中國房地產商面臨生死考驗

由於被高利貸者逼得走投無路，曾經風光無限的包頭市房地產大王最終再也承受不住巨大的壓力。當地警方說，上個月，魏剛入住一家酒店，在那裡上吊自殺。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

魏剛自殺事件發生之前，中國的信貸收緊政策已經持續兩年，中國的小型房地產開發商的融資壓力正與日俱增。中國政府收緊信貸的目的是打擊房地產市場的投機活動，讓房價趨於合理水平。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

標準普爾評級服務公司(Standard & Poor's Ratings Services)說，由於一批短期房地產貸款將在今年到期，中國超過8萬家房地產開發商可能面臨一場生死存亡的考驗。這些企業有可能會孤注一擲地違約，在中國經濟已經開始放緩的情況下留下一堆爛尾樓，或是開始大幅降價，引發價格戰。

一些開發商與魏剛一樣，向放高利貸的人求助。高利貸的利息最高可達每月5%，這是違反中國法律規定的。

但是靠信託公司獲得融資的房地產開發商的問題更大。信託公司是一種財富管理公司，在中國政府去年加緊了對銀行放貸的限制之後，信託公司已經成為房地產行業新的合法貸款的主要來源。最近幾個月，中國的銀行業監管機構幾乎已經禁止信託公司給開發商貸款續期。

證券經紀商中國國際金融有限公司(China International Capital Corp.)估計，今年將有人民幣2,230億元的信託貸款到期，其中大約一半將在7月到9月之間到期，另外有2,820億元的信託貸款將在明年到期。加在一起，這相當於房地產行業2011年末所有未償信託貸款的75%。

中資銀行傳統上一直不願強迫貸款者進入破產程序。但是中國的信託公司則不同，它們要求開發商申請貸款時提供大量擔保，有時，擔保的價值甚至高達實際貸款額的三倍，以防止開發商違約。儘管違約可能會讓信託公司獲得意外之財，但信託公司還是希望開發商能夠及時還款，因為它們需要在貸款到期時立刻向投資者進行支付。

最近幾個月，中國一些財務狀況較好的開發商（更容易通過銀行貸款和債券市場獲得融資的開發商）回到了土地市場，利用目前遠低於2010年峰值的價格補充庫存。但是由於1月到5月的房屋銷量同比下降了9%，許多開發商沒有足夠的收入用以支付到期的信託貸款，他們正在尋找其他資金來源。

開發商們正在尋求從一些新成立的房地產投資基金以及資產管理公司那裡融資。資產管理公司也被稱為「壞賬銀行」。十幾年前設立資產管理公司的初衷就是為了清理中資銀行的壞賬。

房地產投資基金安泰盤實股權投資管理有限公司(AT Investment Management)董事長蓬鋼說，希望從他那裡獲得融資的開發商數量太多了，我們根本無力提供這麼多資金。

蓬鋼曾經掌管美林公司(Merrill Lynch)在中國的房地產投資。他在去年第三季度完成了基金的第一輪資金募集，從國內投資者手中融資人民幣10億元，並計畫在明年年中以前完成30億元的投資。安泰盤實基金的預期年回報率至少為25%，遠高於一般信託基金10%到20%的回報率。該基金以接近完工的項目為目標，要求開發商提供大量擔保，以確保基金在房價大幅下降的情況下仍有高額回報。

蓬鋼說，去年的時候，開發商對我們的利率還有些牴觸，現在他們已經是窮途末路了。

信託公司經理人、基金經理和分析人士說，到目前為止，中國的四家資產管理公司已經成為低迷房地產市場的最重要角色，如果沒有它們的參與，信託公司就會缺乏償還投資者所需要的資金。中國的信託公司主要受銀行、其他重要國有企業或地方政府控制，但一些外資金融機構也持有少數股權。截至今年3月底，它們管理的資產有5.3萬億元，是兩年前水平的兩倍多。

中國的四家「壞賬銀行」設立於世紀之交，分別是信達資產管理股份有限公司(China Cinda Asset Management Co.)、中國華融資產管理公司(China Huarong Asset Management Corp.)、中國東方資產管理公司(China Orient Asset Management Corp.)和中國長城資產管理公司(China Great Wall Asset Management Corp.)。在其他國家，類似機構在處理完壞賬之後就會關閉，但中國的「壞賬銀行」已經演變成整個經濟體中幾家規模最大、最多元化的金融機構。壞賬銀行的參與方式之一是在開發商破產之前進入，事實上接管信託貸款，但要求的回報更高、期限更長。它們同樣也可以收購開發商的應付賬款等其他債務，同時要求開發商提供抵押，這樣做同樣也可以讓開發商騰出手來償還信託貸款。

不過，資產管理公司不太可能有意願救助每一筆信託貸款。中國東方資產管理公司副總裁李欣說，我們的目的不是幫助開發商開發房地產，而是解決短期流動性吃緊問題。

魏剛的故事集中體現了小型開發商的無奈與絕望。國內房地產中介說，魏剛任董事長的公司是包頭最大的房地產開發企業。他在1996年通過參與包頭震後重建發了一筆財。該企業的旗艦開發項目是一個五期中高端住宅樓盤，按計畫要在明年完工。

但據魏剛的一個朋友和包頭房地產業內人士說，魏剛從高利貸者手中借了很多錢，今年開始還款出現困難。據這位朋友說，他還曾因為被放高利貸的人毆打而住院一個月。

據警方說，6月6日，有人發現魏剛的遺體懸掛在東河區金駝酒店的一間客房內。前述這位朋友說，得知魏剛的死訊我非常震驚，他會選擇結束自己的生命，我完全無法想像。

渣打銀行(Standard & Poor)前不久發表報告說，預計借了大量信託貸款的開發商將會通過大幅降價或出售資產來償債，估計房價將會平均下降10%。

但報告說，當壓力開始讓某些人承受不住時，良性讓價有可能演變成一場價格戰。

来源:東方早報

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