「當年美國西部淘金熱，吸引了無數探險者前仆後繼。但最後真正發財的人中，職業淘金者卻只佔了很少一部分。大多數人是靠開設酒店餐廳，出售淘金工具以及製作牛仔褲而發家。」每當人們問到他為何遠赴倫敦開了一家美澳加顧問公司時，李春濤總是用這個故事來回答。
李春濤今年40出頭，原本在浙江經營一家眼鏡工廠，2005年加入國內炒房大軍，2010年，又在朋友的推薦下趕了一把「海外置業」的潮流。
幾次投資下來，李春濤覺得自己並沒賺多少錢，卻發現了另一個商機。
「當時，倫敦的一位房地產經紀人告訴我，幾年前在倫敦買房的外國人95%以上是跨國企業的高管，可自從中國人來了，他們很快就佔據了倫敦房地產經紀公司七八成的業務量。這些客戶不喜歡討價還價，也不會花太多時間猶豫糾結，是所有經紀人夢想的客戶。」李春濤告訴《瞭望東方週刊》。
但另一方面，其中的大多數中國人不會英文，不懂得英國的房地產交易流程，對經紀人缺乏信任感，卻固執地堅持在中國買房的經驗，這經常讓倫敦的經紀人抓狂。這種現象讓李春濤看到了一個商機：開一家諮詢中介公司，全部都是華人員工，由華人為華人服務。
2011年，李春濤在海外註冊了一家「美澳加顧問公司」，專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業諮詢服務。運作模式是：李春濤先找到上述國家的華裔房地產經紀人，與他們簽訂合作協議，然後自己回國建立辦事處，吸引對海外置業有興趣的投資者。「類似於旅行社的地接制度，這裡接了遊客送過去，由當地旅行社帶團。」李春濤告訴本刊記者。
套現夢碎
李春濤的公司成立後，生意比想像中紅火。
「雖說這幾年實體經濟不景氣，但不代表那麼多民營企業的老闆都沒錢了，他們對海外置業的熱情要超出外界的想像。國外同等價格房子的品質、結構、設計、裝修遠超過國內水平，而且是永久產權，很多人出國走一圈回來，就覺得國內房子不能看。」李春濤說。
身為浙江人，自己又有親身的海外置業經驗，李春濤很快就贏得了同鄉的信任。不過，隨著生意越做越大，對行業的瞭解越來越深，李春濤卻對中國人的海外置業高潮產生了質疑。
2010年，李春濤在澳大利亞悉尼市區購買了一套精裝修公寓，100多平方米，售價60萬澳元，換算成人民幣大約是300多萬元。這是李春濤在海外購買的第一套房產，也是他的得意之作。「在北京、上海，同樣的地段和品質，起碼要500萬元以上。」
之前做眼鏡生意時，李春濤就一直與外國人打交道，自己也會說一口流利的英文，所以買房和後續的安置沒有難住李春濤。除了房款外，李春濤又花了1萬多澳元律師費，交了2萬多澳元的稅費。隨後，他就將房產交給當地的中介公司打理。
如果有人提出租房申請，中介就把租客的詳細資料發給李春濤，讓他自己來挑租客，每週中介準時把房租打入他的賬號。水電煤氣費用的支付及物業的維修保養全都由中介包下來，代價是租金的7%作為佣金。所有的事情，李春濤在杭州家裡的電腦上就能完成。剩下的事情，基本就是坐等房子升值了。
兩年下來，這套房子沒有辜負李海濤的期望，房價從60萬澳元一路漲到了70多萬澳元，漲幅超過20%。房租也從每週500多澳元漲到了700多澳元。
「當時因為嫌麻煩，所以沒有在當地申請貸款。否則每週不到600澳元的還貸，直接就可以用租金去抵了。那投資收益還要高得多。」李春濤說。
這個成功的投資讓李春濤增加了海外置業的信心。之後，他相繼在澳洲黃金海岸買下了好幾套公寓，因為那裡房價水平低，而且開發商在中國賣力推廣。所有人都認為有中國人的地方就有高房價。
不過直到李春濤自己成了真正的「業內人士」，他才發覺不妙。「原本希望中國人來了能把價格炒高，可後來才知道，澳洲本地人並不喜歡住這裡的房子，因為交通不便，配套也不全。」李春濤說。
期待新來的中國買家接盤，也是不現實的。因為澳大利亞政府早有規定，外國投資者只能購買澳大利亞的新房，同一個樓盤最多只能有50%的房源賣給外國人。而這些，李海濤在買下5套住宅之後才知道。
沒嚇退的買家
房價炒高了，卻沒有人來接盤。這是李春濤對自己澳大利亞置業的第一感受。
李春濤想將這些物業脫手，可新的問題來了，按照澳大利亞的稅收政策，如果購房不滿一年出售，政府要收取50%的資本增值稅。
李春濤驚訝地發現，原來自己對澳大利亞的房地產市場瞭解得還是太少了。
在一番細緻而複雜的計算後，李春濤終於算清楚了自己這幾套房子的投資回報：持有5年以上，淨回報率約為每年8%，這還是在享受了政策鼓勵的基礎上。澳大利亞政府為鼓勵長期持有物業，出臺了一些優惠政策，例如持有5年就能享受2.5萬澳元的折舊補貼退稅。
