定幅度的降價空間。
