中國中央政府對房價的調控始於2003年,即提出了六條調控措施,2005年又制定了國八條,2006年又制定了國六條。自2010年4月至今,調控力度一浪高過一浪,如出臺新國八條,從限購到擴大房產稅試點範圍等。而溫總理在近期的兩會上又提出「房價收入比」的概念,力促房價回歸合理價位。那麼,中國房地產近期是否會崩盤,出現斷崖式大跌呢？
預測房價拐點並無公認評判標準
對房價的研究,中國幾乎人人都是專家,因為房地產市場已經火爆了10多年,無論是投資、投機性買房者還是剛需或改善型買房者,都時刻關注房價的變化。但看了不少關於房價的分析報告,發現大多拘泥於供需關係分析預測或根據一些慣用指標來判斷房價的合理與否。
例如,房地產總市值/GDP是國際上公認的衡量房地產泡沫程度的一個指標,大約一個普遍的說法是09年國內房地產總市值接近90多萬億,而當年的GDP為31萬億,即為3倍左右,與美國08年次貸危機時相當。但這兩年來,房價漲幅明顯趨緩,而去年名義GDP的漲幅為17%,明顯超過房地產市值的增幅,故目前該指標應該略有回落;再者,日本房地產泡沫破滅時,房地產市值/GDP大約為4.6倍,故判斷房地產是否會崩盤,採樣不能只取一個國家。
又如,房地產投資的槓桿率也可以看成是房地產泡沫會否破滅的指標,目前中國的房地產開發貸款和購房按揭貸款的餘額佔信貸餘額的比重大約為20%,並不算高,且基本可控。當年日本房地產泡沫破滅時的該指標達到40%,而美國次貸危機的爆發,就是因為金融衍生品的不斷放大、槓桿率過高引起的。
再如,房價收入比更是作為判斷房價高低的重要指標,世界銀行曾在90年代對中國的建議是3-6倍的房價收入比是合理的。為此,不少人算出上海的房價收入比平均為15倍左右,故即便按6倍為合理房價水平,房價也應該下跌70%。上海及其他城市房價超高,是不爭的事實,我們同樣還可以用人均居住面積或空置率作為房地產是否供過於求或衡量剛性需求指標,如我國中國城鎮人均住宅建築面積約30平方米,比30年前增長了4倍多,人均住宅建築面積超過了日本、韓國和香港。即便是發達、富裕的歐洲國家,其城市人口的人均住宅面積也不過是36平方米,且中國的住宅空置率更名列全球前茅。但若對這些評價指標進行細化和分析背後的原因,或許就不能輕易得出房價將大跌的結論了。
首先,國家統計局公布的我國居民收入這一數據是根據抽樣調查獲得,存在明顯的低估,即便按國家統計局公布的資金流量表(實物交易)中數據,08年的住戶可支配收入總額為18.24萬億,比當時抽樣調查的居民可支配收入總額數據高出5.24萬億,以此來推算,去年居民可支配收入總額約低估了7.89萬億,即低估了27%左右。故實際的房價收入比會高一些。
其次,從房屋所有者的結構看,由於過去30多年來貧富差距的不斷擴大,富人擁有多套房屋的現象已經非常普及,有調查表明,中國富裕階層人均擁有房產3.3套,房產價值佔全部資產的72%。因此,人均居住面積達到30平米及空置率過高現象,並不能說明中國房地產已經供過於求了,因為富人將房屋作為投資品,而中低收入階層對房屋的剛性需求和改善型需求依然強勁。
第三,房價收入比究竟多少為合理,其實不應該有一個國際標準,因為不同國家的文化、習俗有差異性,如從歷史上看,農耕民族都看重房產的所有權,而遊牧民族則看重佔有權,習慣於租房。故東亞的房價收入比應該歐美的高才是,因為前者的投資性需求較大。
此外,還有些指標的確可以作為看空房價的理由,如中國人口撫養比的拐點已經到來,而當年日本人口撫養比拐點的出現,與房地產泡沫破滅的時間都在1990年左右。再從購房需求最強勁的30-39歲年齡人口結構看,中國自05年起,該年齡段的比重就一直在回落。但另一方面,中國城市化率又比較低,僅為50%左右,未來還有很大的提升空間,這又是支持房價上漲的有利因素。
人口向城市遷移或是支撐房價的主因
近期中國房價已出現明顯的回落跡象,這究竟是限購等調控政策初見成效呢,還是房價久漲必跌呢？這確實不好回答,但若從庫存、土地價格等這些更直接的指標去預測房價的變化,應該更有效。如2011年底10個典型城市新建商品住宅庫存總量達6000萬平方米,與2010年同期相比,庫存增長約40%;而2011年全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米,比上年增長2.6%;土地成交價款8049億元,下降1.9%(國家統計局),這是否意味著未來土地價格會有回落？不過,房價的回落在08年末至09年初也曾出現過,也不好以此來判斷房價的長期回落拐點是否出現,更不能作為房價將大跌的依據。
