瑞信董事：中國房地產將大調整

關於中國的房地產市場，筆者短期看好，中期看淡，政策的不確定性未必像想像的那麼大，不過中期來看政府也未必是決定房地產週期的唯一因素。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

筆者這兩年在中國的城市作公開演講，例必被人問到：「我們這點錢放在那裡？」中國是一個高儲蓄的國家，銀行利率頗低，除了倒霉的Ａ股外，也沒有甚麼可靠的投資出路。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

與美英不同，中國的財富沒有在這輪金融危機中被摧毀，資金不過自主選擇了離場觀望。

當中國人民銀行今年年中在一個月內兩降利率後，資金便認為政策的拐點已經來臨，游資重新入市，帶來了成交量的上揚。儘管黃金週銷情不旺，筆者認為游資緩慢地重回房市的大勢已經形成。

中國房地產最弱的一環是開發商，不過相信他們資金鏈的最壞時間，短期而言已經過去。成交的回暖和資本市場的重開，已經令多數大的開發商的現金流轉危為安，甚至銀行也放寬了對他們的借貸限制。

資金狀況得到改善，銷售策略更側重於量的增加，加上各地地價相對便宜，開發商在土地市場日見活躍，未來幾個季度估計土地成交會大幅增加，新地王頻頻產生。

針對房市升溫，政府會不會出重手打壓？以試點的形式在個別城市出招是可能的，口頭警告更會不斷出現，不過筆者認為只要投機不過火，北京目前很難落重藥整治房市。

房地產市場，是目前中國經濟中唯一一個加速的引擎，在其他引擎不是減速便是死火的今天，打壓房地產與經濟維穩的大目標背道而馳。房地產市場此時息火的潛在連鎖反應，很難預估；其金融風險、社會風險，很難預估。在政治交班之際，這個責任恐怕沒有人願意承擔。

房地產政策，又是目前唯一仍能有效調控宏觀經濟的政策。貨幣政策早已陷入流動性陷阱，措施出臺頻繁。

但是對實體經濟的影響有限。財政政策則受到地方財政的制約，各地政府可以推出天文數字的投資大計，但是地方財政多已瀕臨破產，根本沒有能力再支持一次2009年式的基礎設施建設。銀行在信貸上不合作，地方政府所談的項目更屬無米之炊。

真正還能對經濟實行有效微調的，還就是那個說不得的政策---房地產政策。而且，政府毋須做任何事情，只要放下那只閑不住的手，本身就是政策。在房地產政策上政府講了許多，

《人民日報》、《新華社》也評論了許多，那是懸在頭上的劍，起著威懾作用。但是有效的打壓措施卻遲遲沒有見到。夏季政府曾派出16個調查組，分赴16個城市調查，回來後異口同聲的結論是沒有泡沫。

筆者認為北京目前的態度是，只要炒作不太過份，就睜一眼閉一隻眼了。地方政府與開發商也配合，報上來的數據均未顯示房價明顯上漲。只要中央政府不重手干預，筆者相信已經開始的樓市小陽春可以延續一段時間。

不過，以筆者之見，中國房地產市場有泡沫，其表現形式是一線和沿海城市房價過高，內陸城市供應過大，無論以國外房價衡量還是以普通市民的收入水平衡量，中國房價均嫌過高，調整只是時間的問題。

房地產有週期，出現調整是正常的，無可避免的，這也不代表跌下來的房價以後不會再升。不支持房市調整預測的人士往往用收入增長或城鎮化來立論。

過去二十年，中國人平均收入上漲8倍，房價卻漲了22倍，收入需要數十年的雙位數增長，才能趕上房價的上升，這個期間房價出現調整十分正常。

至於城鎮化，中國走的是鄉村變城市的道路，而非所有農民湧入大城市。下一個週期房地產的上揚似乎聚焦在農村，而非房價已經颷升了的大城市。

在中國，政府對房地產市場有比其他國家更大的影響力。的確政策因素是在左右房地產週期的一股重要力量。

但是政策不是萬能的，政府的房地產政策會受其他因素的影響、制約，政府財政力量、行政力量並不是無窮的，政府的判斷能力、執行能力、危機處理能力均可能出錯，總之政府並非上帝。

在判斷房地產週期上，既要正視、敬畏政府的立場，又不能盲從、通盤相信政府所言。其實政府的言論和立場也不斷在變，有時明著變，有時暗著變。

筆者認為，短期房市已經企穩回升，而且可以持續一段時間。不過當中國的流動性被逐步回收後，當中國的貿易順差大幅下降後，一個相當程度的市場調整可能會出現，這個時機或與聯儲退出量化寬鬆政策、美元走強的趨勢暗合。房地產調整，也許在2015－2016年左右發生。

来源:財經網

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