中國房地產調控步入誤區

本輪中國房地產調控政策已持續兩年有餘，其嚴厲程度在全球範圍內都屬罕見，限購又限貸的政策可謂絕無僅有。但時隔兩年，回看調控效果，可謂平平。房價似乎遠未達到「理性回歸」的程度，但相關銷售與房地產新開工卻大幅回落，加之海外經濟動盪，中國經濟硬著陸的風險正在加大。因此，此時有必要反思一下調控政策，認清政策中存在的誤區，以促進未來中國房地產市場與實體經濟的健康發展。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

調控目標是否清楚？ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

一直以來，房價是否過高頗具爭議。不同人由於所處的收入水平不同，對房地產泡沫的判斷也差異較大。本輪房地產調控旨在打壓投資投機性需求，促進房價回歸合理價位。那麼何為房價的合理水平自然值得探討。若非如此，房地產調控怎能做到有的放矢？

筆者認為，房價是否過高的討論首先必須面對兩個問題。一是灰色收入的問題。由於中國居民收入差別擴大，且統計存在著低估現象，特別是收入越高的群體收入統計低估的現象越加明顯；二是應認識到不同收入階層的人群購買不同價位和大小的房屋的事實，一概用平均房價與平均收入水平衡量房價是否過高與現實相悖。

考慮到這兩點，筆者認為房價泡沫對中等和以下收入家庭確實存在，但豪宅市場反而泡沫較小。若真如此，一刀切的調控政策很難收到的理想效果。一方面，對於高收入群體來說，由於中國投資渠道較少且豪宅不貴，自然加大了高收入群體投資房產的現象。另一方面，由於對於中低收入群體來講房價極高，陋室難求，即便房價下降，也很難有購房能力。

這樣在執行房地產政策之時，更應該注重其他政策的配套實施，如加快落實收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉移支付；加快金融市場改革、規範資本市場以提振投資者信心、拓寬投資渠道等等。

調控依據是否清晰？

判斷房價是否合理自然需要準確的房價統計數據。不過十分遺憾，自1998年房改以來，中國房地產市場就缺乏完善的統計體系。例如，為應對金融危機，2009年國內貨幣政策和針對房地產業的抑制性政策已全面放鬆。其後房價上漲很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產泡沫的形成。但國家統計局年底發布的70個大中城市房屋銷售價格卻顯示2009年房價僅上漲1.5%，明顯偏離直觀感受。

為避免爭議，去年統計局取消了公布房屋均價漲幅平均數，使得市場失去了對房價漲幅的最直觀感受，也導致研究者多年跟蹤的房價歷史數據出現中斷。

對比美國可以追溯200年來各州的房價數據，中國房地產數據統計確實混亂。筆者認為，房價數據不僅是居民購買行為的參考，更是決策層推出政策的主要依據。依據尚不清楚，如何讓房價「合理回歸」？

政策應建立長效機制

調控兩年有餘，房地產價格確有所回落趨勢，但交易量與投資的大幅下降值得警惕。國家統計局數據顯示，今年1-5月，住宅開工面積同比下降8.2%，銷售面積同比下滑13.5%，需求面受到壓制，且供給面出現萎縮，這樣不僅很難支持投資，也會造成供求失衡，反而構成了政策常態化以後，房價反彈的潛在壓力。

另外，房地產投資下滑導致相關消費與固定資產投資的迅速回落，加之海外經濟疲軟，中國經濟硬著陸的風險正在加大。1-5月房地產投資增速下滑至18.5%，也是金融危機以來的新低。受此影響，家用電器和音像器材、傢俱類、建築及裝潢材料類消費持續下降。固定資產投資增速亦回落至20.1%，為近十年以來的最低增速。

回顧近幾年的中國房地產市場，可以看出房地產政策變化頻繁，且時而過緊、時而過松。金融危機之前，房地產市場基本屬於調控狀態，國家出臺一系列調整政策，以期抑制過熱的投資和房價的過快上漲。而金融危機出現以後，因「信心重於黃金」，為保內需，推出了四萬億經濟刺激計畫，但最終投入更接近「十萬億」，導致房地產泡沫的積聚與地方政府投資平颱風險的加大。

為防範投融資平颱風險與打壓房地產泡沫，去年大部分時間決策層一直保持著緊縮的貨幣政策。即便自去年年底以來貨幣政策有所放鬆，但對於房地產調控與地方政府投資平臺仍保持嚴格控制，目前中長期貸款總佔比不到30%，遠低於以往近50%的比例，便是佐證。

考慮到當前經濟硬著陸風險加大，對地方政府投資平臺與房地產政策有所鬆綁。地方政府出臺一些變相的房地產放鬆政策被默許：如近期媒體有傳河南省6部門聯合對房地產相關政策進行微調，鼓勵首套房利率打七折；銀監會推動商業銀行加大對「鐵公基」和保障房等領域的信貸支持，也是恢復對融資平臺信貸支持的表現。

近幾年政策變化幅度過大，缺少長效機制，多變甚至幾近反轉的政策對企業與銀行是極為不利，也值得重點反思。總的來看，中國房地產市場面臨的風險正在加大。認清房地產對中國經濟的作用，避免政策時而過緊、時而過松，建立長效的機制，並配合以收入分配結構調整、加大金融市場改革、拓寬投資渠道，都至關重要。唯有如此，才能引導中國房地產市場與中國經濟的健康發展。

来源:金融時報

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