如地價下降 中國或爆發債務危機
一線城市中心地段、教育資源、良好的商業配套條件、周邊高端住宅林立,可以為萬柳的高地價背書。但實際上,各地房地產交易量普遍反彈,6月十大城市商品住宅成交創17個月新高,一線城市郊區房價開始上漲,開發商在土地市場躍躍欲試。2012年初至今,全國土地成交累計達到5076億元,同比下降幅度為36%,考慮到今年一季度房地產下降幅度之廣,可以反觀5、6月房地產反彈之強烈。
中國指數研究院的數據印證了地價的反彈。據該院新近發布的今年上半年度「中國300城市土地市場交易情報」,6月份300個城市土地平均溢價率為10%,創下今年新高。1~6月,全國300個城市土地平均溢價率為5%,較去年同期減少13個百分點,其中住宅類用地平均溢價率為4%,較去年同期減少15個百分點。但6月份的住宅類用地溢價率已經達到了10%,僅比去年同期低了1個百分點,全國300個城市成交樓面均價為877元/平方米,環比上漲17%,同比上漲8%。
房地產成交量上升為開發商解套。今年是房地產信託兌付的高峰期,如果沒有成交量反彈,將會出現大面積的信託違約事件,而已經展期或者找到下家接手的信託,逃得了初一逃不了十五,在明後年會進入房地產債務鏈條崩潰期。
地價上升在房價上升之後,地價上升主要為地方政府債務解套。今年上半年許多地方政府處於收支失衡狀態。以浙江省為例,今年1到5月,浙江公共財政預算收入為1654.9億元,增長4.7%,增幅同比回落23.9個百分點,公共財政預算支出1414億元,增長13.8%,支出高於收入增速9.1個百分點。入不敷出絕非浙江一地獨有,受制於出口下降、原材料價格下降,以及土地收入下降,廣東、內蒙古等省區均出現相同現象。而動力煤、有色金屬等價格的持續下跌,則加劇了原材料重點省份的財政困難。
一些地方千方百計鬆動房地產調控以應付眼前之疾,其他動用的手段包括預徵稅收,發行地方投資信託項目。據好買基金研究中心數據顯示,從6月到7月6日,基礎設施類信託產品共有51個,數量已經超過地產類信託產品,後者在同時間段內僅成立了31只。基礎設施類信託是目前政信合作的重點內容,資金流向保障房、路橋建設、城市建設。其勢頭已經凌駕於其他一切投資之上,基建類信託與房地產信託不同,通常地方政府直接參與,以未來的財稅與土地收入作為擔保,吸納大量資金。
無論銀行,還是信託,土地都成為最大宗的債務擔保物與質押品,也是中國公眾心目中最保險的信用潤滑劑。一個信託項目,如果是政府財政與土地作擔保,公眾就會安心購入,人們絕不會擔心有朝一日土地會一錢不值。筆者曾遇到一位女士,買了一款以地方財政與土地擔保的信託產品,年化收益率高達11%,她非常肯定地說,既然政府都出手了,產品安全就有保障。
土地成為最大宗的金融抵押品,通過土地地方政府原先以平臺貸的方式從銀行獲得貸款,現在還是以土地作為中介,以信託的方式從民間融得資金。一旦地方政府失去了土地,圍繞著地方政府主導的所有投資都將成為無本之木,無源之水,中國目前政府投資主導的發展方式也就要重新改寫。
土地價格上升,地方債務危機就不會浮出水面,民間就有源源不斷的資金填入各種項目。當中國的土地價格遠超歐美價格,與當初的日本比肩,當每平方米土地上的產出遠遠低於土地價格,當各種項目建設放慢步伐,當銀行真正下決心緊縮貨幣,當人們對土地的狂熱度下降認真對待土地產出與價格比率,問題就會浮出水面。一句話,什麼時候土地價格下降,中國的債務危機就有可能爆發。
来源:每日經濟新聞
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