牛刀：中國房價如何回歸常識？

中國住宅開發模式一直備受爭議，源於土地財政和土地金融的制度不健全，導致目前出現百姓的買房難。現在我們要回歸常識，搞好中國的住宅建設，以保證民生的安寧。中國住宅市場上充斥了很多謬論，完全違背了常識。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

一是看看中國樓市是如何背離「居者有其屋」的基本理念？ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

中國經濟30年來，住宅脫離了城市居民的購買力水平其實是這五年的事，因為開發理念背離了居者有其屋的基本理念，成為一個不折不扣的資本炒作的市場，住宅已經完全異化成為一種只漲不跌的資產，而不是供人居住的住宅。

這裡面一是中國樓市的輿論一直是被開發商控制的。不管哪個城市，所有媒體都必須依賴房地產廣告，所以，各個媒體都有房地產版電視有房產頻道，網路更是如此。大家一起吆喝房價萬年漲，什麼城市化，剛需，通脹，人民幣升值，被吹得天花亂墜。

那麼，我們來看看剛需是什麼？剛需？這是一個缺乏經濟學常識的概念，在傳統經濟學上根本就沒有這個名詞。

經濟學家易憲容認為，在房價很高時，也有一些消費者進入市場，但這並不能改變現今樓市的根本性質。"剛性需求"是房地產開發商虛擬出來鼓勵住房消費者進入高房價市場的一個概念。他解釋道，居民的住房需求不是「剛性」的而是有條件的。它在於住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進入這種價格水平市場，居民的住房需求是不存在的。

還有一種觀念，GDP漲房價就要漲？這更是糊弄人。房價只能對應城市居民的實際購買力，其他任何經濟數據都不能作對應，所有違背城市居民購買力行為的房價，必然會導致經濟大蕭條。更何況地方政府的GDP數據都在造假，毫無可信度。種種違背常識的謬論在中國樓市極為盛行，何故？就因為開發商幾乎控制了所有的媒體。

其次中國樓市的稅制存在很大的問題。中國這麼大，人口13億，而住宅的稅收主要集中在交易環節，在持有環節沒有稅收。這樣產生的市場導向就是鼓勵市場進行交易，更直接的說，就是鼓勵投機行為。當初實行這種稅制和開發體制，主要是借鑒香港模式，但是，香港只是一個城市，英國當時管理也只有100年，實行這種稅制有情可原，但是，中國這麼大，一旦樓市投機猖獗時，就無法收場。所以，未來住宅持有環節一定要課以重稅。

這兩種原因導致整個市場把住宅不當作居住的功能，而當作家庭的主要資產。一步一步放大了泡沫，現在，已經在破滅。後果，無疑是嚴重的。

二是住宅的基本常識。

衡量一個城市的住宅價格，有4個指標。這4個指標就是關於房價的最基本的常識。

一個是房價收入比。這是最主要的，關係到中國經濟的健康運行。其意義在於，一個健康的經濟體，有賴於生產和消費的有效健康的運行，而城鄉居民的消費力直接關係到生產力和生產關係的水平問題。如果房價過高，必然會影響城鄉居民的消費，消費的急劇萎縮將會導致中小企業一排排倒閉。有人說，房地產拉動消費，拉動就業，這是一個誤區。房價泡沫只會蠶食所有企業的利潤，影響絕大多數的中小企業，甚至影響大型企業，而拉動的只有水泥、鋼材、建材、家居等幾十個有限的行業。

第二個是租售比。租金和售價應該有一個合理的比值，也就是說，30年至50年的租金能夠收回投資都在合理的區間，而我們一線城市，卻要80年至100年才能收回投資。這種投資還有價值嗎？而且，有的三線城市四線城市，連一個租賃市場都沒有，那根本就不是一個成熟的市場都沒有，卻無限炒高房價。這是很可笑的事。