海外置業存在著許多類似的海市蜃樓般的獲利前景。
再比如海外置業貸款，在國外向銀行貸款程序很繁瑣且時間長，銀行審批不通過的可能性也很大。即便通過了，外國人貸款也不可能和本地人一個待遇。例如美國本地人購房貸款利率不到3%，中國人是5%。
李春濤海外奔波的同時，他的親戚們在國內投資其他的理財產品：信託和一些私募基金，年回報率最低的也有10%，高的接近30%。
這讓李春濤不禁產生了失落感。他越發覺得，如果不是為了小孩留學或是移民，海外置業真的算不上什麼好「生意」。
但更多像耿娜這樣的新的投資者，依然樂此不疲地奔赴境外置業。
2012年11月，投資者耿娜在朋友的邀請下去香港看房。「如果不是朋友三番五次地說，我都不會去香港，因為香港出臺了很嚴格的政策抑制炒房，電視上早就說了。」耿娜告訴本刊記者。
早在2011年，香港特區政府出臺了抑制炒房的政策。2011年5月，包括特首在內的香港政府官員接連發出警告，稱整體樓價已超越1997年的水平，上升空間有限，預期樓市將見頂。
2012年10月17日，香港還實行了一項樓市新政：外地人、香港本地人以及海外公司在港買房，須負擔額外15%的買家印花稅；不論港人還是外地人，在港買房後半年內賣出的，徵20%印花稅，半年至1年內徵15%，1年到3年徵10%。另外，二手房買賣印花稅也在之前的高稅率基礎上又提高了5個百分點。
可耿娜一到香港，卻發現投資者的信心依舊「爆棚」。當時觀塘工廈一車位以1288萬港元，即人民幣約1036萬元售出，極有可能成為全球最貴車位。
「住宅不讓炒，就炒商鋪和寫字樓。」耿娜向本刊記者出示了來自房地產服務公司高力國際的香港樓市調研報告：2012年1月到11月，香港物業投資成交價逾3000萬港元的買賣交易超過900宗，按年增加16%，成交總額達1055.18億港元，按年升8%。其中，屬於商鋪的買賣成交共554宗，總值超過478億元，佔投資買賣交易總額約45%；整幢寫字樓買賣，24宗共值212億港元，佔20%。
陷阱重重
面對如此火爆的海外置業市場，澳諾不動產投資有限公司總經理霍剛也多了一些擔憂：市場過熱之下，整個產業鏈有畸形發展的趨勢。
一個典型的例子是：2012年8月，一項「在德國投資5萬歐元買商業地產送綠卡」的項目突然興起，一些中介告訴中國的投資者，購買具有永久產權的50平方米的公寓一套，並以此房產註冊一家獨資公司就獲得德國長期居留權，並可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個歐盟國家。購房費用加綠卡手續費總計66萬人民幣。
「很多客人打電話來問，怎麼有這麼好的事。」霍剛對本刊說。
他很難向客戶解釋，這只是個別中介為了賣房子而導演的「鬧劇」。
其實早在幾年前，移民市場上就出現過「5萬歐元辦德國綠卡」的項目，不過沒多久項目就被邊緣化了。那個項目的具體流程是：5萬歐元註冊一家公司，並運營5年以上，通過5年以上的工作居留之後轉換成長期居留，最後達到移民的目的。
「這個項目之所以邊緣化，是因為開公司容易，維持難。有些客戶即使只雇佣了一個員工，人力成本加上稅收、財務審計等費用，一年的支出也高達十幾萬甚至幾十萬歐元。」霍剛告訴本刊記者。
而這個重新包裝出現的產品只是在以前5萬歐元註冊公司的要求上，再搭售了一套商業物業。實際上，即使不買這套商業用房，也可以開公司，操作模式跟以前一樣。「除了客戶要多花錢買一套房外，一切都沒有變。」霍剛說。
此外，按照德國2012年8月剛剛出臺的政策，去德國置業已經不能直接獲得長期居留權了，綠卡則更難指望。霍剛解釋說，德國政策要求25萬歐元在德國註冊一家公司，正常經營3年，並保證公司盈利積累超過30萬歐元後，才能申請德國長期居留權。
所以，在德國置業送綠卡，無異於一個騙局。
「其實就算是置業本身，也有很大的漏洞。在德國置業，投資者不但要支付房款，還要支付過戶、驗房、保險、地產稅、社區管理費、中介手續費、交易稅、律師公證費等一大堆費用，大致相當於房價的20%多。」霍剛說。
這意味著越來越多的中介把中國的投資者當成了「隨意宰割的肥羊」。
類似的置業陷阱在一些中介的精心佈置下，仍在吸引不明就里的投資者。
韓國濟州島投資置業目前在業內也「聲名狼藉」。
