中國樓市「火爆」背後的謎團

中國的房市是否出現了泡沫？各家觀點之針鋒相對，實在讓人目瞪口呆。被稱為「做空大師」的查諾斯（James Chanos）稱中國正面臨著一次世界級的房地產泡沫。他將中國各大城市的狀況比作迪拜和邁阿密，預計中國的房地產泡沫將在今年晚些時候開始破裂。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

查諾斯的推論很簡單：中國在金融危機期間向房地產行業注入了過多資金，房價已經超過人們的承受能力。在中國最富有的城市，三十幾歲的年輕夫婦年收入大致為六萬到十萬人民幣，但普通的住房則在六十萬到百萬。這是無法承受的價格，遲早會像美國的房市那樣坍塌。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

但是，中美國情不同。中國沒有美國的次貸問題，況且中國人更捨得在住房上花錢。這樣的中美對比是否合適，我一直有所懷疑。

不過，到網上一查此公的履歷，知道他是對沖基金的總裁，一生引入注目的事情有兩個。第一是當年做空安然公司，並隨著安然的破產發了橫財。

第二件事情則是最近，他反覆聲稱中國經濟出現泡沫，正在做空中國等等。查諾斯因為在安然問題上料事如神、演出過大手筆，誰也不敢對他的話掉以輕心。

想想看，在2009年經濟尚未走出衰退時，新聞中就不時有中國各大城市的房價「逆勢飆升」的報導。其中一些數字觸目驚心：8月份，上海商品住宅成交均價達到了18502元/平方米，創出了歷史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交價格達到18126元/平方米，同比上漲14.6%。

1∼7月，長春商品住宅成交均價3590元/平方米，同比上漲13.3%，同樣創歷史新高。2009年前5個月，南寧新建商品房成交均價為4500元/平方米，也創出歷史新高。北京、廣州、杭州等熱點城市的房價經過2009年幾輪飆升，也處於非常高的位置。

當時不管是中國經濟還是世界經濟，都處於復甦階段，並未全面回暖。中國居民的收入水平也無明顯提高。城市房價之所以能在這樣的局面下逆勢飆升、創出歷史新高，一個重要原因就是豪宅市場的火爆。

一方面中國的房價收入比是發達國家的3∼6倍，住房租售比（每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值）超過400倍，幾乎是國際公認的正常範圍（200∼300倍）的一倍。

2009年上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米。杭州、蘇州、南京等城市價格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是。這樣高的房價使普通居民買不起房。

另一方面，富人以購買房地產作為投資。房價火爆的深圳，樓市投資比例已經接近30%。這一切，說明瞭我在上面談及的觀點：中國的房市，由貧富急劇分化中的富人和土地資源的奇缺來支持，在現有的市場框架中只能上行。不過，這樣的房價早已超出普通百姓的購買能力。

賴偉民教授從2009年開始實地走訪了全國60多個城市的150多個樓盤，試圖解開樓市「火爆」背後的謎團。有些企業主向賴教授坦白：「別看我廠裡的機器在轉、工人在忙，可那是虧本的，但我得做給銀行看，這樣才能拿到貸款，才能去炒樓。」「人民幣升值預期、勞動力成本上升、出口退稅減少、原材料上漲，加上金融危機的衝擊，許多企業便頂不住了。」

如上所述，從收入與房價比、租售比等指標看，中國大都市的房市泡沫早已超過美國房地產泡沫崩解前的水平。不過許多人認為，中國經濟增長勢頭強勁、人們手裡的錢越來越多，更重要的是，中國沒有美國的次貸問題，因而不會出現美國式的危機。

但是，賴教授的工作則揭示出：中國房地產泡沫中的問題，也許不比次貸來得更輕。房市實際上是被許多企業的資金撐起來的。這些企業本身在賠錢，一直在用房地產投機的收入遮掩自己的虧損。

無本炒房、自賣自買的現象也異常普遍，和美國2006∼2007年的狀況非常相像。當時美國的許多炒房者，今天買明天賣，賺錢全不費功夫，並且 不斷提高市場的價格預期，在社會上引起了「現在不買就永遠也別想擁有住房」的恐慌。如此強勁的房地產市場，竟然也頃刻間灰飛煙滅。難道中國能夠例外嗎？

不錯，美國房地產泡沫的一個基礎是次貸。這是中國沒有的。但是，中國的企業不幹正事，從銀行貸款後就去炒房。這和次貸比，究竟哪個更糟糕呢？

要知道，次貸在房市不斷上行的情況下並不會成為問題。只有當房市下跌時，次貸危機才會爆發。中國的企業炒房，在房市上行時也不會有問題。

但是，一旦房市下跌，不僅企業在正業中的虧損暴露無遺，企業的貸款也都被套在房市中大為貶值。到時候，大量企業會破產，無法還貸，進而使銀行收不回貸款來，觸發金融危機，傳染給整個經濟。這能比次貸好到哪裡去呢？

當然，賴教授的工作還很不系統。他沒有、也不可能給拿出系統的數據，展示企業炒房究竟達到了什麼規模、捲入的資金有多大，乃至我們無法評估房市泡沫究竟膨脹到什麼程度，泡沫崩解後的衝擊究竟有多大。

