葉檀:資產泡沫從住宅轉向商業地產
6月2日,2012廣州番禺萬達廣場經濟論壇在番禺舉行,知名財經評論家、財經專欄作家葉檀做了關於商業地產投資的主題演講,她認為目前資產泡沫已經從住宅地產轉向了商業地產,開始進入了高峰期。以下是葉檀的演講實錄。
大家都知道,5月份整個成交量已經大幅度的回升和反彈,包括商業地產這塊,從樓面上來講,4月份的時候,杭州商業地產的樓面價最高只有6、7千元,但是現在已經在1萬1千元左右,可以想像現在商業地產這塊已經高漲到什麼程度。從2011年開始,有兩個東西特別有特色,第一個特色是投資性需求被剛性需求所替代,從住宅市場來看是這樣的。第二,商業地產取代了住宅代產的主導。最近5月份把杭州的商業地產樓面價一下子抬升了的,不是萬達,也不是綠地,是哪家?是中國平安,中國平安開始大舉進入商業地產領域,如果把100%的錢全部都投入商業地產,大概是6千億左右,在接下來還有哪些公司要進入商業地產呢?向樂購、宜家這樣的一些大賣場都進入了商業地產領域。
有一個城市,離北京3個小時,離上海2個小時,離成都2個小時,現在剛開始修地鐵,一個商業地產項目在市中心,商鋪的報價是3萬元/平方米。這說明瞭商業地產已經大幅度溢價,租金也大漲。這四年以來大家可以看看商業地產漲了多少,上漲了4倍,平均價格上升55%,所以商業地產表面上來看,是一個很平穩的增長過程,但是我要告訴大家,從這兩年的時間來看,在北京、上海這些城市,寫字樓的租金已經開始超過紐約、倫敦、東京的增長增速。我們看到的一個情況是,住宅地產現在暫時熄火,我們以前說為什麼商業地產比較冷靜,是因為做商業地產的人非常冷靜嗎?都是精英嗎?絕對不是這樣的,我要告訴你的是,現在做商業地產是因為它已經有稅收了。第二,它整個煤氣、水電的價格已經是比較高的商業價格了。在接下來,我們看到的是商業地產取代了住宅地產,做商業地產的人一般是買了這個商鋪是為了出租或者是做生意的,所以商業地產的泡沫一般是比較小的。
現在我要告訴你的是,你跑到商業地產去,以前這麼幾平方米的商鋪,幾萬元到十幾萬,最高的時候上百萬,回過頭來看,深圳華強北的商鋪比較冷的時候,今年年初的時候商鋪空置了1/3。如果是這樣說的話,大家能不能夠理解一個情況,就是你買了商鋪到底是幹嘛的,很多人買了商鋪就是為了去開小店或者是出租給別人。當我們在市場上看到商鋪、商業的出租情況並不好,但是商鋪的出售價格節節上升,這說明什麼?這是一個很奇怪的現象,這說明我們的資產泡沫從住宅地產轉到了商業地產,現在開始進入了商業地產領域的一個投資高峰,這個投資高峰就表現在所有的人,不管以前是賣鞋的,以前是做小商場、大賣場的,甚至以前是賣冰棍的,現在都想投資商業地產,這是一個商業地產的過熱增長。
那麼,接下來會是誰在買商鋪,我要告訴你的是,並不是所有做生意的人要買商鋪,或者所有對商業地產瞭解的人要買商鋪,現在是所有想資產保值增值的人想買商鋪,所有的資產增值率想達到10%以上的人想買商鋪,最近我查了很多數據,包括住宅數據,包括存款的數據,包括土地交易價格的數據,今天告訴大家一個結果,商業地產的租金跟實際的商業零售額,包括商業的租金跟售價相比,做一個比較就會知道,現在的住宅租售比在逐漸下降,商業地產的租售比在逐漸上升,這兩者越靠越近,到最後整個商業地產的成交額就會跟住宅地產持平的情況。
現在房地產的投資已經出現了逆轉,現在房地產投資的熱點已經變了,未來的房地產投資還會繼續會熱下去嗎?有可能,我想會繼續的熱下去,但是有一點是可以肯定的,一個城市就像一個人一樣,當你看到它的態商業銷售額越來越高,一個城市的消費能力越來越強,從以前買幾十塊錢的一件衣服,到現在買幾十、幾百甚至幾千元的衣服時,你就知道這個地方的商業地產是可以為繼的。從我掌握的數據來看,從珠三角這一塊來看,其他的地區泡沫相對要小一點,那麼波動率最大,也就是風險比較高的,泡沫比較大的一個城市在珠三角的什麼地方呢?那就是深圳。由於時間問題,今天就只講到這裡,謝謝大家。
来源:贏商網
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 千年前的人類抵禦矮人「他」化為惡龍(圖)
- 龍年龍抬頭地龍翻身 世界已現動盪不祥之兆(組圖)
- 世界上最貴的歌 4句歌詞火遍全球(組圖)
- 六四敏感期 王力宏坦克前唱「龍的傳人」(圖)
- 被拿下? 溫家寶在地質大學的講話全文(圖)
- 令計畫被抹黑 周永康到死期
- 胡錦濤、習近平將會遇到軍變或暗殺?!
- 駱家輝大爆薄案內幕美國掌握18大布局主動權(圖)
- 周永康山東打手柏繼民被出局(圖)
- 被坦克致殘方政闖關香港:說真相拒遺忘(組圖)
- 陳光誠演講:中國在轉型的歷史關鍵時刻(視)(圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