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預警：房產泡沫5年內破裂 2/3開發商將垮

發表：2012-09-09 07:55

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「從長期來看，現在(房地產)1/3的產能就能滿足所有人的住房需求。2/3的房地產公司都要垮掉。如果房地產絕大多數是投資需求，這就是很嚴重的泡沫。」在近日舉辦的南都公眾論壇上，中國家庭金融調查與研究中心主任、西南財經大學經濟學院院長甘犁對中國家庭資產面臨的泡沫化風險提出警告。在他的《中國家庭金融調查報告》中，房產佔到家庭總資產的71%，而美國該項指標為32%。

中國10%家庭佔84 .6%家庭總資產

甘犁領銜的研究團隊在今年5月份發布了國內首份《中國家庭金融調查報告》，稱中國家庭淨總資產高出美國家庭21%，而城市戶口家庭的平均資產達到247萬元，全國的自有住房擁有率達到89 .68%等一系列數據，引發了廣泛的爭論甚至質疑。

在公眾論壇上，甘犁詳細梳理了這一系列數據並釋疑。他表示，首要的誤解是關於「平均值」和「中位數」的概念區分。247萬元是全部數據匯總之後的平均值，由於調查取樣中有一小部分高財富人群擁有相當巨額的資產，從而拉高了整體家庭資產的平均值。但他在報告中同樣給出了城市家庭資產的中位數，僅為40 .5萬元。

「這個數據說明瞭資產分布非常不均。」甘犁說，中國前10%的家庭資產佔整個家庭總資產比例是84 .6%，而美國只有59%。從他的團隊採集的數據看，國內收入不均，資產更加分布不均。「所以(報告的)主旋律是中國貧富差距太大，而不是中國很有錢。」甘犁解釋道。

但在財富總量上，甘犁認為中國家庭淨總資產高出美國家庭21%的調查結論沒有問題。他的團隊花三年時間，對全國25個省、80個縣、320個社區共8438個家庭的抽樣調查數據匯總分析形成，相當嚴謹。

在結論上，甘犁認為，中國的高儲蓄率不是國內家庭內需不足，而是收入不均。總儲蓄率非常高，但是總儲蓄主要集中在非常有錢的家庭手上，而大多數老百姓是想花錢而沒錢花。

房產泡沫已成將在五年內破裂

論及中國家庭資產的「泡沫化」，甘犁花大篇幅論述了中國房地產市場的一系列數據，最終得出的結論是該領域的產能已經嚴重過剩，目前1/3的產能已經足夠滿足未來長期的均衡供需。這也是中國家庭所面臨的非常大的風險。但即使房價下跌30%，銀行也不會受太大影響。

在中國家庭金融調查報告中，房產佔中國家庭非金融資產總額的88 .7%。目前美國的房產只佔家庭總資產的32%，而中國則佔到71%。「也就是我們的總資產中七成都是房產。我們的金融資產很低，只有5%，而美國是38%。」甘犁分析，中國家庭總資產超越美國，很大程度上來自於房產的估值，但它只代表當前的估值，「很容易垮下來。」

甘犁繼續論證，中國住房擁有率近90%，世界平均僅為63%，美國為65%，日本為60%。對於人們對這組數據的質疑，甘犁表示，整體數據的確如此，但一線城市年輕人的住房情況要差一些。

至於人們熱議的剛性需求，甘犁計算，目前現有的住房需求和城市化新增的進城購房需求總計約為1億套。而從住房的供給上看，13%的家庭有兩套及兩套以上住房，加上沒有出售的商品房，總數有4000萬套。而市場的開發能力是3600萬套住房。剩餘的商品房待開發時間僅有兩年半時間。

「所以每年建600萬套房子，就可以滿足各種新增的需求。也就是現在1/3的生產能力。這說明長期的需求只有1/3,2/3的房地產公司都是要垮掉的。而現在多是投資需求。這就是很嚴重的泡沫。」甘犁說。

「中國的剛需已經不是很強勁了。住房的房地產規模太大，應該轉型了，再走下去會垮掉。」甘犁說。對於時間點的判斷，他認為5年內會見到房產泡沫的破裂。

公民十分鐘

小企業主汪先生：如果製造業垮掉深圳未來會怎樣？

在龍華經營電子企業的汪先生稱，製造業面臨非常嚴峻的形勢，但現在看不到出路何在。如果長此下去，難以預計會給深圳這座城市帶來何種影響。

汪先生表示，去年到今年，明顯感到製造業外貿訂單開始走向「全軍覆沒」。而企業越來越難以留住老員工。老闆與員工之間的關係越來越緊張。直接影響企業的經營。

另一方面，房租在遞增，除了漲價50%以外，還要增加公攤面積。「2000多平方米的廠家，再花錢買200多平方米的空氣錢。整個關外的廠房租賃和遊戲規則都已經發生了天翻地覆的變化。」二手房東多，拚命加價。

資金來源方面，形勢越不堪，貸款難度越大。

汪先生的想法是：裁員留精英，慢慢發展。避開高投入、售後服務要求高和高負債的行業。中小企業如果大批量地倒閉、改行，大家炒什麼呢？所有的員工不願意做苦工、製造業，那麼未來做什麼？全面炒股、炒房地產、投機倒閉，那麼這個社會如何向前發展？

「但是我還是會堅持，做好國內的品牌。」汪先生說。

来源:南方都市報

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