葉檀：房價收入比不真實

房地產有泡沫嗎？按照租售比或者房價收入比，以及房地產總市值佔GDP的比例，毫無疑問，中國房地產有泡沫。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

溫家寶總理在兩會後的記者招待會指出，目前的房價與居民的收入不匹配。但是，中國住房價格泡沫擠到什麼程度是合適的？必須建立中國自己的房價收入比與租售比的標準，用國外的標準或者用失真的數據人云亦云難免產生失誤，甚至影響中國房地產改革的大局。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

目前比較流行的說法認為，房價收入比在3到6倍為合理區間。這一比例是上世紀90年代初世界銀行專家在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為「比較理想」的比例。

一些中國房地產研究機構顯然認為中國的房價收入比，應該回到公認標準，比世界銀行認可的理想狀態更高一些。今年3月6號，上海易居房地產研究院發布報告指出，2011年，城鎮居民房價收入比回落至7.50，接近6-7的合理區間。除全國總體的房價收入比情況，報告還統計了以北京、上海等為代表的十大城市2001-2011年的房價收入比情況。大型城市的房價收入比均明顯偏高，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市，房價收入比均在10以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海2011年房價收入比分別達到 15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。原來房價收入比相對較低的重慶、瀋陽等中西部城市也逐漸超過了全國（7.5）的總體水平。

表面上看，房價收入比正在回歸合理範圍，但這一較為樂觀的數據顯然未能說服大眾。有網友根據「2011年當地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房價收入比/90平方米」，計算了各地的「合理房價」。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、廣州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。

其他機構的推測要悲觀得多。3月22日清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學聯合發布的《房地產買賣行為與房地產政策》調查研究結果推算，我國城鎮房價收入比為12.07，一線城市房價收入比高達25.25。相比其他國際大城市，房價高到離譜。倫敦房價收入比6.9，首爾為7.7，紐約為7.9，悉尼為8.5。

房價收入比相差如此之遠，說明在推算房價收入比的過程中缺乏統一的標準，與真實的數據來源。按照此等數據，根本不可能得出客觀的現實與務實的政策。

國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值，而後得出新建房、二手房、所有住宅房價收入比的中值。家庭年收入指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人，家庭年收入同樣取中值。選取的住宅是新建住房、舊有住宅等。數據通常比較準確，因為根據納稅情況可以獲得較為真實的收入，而舊有住宅等不可能存在陰陽合同等數據造假情況。

按照北京統計信息網的數據，2011年北京城鎮居民人均可支配收入為32，903元，同比上升13.2%。另據鏈家地產市場研究部統計，2011年新建商品住宅市場成交均價為21585元/平方米，同比去年的20063元/平方米上漲7.6%，其中12月成交均價為22139元/平方米，比年初的23048元/平方米下降3.9%。按照一家三口，戶均購房100平米計，房價收入比約為21.87，這是一個可怕的充滿泡沫的數字。

北京房地產並未真正的市場化，屬於非典型性市場，房價收入比不能做准，從土地用途看，豪華經適房、單位房仍然佔據主導地位，官員與企業主灰色收入主要集中在北京的房地產市場上，人均可支配收入不能做准。也就是說，房價、收入等數據都值得懷疑。

相比而言，深圳房價在一段時間內較為理性，居民構成多以移民為主，市場色彩較濃。國家統計局深圳調查隊公布了2011年深圳居民家庭人均可支配收入增長情況報告：居民家庭人均可支配收入36505元，以同比增長12.7%，位居全國36個大中城市中首位。1月12日，深圳市市長許勤在深圳五屆人大三次會議市長專場記者會上稱，2011年1-12月深圳全市新建商品住房均價19469元/平方米，同比下降2.97%。按照戶均3人，每戶購房100平米計，房價收入比為17.77，遠遠偏離了市場可以接受的正常值。

這可能仍然不是真實的數據。我國的收入統計中遺漏了灰色收入這部分，並且在年輕人購買房產的過程中，往往能夠得到家族資助，導致我國購房中現金支付率居高不下。因此，如果我們計入另一家庭的支付能力，以戶均五人計，深圳房價收入比為10.67左右，高於正常水平線，何況我們用的是可支配收入，而不是薪酬，因此偏離得不算太遠。

研究金融的朋友發來簡訊，指出各國的主要指標不同。除了房價收入比外，還有首付對收入比的指標，以及每月支付負擔對收入比，即每月實際支付購房金額對可支配收入，在英國較為適用，考慮到中國房貸利率隨利率改變浮動，英國的辦法對中國可能適用。以後專文另述。

我們可以得出的基本結論是，中國的房價收入比高於國際水準，確實存在泡沫，但泡沫不像數據所體現得那麼大。對於中國房地產市場來說，最可怕的是，一小部分高收入階層有能力在房地產大舉投資，推高房價收入比，並且由於缺乏房產稅、真正的資本利得稅等，導致房地產市場失控。普通購房者遭受高房價之害，社會收穫了鬱積的憤怒。

来源:每日經濟新聞

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