第三個空置率。空置率的國際標準是6%至10%。而中國絕大多數住宅空值率起碼都在30%以上。住宅空置，不僅影響土地資源的合理配置，更加引起相關產業的產能發生過剩。房地產熱的最後結局，一定是泡沫破滅，不管是哪個國家，都無可避免。

第四個住宅總值和GDP總量的比值，不能高過200%。也就是說，這個城市的住宅價值總量不能高過現有GDP的2倍。中國的城市化沒有完成，三四線城市還有一些農村，而農村房價估值多少說不准。僅就以二線城市來說，住宅總值已經達到3.6倍，甚至4倍。日本東京泡沫破滅時，住宅總值達到GDP的3.1倍的時候。

三是土地財政的制度建設。

一個城市的土地出讓金，多少比例用於社會保障住宅的建設，住建部沒有制定統一的標準，這是我國土地財政的一個最大缺陷，也是住宅困境的主要原因。目前，這個標準是由各個地方城市自行訂立報住建部備案即可，這就造成地方政府在認識上的嚴重分歧，導致政府保障住宅嚴重短缺，而商品住宅嚴重過剩的主要原因。

比方說廣東省前幾年土地出讓金根本就沒有標準，2011年在土地出讓金急劇減少後，才制定一個標準，將土地出讓金的20%用於社會保障建設。這個標準低於國際標準的30%，低於新加坡50%。一般國際標準是50%，最高的達到90%，比方說西班牙。

因為中國各大城市土地出讓金比例與中國住宅制度建設關係重大，利益集團主張取消政府保障，全部實行商品住宅化是嚴重錯誤的行為，現在必須給於糾正。結合我國實際，土地出讓金的50%應該用於當年的普通住宅建設，應該由全國人大立法，各大城市嚴格執行，這樣才能真正保障民生居住問題。

再比如社會保障住宅涵蓋的群體問題也存在諸多爭議。很多國家是以納稅人在所在城市連續納稅5年以上為標準，我國大部城市是實行以戶籍人口為標準，更有甚者只為公務員解決住宅問題，其他群體一概實行商品住宅。這就是全社會一窩蜂去考公務員的主要原因。這種現象不改變，也是高房價成因的主要因素。

再比如保障住宅的戶型問題，公租房是一種戶型，但是不應該成為主流戶型，而應該只是保障住宅的輔助。保障住宅的主流戶型應該分為兩種，一種是90平方米兩房，一種是120平方米的三房。90平方米的兩房適用於年輕群體剛剛成家立業的家庭，一種是長期居住在這個城市兩代人居住的家庭。

利益集團強調住宅商品化，是無視居住權的行為，必然會引起社會混亂，也更加引發社會的嚴重不公，也是我們這十年誘發高房價的主要原因。不解決這個問題，就無法實行中國經濟的轉型，也不可能實行國家的長治久安。

回歸常識，那就是將土地出讓金的50%用於建設普通住宅，以改善和滿足人們的居住需求。城市市政工程和公益設施，應該有地方政府財政收入支出，而不是在土地出讓金中獲取。

四是土地金融面臨的問題。

我們目前的土地金融政策，存在巨大的系統性風險，泡沫破滅幾乎是無可避免的。其主要因就是金融政策完全鼓勵投機行為，而不是真正為民生居住服務的。在我國開始實行商品住宅的時候，是32年在深圳搞起來的，在住宅上和商業物業、工業物業實行嚴格區分。這是符合當時深圳的特殊情況的。現在應該改變這一切。

比方說：在住宅上，我們實行的是三成首付利率七折優惠的政策，在住宅年限實行70年制度，這樣便於刺激購買，更便於解決絕大多數工薪階層解決居住問題，是一種積極的行為。我們當時對商業物業實行的是40年至50年的土地使用權制度，在金融上實行的是五成首付，而且利率不予優惠。工業用地放得更開，深圳很多村裡不需經過批准就可以建工業廠房用於出租。