筆者認為,房價是否會出現長期拐點,主要考慮的因素是經濟增長潛力和人口格局的變化。且經濟增速與人口遷移具有一定相關性,即人口流動的加速會促進經濟增長,一旦城市化率不再上升,則意味著人口流動也將減少,經濟增速隨之放緩。以印度的孟買為例,孟買的人均收入僅為900美元左右,而上海去年為5750美元,不足上海的六分之一,但平均房價卻是上海的3倍以上,即均價為每平米6-7萬元人民幣。因此,僅從房價收入比的角度看,孟買的房價比上海高得更離譜。但由於孟買是印度人口最多的城市,且人口密度也超過上海,居世界前列,加上印度對人口流動的限制較少,在城市化率遠低於中國、大城市集聚化程度卻超過中國的前提下,孟買的未來增長潛力會更大。因此,房價中應包含了未來預期因素,就如同買股票就是買未來,故不能簡單用房價收入比或其他指標來評判房價的高低。
就中國而言,城市化率也在不斷提升中,人口遷移的過程還遠遠沒有結束,隨著戶籍制度的放鬆,人口遷移的規模會進一步增加,流向會進一步遵循經濟規律,一些具有綜合優勢的大城市會更能吸引人口流入。據統計,中國百萬城市人口的佔比和大城市化率是非常低的,城市人口中只有47%的人居住在100萬人口以上城市,而全球平均為73%;大城市化率不僅低於印度、印尼等人口大國,更是遠低於日本、韓國等與中國文化相近的東亞國家。研究表明百萬以上人口城市的勞動生產率高出小城鎮20%─30%,因大城市有利於信息及人員交流和規模經濟。
如此看來,中國未來不僅面臨農村人口繼續流入城市,而且面臨小城鎮人口還將流入到大城市。正是這種人口的遷移活動,導致人口集聚地區經濟增長更能持續,房價更加堅挺,如長江、珠江三角洲地區、京津冀地區、成渝西安金三角地區以及武漢、長沙、湘潭、株洲等中部城市聚集群等地區,將吸引越來越多的人口流入。
那麼,中國這一人口遷移的過程還將持續多久呢？若按城市化率每年上升1%計,假定目前的實際城市化率為55%(官方為50%),則當中國的城市化率達到70%時,保守估計全國性的人口遷移活動大致完成,則還可以持續15年。而日本大規模的人口遷移活動是到1975年才結束的,對應的城市化率為78%,而如今大東京圈的人口已經佔到日本總人口的28.7%,GDP佔日本的30%。
房價結構性調整在所難免
溫州是浙江各大城市中房價水平唯一可以與杭州攀比的城市,儘管溫州的人均GDP水平在浙江排名倒數第三,但由於不少溫州人在全國乃至全球經商,故溫州的人均GNP應該在浙江名列前茅,故從房價收入比這一指標看,溫州的高房價有其合理性。然而,最近溫州的房價出現了較大幅度的回落,有些樓盤與前期出售價格相比甚至跌了40%。同時,全國的不少二三線城市的房價回落幅度,也明顯高於一線城市,而一線城市中的郊縣房價也不如中心區堅挺。可見,決定房價的未必是房價收入比,而是區域集聚度,或級差地租水平。
因此,從目前看,中國房價結構存在明顯不合理之處,而未來中國的經濟版圖和人口分布圖的變化將會觸發近期或今後房價的區域性結構調整。從理論上講,人口淨流出、或經濟負增長的城市,其房價應該是要下跌的。但中國目前存在中西部地區經濟增速超過東部地區的現象,這既有經濟發展的規律性因素,又有政策扶持的行政性因素,關鍵看未來這種增長模式是否可持續。筆者估計不少中西部地區或者東部地區的經濟增長是靠政策扶持和投資拉動的,未來必然導致地方政府負債率的高企、企業出現普遍性虧損,逼迫人口外流,經濟增速下滑。那麼,這些地區的房價下跌將難以避免。
未來的經濟版圖,肯定不會與當前設計的經濟發展遠景規劃完全吻合,人口的分布也會與目前區域均衡化發展布局有很大差異,東部沿海地區的人口淨流入趨勢不會改變,人口向少數幾個區域集聚的趨勢會進一步強化,大城市化率會進一步提高。這將對目前的經濟發展戰略乃至房地產政策帶來挑戰,為此應該反思當前的某些政策,如各地紛紛建開發區是否有必要,現有區域行政體制下的同質化產業布局會產生哪些弊端等。可以預計,在未來10年中國經濟結構的調整中,類似90年代中期海南出現大量爛尾樓、廣西北海別墅成豬圈的現象,類似目前鄂爾多斯康巴什新區「鬼城」(新房無人居住)的現象,會在全國很多地區重現,這就意味著今後中國房價在不同地區間的排序變化將非常大。
就房地產政策而言,調整與改革仍有必要,其中房產稅制度的改革和完善應該作為下一步房地產調控政策的重點。如能否用房產稅來替代限購政策,能否對存量房徵收房產稅,能否對空置房徵收空置稅,讓合理的賦稅能夠起到有效抑制投資、投機性需求的作用,以體現社會公平。