「很多人都知道，濟州島是中國人海外置業的熱門地區，可沒有幾個人會告訴你，從2004、2005年以來，韓國人在海外買房的數量就一直在猛增。韓國央行曾公布一個數據，說2006年韓國人海外買房的花費為7.8億美元，同比增加了34倍。」李春濤說。
之後，韓國人海外買房的熱潮一波高過一波。到2012年，這個數字預計接近50億美元。而導致這一現象最直接的原因，就是韓國不斷針對房地產投資出臺限制政策，而且課稅嚴苛，豪宅和第二套住房是課稅重點。例如，針對第二套住宅的資產增值稅超過50%。另外，韓國房產在購房、持有、出售各個環節，成本都很高。
「韓國為非英語國家，而且近些年國內就業形勢嚴峻。房地產投資的潛力其實並不大。在韓國，有些項目近七八成的房源都指望賣給中國人。但你看數據就知道，韓國有錢人都去了美國、加拿大和中國買房。」李春濤說。
在2011年以前，海外置業的主力是高淨值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之後，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資產大多在幾百萬到一千萬元之間，對移民和留學的願望不是很迫切，但對投資回報率更加看重
「很多人以為，只有買不起房子的年輕人才會反對來自中國的買家，大部分有房子的本地人會抱著無所謂的態度，因為他們的資產也在增值。所以當地報紙和政客的抱怨不會有什麼意義。」走過全球很多城市，並且擁有了諸多海外資產的盛明昌告訴《瞭望東方週刊》，這樣的想法是不瞭解真實情況所致。
中國人海外置業在2012年迎來了一波新的高潮，但也遭遇到了普通民眾少有的「抵制」。
「連出租車司機聽到你來自中國，也會變得敏感而警惕，哪怕你根本沒有開口問當地的房價。」盛明昌說。
中國人海外置業的第一波高潮發端於2008年國際金融危機之後。當時，歐美多國房價在危機中出現大跌，一些中國人在「海外抄底」的美好前景鼓動下出海。2012年，一系列統計數據、報告的出臺，鼓勵了國內投資者掀起新一輪的海外置業浪潮。
新高潮
房地產諮詢公司高力國際2012年初公布的報告顯示：多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業熱門地區裡，境外買家的20%-40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%，在這裡，華人移民已經佔城市總人口的約30%；而在英國倫敦著名的金融區金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國人，受熱賣的影響，2012年倫敦市中心核心地段及傳統高端居住區域的房價增長5%到10%。
全美房地產經紀人協會調查了2011年國際購房者的活動，發現中國買家在美國的購房投資額超過70億美元，所佔比例已經在海外購房者中排名第一位，而且偏愛數百萬美元的高端豪宅，多傾向現金支付。
根據新加坡市區重建局的統計數據，2011年上半年，中國內地購房者首次超過印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。
「2012年下半年以來，中國人的海外置業步伐又一次加快。不少大眾人群加入了這個隊伍。」在海外註冊了一家美澳加顧問公司，專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業諮詢服務的李春濤告訴《瞭望東方週刊》。
李春濤分析說，在2011年以前，海外置業的主力是高淨值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之後，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資產大多在幾百萬到1000萬元之間，對移民和留學的願望不是很迫切，但對投資回報率更加看重。
「高回報」吸引力
「高回報」是支撐著國內一波又一波海外置業高潮的最核心要素。
在諸多海外置業中介的介紹中，海外置業帶來的增值收益非常可觀。
例如，2009年到2011年，倫敦市中心房價增幅達到14.7%；加拿大溫哥華的普通住宅價格十年來已經上漲了3到4倍，多倫多的住宅價格在過去6年中平均年漲幅為7%；在澳大利亞，租金回報率約為6%到8%，而房價大約每7年翻一番。
中國買家在其中起到了較大的作用。一些國家的房地產項目也把銷售對象寄望於中國買家。