後來全其他城市很多模仿深圳模式，但是，對高級公寓酒店式物業產權式商鋪旅遊地產等等商業性物業全部採用住宅式金融，一下放大了房地產的金融槓桿效應，鼓勵是投機炒作。在土地上先是交納保證金就可以辦理土地使用證，又將土地使用用於抵押在銀行貸款。這是一種空手套白狼的行為，用的都是銀行的貸款。在上世紀沿海房地產泡沫破滅時，海南發展銀行被迫破產，一個主要原因就是，在圈地運動中產生大量的債務都是以土地為抵押物品，土地價格一下降，銀行壞賬就大量產生，最後只得關閉。

所以，土地金融應該區別，住宅的歸於住宅，繼續實行三成首付和利率優惠政策，只限於第一套房；而商業物業和高級公寓、別墅等一律不得使用金融槓桿效應，不得採取首付幾成的方式，才能阻止投機行為，也能夠遏制開發商打擦邊球的行為。

因此，我們回歸常識，那就是三成首付只能適用首套居民住宅，房貸利率應該和國際接軌。其他的房地產開發貸款必須按時足量的繳納。

五是購買行為面臨的問題。

在中國各大城市買房子有四種形態：

第一種形態是，絕大多數買房人他們買房子是為了自己住，也就是有真實購房需求的群體，因為要成家立業，所以想依靠自己的打拼為自己爭取一個居所，同樣買房的形式也是自己賺錢交首付，三成或者五成，然後依靠自己的每月收入交付月供，所以月供和房價之間有個合理的比例。你們的這種買房行為叫做對沖，就是用自己的收入去對沖以後長達二三十年住房按揭款。如果房價過高，絕大多數人就會感到不堪重負。

第二種形態是，一部分有一定財富的人，他們完成了原始積累，所以很多人買房子是為了出租。用一個首付款做槓桿，在銀行融來一倍的資金，然後將整套房子出租，2006年以前，這種買房形態絕大多數是買商鋪，只能做五成按揭，好的商鋪買房人的盈利空間相當不錯。但是，後來開發商開發出投資性小戶型公寓，看上去也是用於出租的，但形態和商鋪已經不一樣，因為，國家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，那麼，投資人在銀行的槓桿效應是5倍，從商鋪1倍放大到住宅3至5倍，是開發商鑽了金融政策的空子。你可以看看開發商是如何破壞國家金融政策，一步一步把中國樓市變成了一個賭場。

第三種形態是，因為住宅可以二成或者三成首付，也就是說在銀行的槓桿效應可以達到3至5倍，吸引了大量的資金來買住宅，因為住宅投機可以超過除了期貨之外的所有資本投機。這部分人買房子是為了賣出去。他們為了在短期內賣出去，有個大的差價，往往夥同媒體和開發商一起，抱成一團，炒買炒賣哄抬房價。這種買房形態，叫做投機。

第四種形態是，更加荒謬，卻在司法機關和地方政府的關照下大行其道，他們買來一套房子，只是交了一個很少的首付款，然後，再找評估機構評估成兩倍甚至三倍的價格，轉手倒賣，或者說自己再賣給自己，從銀行套取大量的資金。上海的姚康達，買了一個900萬的房子，評估成2600萬，只用200多萬在不到半年的時間內賺了銀行將近2000萬，還有什麼比這個更賺錢？這種買房形態，叫做「龐氏騙局」。這就是房價成倍上漲的主要原因。

住宅市場的常識是，而且只能是改善和滿足人們的居住環境，而不是用來投機炒作的。但是，整個中國樓市充斥了第三種形態、第四種形態，與第一種形態比起來，還有公平性可言嗎？在一個龐大的市場毫無公平性可言，普通老百姓充當的是什麼角色？除了被掠奪，還有什麼？最後是泡沫破滅，危及金融體系。

来源:博客

短网址: 版權所有，任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。

---

【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海，小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員：每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用，成為《看中國》網站的榮譽會員，就可以助力我們突破審查與封鎖，向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊， 在危難時刻向他們發出預警，救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。