淺議中國房價的合理水平(圖)

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討論中國宏觀經濟的前景肯定繞不開房地產市場的穩定問題，而討論房地產市場穩定問題又無法避免房價問題。但是，中國房地產市場和房價問題的確非常複雜，超出了本人的分析能力，只能提幾點粗淺看法。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

在中國政府出臺了一系列房地產調控政策之後，一些城市的房價在過去的一年裡有不同程度的回落，房地產交易量顯著下降。有些中外分析人士認為中國房地產的泡沫即將被擠破，從而引發中國經濟的「硬著陸」。

中國政府目前並沒有放對松房地產調控的跡象，但我相信決策者們也不希望房地產價格大幅度下跌，從而嚴重影響宏觀經濟穩定。

如何判斷什麼是中國房價的合理水平是一個關鍵而複雜的問題。

大多數分析人士採用國際上慣用的一些指標，如，房價與家庭收入比，房價與房租比，然後與其它國家進行比較來判斷中國房價的合理水平。

例如，在發達國家，100平方米住房的價格一般是家庭平均可支配收入5倍左右。在中國是15倍，在北京超過20倍。

以此來衡量，有些分析指出，假定中國能夠將房子的平均價位控制在目前的水平，再假定中國的居民收入能持續每年增長10%，那麼要經過20年，中國的房價與收入之比才能降到德國目前的水平。

還有一些分析人士以此為依據，計算出中國一些大城市的「合理房價水平」。而目前這些城市的房價顯然還遠遠高於這一「合理房價水平」。

本人以前在偶爾一兩次討論中國房地產問題時，也基本上引用了這種分析方法。但略為深入思考之後，我覺得這種分析方法有很大缺陷。

首先，不應該以發達國家的房價與收入之比作為中國房價合理水平的參照系。經濟學的消費理論表明，不同收入水平的消費者在食品、住房、服裝等方面的支出比例大不相同。低收入家庭每年在食品和住房方面的支出佔他們年收入的比重要高於高收入家庭。同理，低收入國家在食品和住房方面的平均年度支出佔平均年度收入的比重要高於高收入國家。假如低收入國家在住房方面的平均支出佔收入的比重是高收入國家的一倍，在不考慮其它因素的情況下，意味著低收入國家的平均房價與收入之比的「合理水平」應該是高收入國家的一倍。事實上，很多發展中國家的房價與收入之比都在15以上（筆者認為一個國家，特別像中國這樣的大國，平均房價概念本身的意義非常有限）。即使是20年以後，中國的人均收入也仍然會明顯低於目前歐美的人均收入水平，意味著中國的房價與收入之比20年後也不應該回落到目前發達國家的水平（目前中國人均收入4000多美元，每年增長8%，20年後也才18000美元。而目前，歐美平均40000以上）。

其次，在國際比較中，都是在相等的住房面積基礎上，如100平方米，或80平方米。事實上，低收入家庭的對住房面積的需求要小於高收入家庭。發展中國家的平均住房面積要低於發達國家。如果在中國目前的平均收入水平上，家庭對住房面積的合理需求是發達國家的60%，那麼，在進行國際比較時，中國的房價與收入之比應該下調40%。

考慮到以上兩點因素，進行必要的修正之後，中國目前的房價水平與中國自身的「合理房價水平」的差距遠沒有以慣用的機械性國際比較（這種機械性比較只有統計意義，缺乏經濟意義）那麼大。

希望房地產市場的參與者和宏觀決策者在判斷中國房價合理水平時也考慮到這兩點因素。

此外，如其他一些分析人士指出的，中國的房地產市場只有20年左右的歷史，再加上住房改革過程的一些因素，房地產的各種統計數據不完整，不標準，很難進行比較系統的分析和比較，很難進行城市與城市之間的比較，很難與房地產市場已經成熟的其它國家進行比較。例如，一些大城市居民在購買房子時，很多居民有拆遷和工齡等方面補貼，並不是按照市場價格去購買的房子：他們房屋的市場價格與收入比並不反映真實的購買能力。如果考慮到這些補貼和其它非市場因素，中國的房價與收入比沒有目前數據顯示的那麼高。

