房地產集體瘋狂的悲哀

2006年我在清華大學做報告，當時上證指數隻有3600點。我說，股市有嚴重的泡沫，你們要是有股票，加快速度脫手，還沒有買股票的，不要輕易進入。可是，許多人認為我在說夢話。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

後來一年時間，上證指數上升到了6100多點。如果站在高點看問題，我在2006年的說法是太早了。而如果站在現在看問題，我那個時候的看法應該是非常理性的。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

關鍵的問題是，在中國，人民不相信理性。政府的政策表面上看是理性的，而執行的結果卻都是不理性的。經濟好的時候，30多個地方政府，重複做同樣一件事，如公司上市，如房地產開發，如汽車生產，等等，枚不勝舉。重複的結果，造成投資過度，生產過度，消費過度。老百姓不喜歡政府干預太多，遇到困難時，大家卻認為政府是萬能的。股票賺錢的時候高興，而且認為政府不會讓股市倒霉，所以，投資衝動只有一個方向，總認為，股市只漲不跌。

結果錯了，徹底錯了。其實，2007年以後的股市大蕭條，在中國股市短短不斷22年的歷史上，不是第一次，而是第二次，而且，每次蕭條的延續時間，都是5年以上。換句話說，22年的股市歷史，有一半以上的時間，是在為政府的錯誤買單。其它的時間，是在盼望政府能夠救市，是在盼望和絕望之間徘徊。

有的政府工作人員，也以為政府的功能是萬能的。實踐證明，人民的盲目依賴，政府人員的妄自尊大，都是不對的。如果搞市場，就必須知道市場的厲害，而不是政府的厲害。如果認為政府比市場還厲害，那麽從一開始，我們就沒有必要搞市場經濟了，還不如回歸到計畫經濟時代。

而現實的情況是，我們都想搞市場經濟。因為，只有市場經濟，人們才可以發財，政府和官員也可以得到更多的好處。關鍵的問題就出在不相信市場的千變萬化，可以使政府的政策束手無策，股市就是最好的例子。

房地產和股市一樣。我兩年前就勸大家要在2012年之前拋售多餘的房子，大家不僅不相信我，而且，變本加厲，瘋狂的購買房子。

政府的限購政策，本來是害怕房地產泡沫被吹的太大，等到爆破的那一天，全國的老百姓都被玩完。可是，許多人卻認為，限購，說明房地產短缺，說明房地產價格只漲不跌。這樣的理解，不僅是錯誤的，而且是大錯特錯的。政府限購，恰恰就是害怕房地產價格，如果不加限制，總有一天，不僅會下跌，而且，會下跌的太慘，造成許多人的經濟損失不說，還會拖垮所有的銀行和整個中國經濟。

我走遍了東西南北，到處跟人家討論房地產的問題。結果發現，許多有點錢的人，都喜歡把錢砸堆在房地產上面。大家不僅有一套房子，而且，有了兩套、三套，甚至更多。

有多套房子的人，大多沒有把第二套以上的房子裝修，並出租出去。

假設你有3套房子，自己住了一套，留著兩套空置。這是什麼心態？

第一種心態，等待房子漲價。

第二種心態，等待子女長大以後給他們用。

可是，大家想過沒有？如果房子的平均壽命是30年，如果房價不漲，每空置一年，你就損失30分之一的價值，空置10年，就損失三分之一的價值。

人家老是說房價漲啦漲啦。請問，你真的把房子賣出去了嗎？要知道，在你沒有賣出去賺錢之前，賺的只是一個概念，不是真的錢。這就像當年股票價格上漲的道理一樣，你在沒有把股票賣出去之前，漲的錢不是你的，跌的損失那才是你的。

房地產一樣，如果你現在賣了，把錢賺到手，而且，不要再買房子，你才是真正的賺了錢。你就是現在賣了，賺了，但是，同時又買了，而且，買更大的，你今後還有可能賠錢。

為什麼？

中國其實不缺房子，缺的是理性，缺的是公平合理。

1978年，中國的城市化率只有13%，現在的城市化率是51%。1978年，城市人均居住面積只有6.8平米，現在是30平米。城市的戶均人口是3.1。如果把所有的房子得到充分利用，一家可以住上90平米以上的房子。這樣的居住條件已經很好。說明，中國並不是真的缺乏房子，而是，房子的分配高度不平等。有房子的人，大量的空置，沒有房子的人，只能蝸居。

如果政府的廉租房政策得到落實，哪麼，在未來的5年，或者10年，將有許多人得到經濟適用房，或者廉租房，那些原來空置的房子將永遠空置。

如果房價的下滑速度，成為不可避免的事實，那些擁有空置房子的人，就沒有理由繼續空置了。他們一定會拚命的拋售，這就是房地產泡沫大爆破的開始。這是一種恐怖的結果，也是一種非常可能的結果。

日本的80年代，西班牙的今天，愛爾蘭的今天，都是非常好的例子。西班牙在金融危機之前，房地產的建設，堪稱世界一流。當下，大量的空置房子，半價，三分之一的價，也賣不出去了。

中國人認為，中國的房地產不會跨，而且理由特別簡單，那就是，政府不會讓房地產跨。

我的天啊，2007年，中國一億多股民都在說，政府不會讓股市跨，結果如何？

如果現在還認為政府可以讓房市不跨，那你真的要進精神病院了。我再強調一遍，我們是在搞市場經濟，而不管這個市場經濟的純度如何，政府對市場的作用是有限度的。另外，如果政府的干預不是疏通市場，而是逆市場的規律而為之，那麽，人民受到市場經濟週期的打擊，比起無政府干預的市場打擊，還要大得多。難道，我們過去在股市上的損失，不就是這樣嗎？股市如此，房市也不會是例外，沒有人能夠心存僥倖。

来源:中國企業家

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