但是，中國的經濟比美國的經濟更依賴於房地產。中國目前為房市承受的風險恐怕更大。賴教授揭示了中國房市乃至整個經濟的隱憂。

任志強顯然另有心境。他針鋒相對地放炮，說中國房地產沒有泡沫，「用行政措施遏制的房價、遏制需求而產生的銷售下降並非是市場的正常供求產生的信號作用。如果這個問題沒有得到真正解決，未來如果消費出現報復性反彈，被壓制的需求再一次釋放時，或面臨著供求嚴重失衡的局面。」

他洋洋灑灑寫了萬言書，稱房價高的根子在於供地緊張，要求政府加大土地供應。不僅如此，他還搬出曼哈頓的房價，說明中國這麼火爆的房市並不過分。甚至比起美國來房子還很便宜。

他無法迴避中國的房價收入比明顯高於美國的事實。但抱怨說：「多數人眼睛只盯在核心城市的房價或盯在城市核心區的房價上，這樣就無法用合理的中位數計算出正確的房價收入比……如果用紐約曼哈頓島下城的120平方米的公寓價格220萬美元計 算（普通出租公寓的平均價格），則美國全國的平均房價19.5萬美元/套，或說核心大城市的一般公寓房價是全國的平均房價的15—18倍（紐約中城的房子 和皇后區或中央公園兩側的房子最貴，約比下城的房價高出20%以上……）。中國的核心城市，如北京或上海的房價如果與全國的平均房價比，則只有7∼8倍， 即使按十倍計算平均44460元/平方米，也比美國的情況相差巨大。」

這話分明是在暗示，把北京上海的房價抬到44460元/平方米的水平，還算是便宜的呢。不信你看看曼哈頓就明白了。現在不乘機買房，以後就沒機會了。

房地產商想炒高自己產品的價格，是完全可以理解的。但作為消費者，則應該是「害人之心不可有，防人之心不可無」。我們不妨把任志強揮舞的曼哈頓這把尺子是什麼先搞清楚。

眾所周知，曼哈頓是世界首屈一指的金融中心，自然也是重要的經濟、文化中心，財富相當集中。2005年，曼哈頓的人均收入是十萬美元。注意，所謂人均收入，包括老人、孩子等被撫養人口，遠低於人均工資水平。

任志強所說的曼哈頓島下城，平均年家庭收入在2007年是十六萬多美元，其中16%的家庭年收入超過四十萬美元。另外，這裡單身家庭、沒有孩子的家庭佔據大多數。有孩子的家庭僅佔22%左右。

僅夫妻二人或者單身，用住120平米的公寓嗎？他們標準放低些，大致十年收入也夠買套住房了。三口之家，則平均收入達三十萬，買120平米的房子，不過七年多的收入。至於年收入四十萬的家庭，三年的收入就可以把任志強所說的房子買下來。

我不知道任志強憑什麼把220萬美元120平米的房子算作曼哈頓下城區的平均價格。我最近找到的數據顯示，2010年3月曼哈頓中城區（按任志強的說法，那裡的房價比下城區貴20%）的中等房價為72多萬美元。

我更奇怪的是，既然要比較中心城市和全國房價的差別，任志強為什麼不拿紐約市為例，而要挑出華爾街所在的世界金融心臟這個奇貴的區來。

不妨看一看2010年5月21日CNN財經撰稿人Les Christie根據房價和收入水平算出的美國房價最貴的城市：排在第一的是紐約，中等房價為42.6萬美元，中等家庭收入為6.56萬美元。第二是舊金山，中等房價58.5萬，中等家庭收入9.84萬。

第三是火奴魯魯（檀香山），中等房價40.3萬，中等家庭收入8.17萬。第四是加州的聖安娜，中等房價為41萬，中等家庭收入為8.73萬。

第五位為洛杉磯，中等房價為30.6萬，中等家庭收入為6.29萬。即使按紐約的標準，六年半的收入也能買套房了。

而印第安納的首府印第安納波利斯，人口171萬多，也算個大城市了。但中等房價不過9.6萬，中等收入則6.87萬，一套房的價格還遠不到一年半的收入。

另據CNN2010年2月17日的報導，美國家庭的中等年收入為64，000美元。如果以稅後收入的28%支付一般房貸為可承受住房的底線的話，那麼這些家庭就能夠在可承受範圍內購買70.8%的現售住房。這種全國性的數據，為什麼不拿出來作為參照？

如果按任志強的公式，北京上海的房價應該達到44460元/平方米的水平。那麼，70平米的普通住房就要賣三百多萬（3112200）。對於年薪700多萬的任志強當然是不貴了。但對於年收入10萬左右的中等家庭，三十多年的收入才能買一套房。回到現實中來。

根據2010年7月北京工業大學和社科文獻出版社聯合發布了《2010年北京社會建設分析報告》，北京的房價與收入比為25：1。也就是說，一般家庭25年的收入才能購買一套住房。

這還能說不貴嗎？

是不是應該以美國的標準來評價中國的房市，這且另當別論。但是，如果真要拿世界房價最昂貴的地方之一曼哈頓來衡量中國的房市，那麼中國房市的價格實在太嚇人了。

我現在還無法斷定中國的房市有沒有泡沫。但是，沒有泡沫比有泡沫更可怕。因為那將證明我們前面的所有論斷：中國的貧富差距，足以使富人的財富憑市場機制把普通百姓擠出房地產市場。

来源:金融界

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