中國房地產市場和房價背後的確有很多非市場因素的影響，如，地方財政對房地產的高度依賴，地方政府對房地產的直接干預，由房地產滋生的特殊利益集團，腐敗問題，戶藉問題，土地所有制問題。這些問題既影響了房地產市場本身的健康發展，又影響了房地產統計數據的準確性，既影響宏觀經濟穩定，又影響社會公正。

土地全民所有制，從理論上講，本來應該是中國老百姓可以比其它國家更加平等地擁有住房的有利政治基礎。但是，由於老百姓在民主參與地方政府決策中的「缺位」和一些地方政府在房地產市場的「越位」，現實中，全民所有制往往成了一些地方政府隨意支配土地的有利條件，而土地真正的所有者們卻無法充分保障自身的利益。

中國一些大城市的房價之所以大幅度超過一般居民的購買力，其本身也反映了中國貧富之間存在巨大收入差距。更為嚴重的是，不斷上漲的房價又進一步加深貧富差距：富人和腐敗官員可以通過房價的大幅度升值來加速財富的積累，不斷拉大他們與買不起房子的中低收入者的財富差距。如果任由房地產市場繼續推動這種差距，將不利於社會的穩定。

房地產對宏觀經濟和民生的影響是世界各國普遍關注的問題。遺憾的是，可以借鑒的成功經驗不多。第二次世界大戰之後，除了德國之外，其他發達國家都經歷過嚴重的房地產泡沫和由此引發的金融和經濟危機。目前美國和歐洲很多國家還沒有從這一輪由房地產引發的經濟和金融危機中解脫，日本在過去20年一直沒有能夠完全擺脫房地產崩潰之後的影響。德國的經驗是政策鼓勵租房，其住戶房屋擁有率只有40%多一些，是發達國家中最低的（美國為65%左右）。目前有分析人士預測，下一個發生房地產泡沫的國家將是德國，德國的房價最近上升很快。

中國房價形成的背後有正常的供求因素。其中一個因素是，經過以前的計畫經濟和公有制，中國老百姓都非常渴望擁有自己的住房，而供給在短期之內很難滿足這種需求。

當然，前面提到那些非市場因素的確嚴重地扭曲了房地產市場供求關係，進一步推進了房價的上漲。中國政府出臺的一系列調控房地產政策，有些是對市場的直接干預：希望通過新的「扭曲」去修正原有的扭曲影響。

但是，要保證中國房地產市場的健康發展，保證其不對宏觀經濟穩定和社會公平帶來負面影響，政府還是應該通過經濟、社會、和政治等體制上的不斷改革，來清除那些扭曲房地產市場供求關係的因素。

例如，徵收房地產稅是市場經濟國家普遍做法。它可以穩定地方政府的財政收入，也能對調節貧富差距起到一定作用。美國中、小學的費用和地方政府的很多開支大部分來自房地產稅收。

有些觀點認為，中國的房地產沒有實行實名制，無法推行房地產稅。這很荒謬。房地產是不動產，比其它任何財產都容易實行實名制。可以通過房地產稅來促進房地產實名制（國際輿論一般認為，與中國相比，美國等西方國家的老百姓受到政府的管治少，更自由。可是讓人費解的是，美國政府對老百姓的銀行存款和房地產等財產情況的瞭解和管理比中國政府要嚴格得多）。

還有觀點認為，徵收房地產稅會增加老百姓的稅賦負擔。其實，老百姓自住房的房地產稅可以從收入稅中扣除。只有有多處房地產的富人會多付房地產稅。

當然，房地產稅並不能防止房價泡沫：美國和歐洲都有成熟的房地產稅，但仍然無法避免房地產泡沫的產生和破滅。

增加保障房可以滿足低收入人群的住房需求，但是如果將保障房集中建在土地成本低但交通與公共服務都不便的地區，會強化不同收入階層的社會差距。美國一些大城市的貧民區，不少都是過去政府保障房項目的後遺症。

政府可以鼓勵在中小城市建立適應退休養老的居住區，鼓勵大城市退休人員向中小城市遷移，減少大城市住房的壓力。

同時，國家可以出臺一些鼓勵年輕人租房的政策，如房租補貼，將買房需求的壓力往後推幾年。

来源:中國企業家

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