如果聽任房價在市場上暴漲，後果將是什麼呢？
一、房價過高，居民就必須拿出收入中比較大的份額支付住房費用，從而使普通人在住房和衣食消費之外的購買力所剩無幾；中國在住房以外的「內需」，就會長期處於疲軟狀態。這將給中國經濟帶來巨大的傷害。
在2009年《胡潤百富榜》前10名中，有一半以上來自房地產業；在前百名中也有大致一半經營房地產。開發商在財富榜上長期獨領風騷，反映了中國人在住房上花的錢太多，以及房地產作為中國經濟支柱性產業的地位。
但是，房地產是低技術的產業。你很難找到哪個發達國家拿房地產作自己的支柱產業。比如，在2009年《福布斯》美國400財富榜上，前百位的富豪中來自房地產業的不到10位，而且大多數排在前50名以外。
前10名中沒有一個是房地產商。最富的房地產商僅排在第16位。主宰財富榜的，主要來自於高科技和金融領域，如蓋茨、巴菲特，以及谷歌、蘋果的總裁等等。
沃爾頓家族在前10位中佔了4位，靠的是以沃爾瑪為主的零售業。零售業看起來很低技術，其實，沃爾瑪擁有僅次於五角大樓的世界第二大計算機中心，技術含量還是相當高的。
《福布斯》的財富榜反映了美國的財富創造集中在先進產業中。當房地產的內需擠掉了其他的內需，特別是高技術的內需時，中國的產業升級就變得更難了。
二、當在價格上把房地產市場的「准入門檻」提得過高時，最有創造力的年輕人就被鎖在外面。不久前年輕白領逃離「北上廣」的報導至少揭示了這一潮流的前期徵兆。
不管是縱觀世界歷史，還是考察現代西方發達國家，我們都會看到一個不爭的事實：大城市，特別是國際性大都市，是經濟的神經中樞和創造力的核心。
而在這裡創造財富的主力，就是那些訓練有素、野心勃勃的年輕人。華爾街離開那些晚上加夜班、在辦公桌底下睡覺的年輕職員就玩不轉。
比爾•蓋茨創業的時候並非百萬富翁，而是個剛從哈佛輟學的毛孩子。富人則不同。即使他們是合法致富，財富也不過是說明他們過去的業績，並不說明他們現在的創造力。如果年輕的白領在大都市都呆不住，中國就不用再談什麼創新型社會了。
三、當中產階級也難以在大都市立足、紛紛選擇二線城市時，就會促使中國的城市化走鋪張型而非集約型的道路：大城市之間的中小城鎮會如雨後春筍般地冒出來，侵佔更多的農地。
同時，在這些相對較小的城市中和城市間發展公共交通也比較困難，最終越來越多的人不得不開車，需要越來越多的土地修建公路。
交通所佔用的土地，進一步加劇了土地資源的緊缺，導致房價進一步上升，形成惡性循環。這是一種在生態上無法維持的發展模式。
國際著名諮詢公司麥肯錫預計中國的城市人口將達到十億，形成人類歷史上前所未有的城市化挑戰。
麥肯錫進而對中國建言：走集中型的城市化道路。這一模式要求中國發展出十五個平均人口在兩千五百萬的超級城市，以及十一個各擁有六千萬左右人口的城市群。這些城市的人口加起來，就達到了十億。
如果走分散式發展道路，城市人口則將主要散居在若干150萬至500萬人口的中等城市，或大量50萬至150萬人口的小城市。
如果城市平均人口以二百萬計，則需要五百個城市才能容納十億城市居民。這更接近於中國城市的現行模式。
麥肯錫認為，比起現有的分散性城市模式來，集中型的城市化所創造的人均GDP要多出20%，同時提高能源效率，抑制對農地的侵佔。城市化集中，也意味著市場集中、人才集中，有利於發揮規模優勢和資訊的流通。
那麼，什麼是中國城市化的目標？實現這樣的目標，又需要什麼樣的房價結構？對此，筆者提出兩項指標：
一、城市化要走集約化的路線。這就是麥肯錫提出的超級城市的模式。這種模式，必須在生態上可以維持。其具體的辦法是鼓勵居民住小房、使用公交和自行車。
道理很簡單，房子越小，人口才能越集中。人口集中了，公交的成本也會降低。只有人口達到一定的密度，二千萬人以上的超級城市才能成立。
當然，這樣的超級城市，可以由一個中心城市和十幾個衛星城市組成。在中心城市和衛星城市之間，則由高速鐵路連接，形成「一小時經濟區」。
無論是中心城市還是衛星城市，都應該被農田所包圍或分隔。這些農田可以為城市提供新鮮蔬菜水果、田園式的生活情調，同時也形成城市的綠肺。
二、創造階層和勞動階層應該是城市居民的主力。借用西方的概念來說，城市要以「新財富」而非「舊財富」為核心。
所謂「新財富」，是白手起家創造的財富。這些財富的創造者往往出身於普通階層，靠自己的聰明才智而崛起。
也正是如此，他們在起步時沒有資本優勢，甚至相當貧困。但是，他們是社會中最有創造性的人。城市越是給這種人提供機會，就越有生機。
「舊財富」則是繼承性財富，其所有者並非通過市場競爭而擁有這些財富，而是在享受前人的果實。他們的素質自然不如「新財富」的創造者，甚至會逐漸淪為寄生階層。
但是，他們有著和其能力完全不相稱的資本，可以把剛剛起步的「新財富」創造者擠出競爭圈。看看這些年媒體中報導的一些暴力拆遷案就明白，在被拆遷的受害者中，有許多小企業，如資產幾十萬的養殖場。
這是典型的「新財富」。這些「新財富」如果得以健康成長，則國富民康。但是，恰恰是這些最有希望的財富被拆遷摧毀，留下空間給財大氣粗的開發商。
如果這種以既得利益為代表的「舊財富」佔據了大都市，大都市就將失去創造力，從生產都市淪為寄生都市，中國的經濟也將走向衰落。
所以，中國的城市體系一方面要為「新財富」提供發展的空間，另一方面要為「舊財富」提供某種退隱地區，比如風景如畫、與世無爭的遠郊，而不能讓他們主宰了城市這種創造的中心。
很明顯，要達到這樣的目標，就應該儘可能地把豪宅、私人車趕出市中心，讓經濟型的小房、公交、自行車成為大城市的主宰。
可惜，這樣的目標，依靠目前的市場結構是很難達到的，需要重大的政策創新。在我看來，新住房制度的核心是：把住房作為「國家紅利」，使保障性住房全民化。
在這個基礎上，讓少量高級住房在市場上「為富人服務」，並對這種「服務」課以重稅，把這些稅收所得全部用來支持保障性住房的發展。
