房地產調控勿錯失良機

從2012年二季度開始，中國經濟放緩愈加明顯。除出口和固定資產投資持續放慢外，消費增長的速度亦呈下降趨勢，特別體現在中高端消費上。在這個大環境下，只有房地產市場開始呈現活躍態勢。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

這是一個十分有趣的現象。理論上，隨著經濟放緩，居民會逐步降低他們的收入預期，因此，他們對購買房產這類「大宗投資」會持較謹慎的態度。但我們在全國各地的調研中發現，在主要的一線城市中，房地產成交量在3月以後開始明顯反彈。除了在極個別城市中，房價在成交量反彈前並沒有出現十分明顯的調整；因此很難相信，這次反彈是因為房價已經跌到一個十分便宜的水平後才發生的。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

一個較為現實的可能是，市場參與者預期到房地產調控將開始放鬆，因此投資者便在價格反彈前進場。這其實是市場中一個普遍的預期，因為與房地產有關聯的行業實在太多，因此，若中國經濟增長進一步放慢，中央政府便很可能默許各地方政府對之前的緊縮政策採取「陽奉陰違」的「變通」之策，直至調控政策最終名存實亡。

這種狀況正是多年來房地產市場與政府政策博弈的延續，亦是多年來房地產市場調控屢次未果、房價與居民收入越來越背離的原因。

自2003年開始以來，幾乎每一年中央政府都會出臺一些打壓樓市的政策，但往往因為各種原因（主要是擔心經濟放緩）無疾而終，房價則在這十年間翻了幾番。

近十年下來，中國居民便產生了一個心理預期，就是房價只會升而不會跌，而政府每每在重要關頭時都不能堅持住調控政策，則使這種心理預期變得愈來愈強。

房地產價格持續上升的結果，不單使房地產受投機/投資資本的支配，釀成一個潛在的巨大金融風險，還會導致以下兩個問題。

首先，這是一種極大的資源浪費。雖然政府沒有公布全國各地空置房的數字，但據一些媒體報導，「全國空置房超過6000萬套，單北京就有300多萬套空房」。如今在中國，很多人買房如同買黃金：用與不用沒有關係，買下來就放在那裡。

其次，製造了很多「偽剛需」。很多房地產開發商和他們的「喉舌」都提出「年輕人不該急於買房」的言論，卻一直迴避一個關鍵問題——為何中國人一直急於買房，不管他們口袋裡的錢有多少？簡單來說，就是怕樓價上升，今天不買，將來就更買不起。如果房價能持續調整兩三年，打破「只升不跌」的心理預期，很多「剛需」都將消失。反觀大部分發達國家，那裡的居民都以租房為主。大量「偽剛需」的後遺症就是房地產不知不覺將全民「綁票」。終有一天，這個遊戲將無法延續，到房地產泡沫破滅時，對全國民眾將是一個更大的災難。大家只要看看1997年到2003年香港特區糟糕的經濟狀況，便知道一個靠土地財政和全民買（炒）房支撐的經濟，在泡沫破滅之後的結果會是如何。

因此，可以說中國政府目前正處於一個十字路口。若中央政府容忍地方放鬆對房地產的調控，確實能讓經濟短暫地強勁復甦，但將來則要承擔更大的苦果。反之，如果政府現在能清楚表明調控將堅定不移地延續下去，亦採取行動明令阻止地方政府的「變通」對策，那將帶給市場十分明確的信號——房價已經過高，政府會毫不猶疑地進行調控。

一段時期後，這將逐步改變對房價只升不跌的心理預期，中國房地產泡沫亦將隨著時間而消失。實際上，與上世紀80年代末和90年代末相比，中國如今的就業壓力已有減緩，可以承受經濟在一段較長時間內以較低速度運行。因此，政府也應好好珍惜這個機會，來推動結構改革和打壓房產泡沫。

来源:財新網

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