「細心觀察就能發現，只要是中國買家偏愛的區域，房價走勢就與其他地區不同甚至是相反的。」李春濤告訴本刊記者。
紐約的唐人街、皇后區的法拉盛；舊金山和洛杉磯的唐人街；加拿大溫哥華、多倫多；澳大利亞的悉尼、墨爾本，都是典型的例子。
但大部分首次出國置業的人並不太在意房價是不是高了，他們更在乎房子增值了多少。
除了物業升值的收益外，置業顧問還會格外突出金融槓桿的作用。
「外國人在澳洲購房，可以貸款的比例是公寓7成、別墅8成。在美國可以申請5到6成的貸款，貸款利率約為4%。在加拿大則可以獲得最高65%的貸款，貸款利率在2.2%到2.5%之間。考慮到金融槓桿、高額租金回報和物業升值的要素，海外買房的收益肯定會很高。」這是李春濤慣用的一套說辭。
但李春濤也不得不承認，這樣的演算法「忽略了」很多影響投資收益的要素，例如買入和賣出時高昂的稅費；持有環節不菲的支出；每趟來回的交通、住宿成本；通過地下錢莊將錢轉出國外的佣金和風險。
剛開始，李春濤也會把真實的成本算給一些普通家庭的投資者，並告知他們，在國內買一些信託產品也能有10%左右的年收益。但大部分投資者並沒有因此退縮，而是覺得海外樓市說不定也會迎來像北京、上海那樣猛漲的黃金十年。而且對投資者來說，購置了房產之後，今後移民或者子女留學也更方便。
2012年下半年這一輪海外置業潮，與國內相關政策的出臺也不無關係。
2012年3月，國務院常務會議批准實施《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區總體方案》，其中提及「開展個人境外直接投資試點」。
2012年4月14日，央行發布公告，自4月16日起，銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之五擴大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當日美元最高現匯賣出價與最低現匯買入價之差不得超過當日匯率中間價的幅度由1%擴大至2%。
澳諾不動產投資有限公司總經理霍剛告訴本刊記者，這一政策出臺之後，許多國內的投資者都覺得隨著人民幣對外幣的匯率浮動變大，人民幣對外升值、對內貶值的情況長遠來看仍會加劇。雖然這對海外置業來說利弊參半，即海外購房門檻降低的同時，海外資產轉化為人民幣時也會縮水，但還是有更多投資者的熱情被激發了。歐美國家經濟低迷導致的資產價值窪地、國外投資市場政策穩定性及歐美市場資產的長期保值效果，觸動了眾多中國買家的神經。
「以前很多人還堅持，中國人海外置業就是奔著移民去的。但美國的數據證明，40%的在美中國買家就是單純的投資，他們出現在房屋止贖情況比較嚴重的州，一次就買下好幾套。這顯然超出了投資移民的要求。」霍剛說，進入2013年，這波熱潮還在繼續。
一個例證是：2009年應景出爐的「上海海外置業投資移民展」，到2012年已吸引了17個國家128家房地產領航企業帶來超過200個置業項目，參觀者達到了4.2萬人次，意向成交金額7000萬元左右。據主辦單位公布的消息，將於3月15日舉行的2013年海外置業投資移民展，預計展會面積要同比增長43%，參展項目更多，吸引的觀眾可能突破13萬人次。
從事海外置業諮詢的李春濤的感受也很直觀，「2012年下半年開始，公司的諮詢量一路走高，比2011年增加了約一半，其中普通民眾的比例大約佔到了6成以上，在2011年他們還不是海外置業的主流。」
誰在「抵制」？
這邊，是海外房產項目頻頻「拋繡球」誘使中國投資者躍躍欲試；那邊，卻是一些熱門地區的民眾越來越多的懼怕與抵制。
自2012年以來，中國買家越來越多地登上了國外媒體的頭版。但讓買家之一的徐輝不安的是，他感受到越來越激烈的「抵制」。徐輝2010年在朋友的鼓勵下出國買房，迄今在國外已經有了好幾套別墅。
「前幾年也有抵制中國買家的聲音，不過大多是一些政客拉選票時討好選民的說辭，但2012年以來，媒體上不滿的聲音開始來自於普通民眾。」徐輝印象最深的是，在一些國家，如今的中國買家總是被拿來與30多年前的日本人相提並論。
上世紀80年代，特別是1985年「廣場協議」之後，日元兌美元持續升值，日本人大肆購買海外資產。最鼎盛的時候，日本人把全美國10%的不動產收入囊中，其中包括洛杉磯鬧市幾乎一半的房地產。在澳大利亞，當地人驚恐地發現日本人似乎要買下澳大利亞整個的黃金海岸。
日本人的投資最終引起了當地人的不滿。美國人在《新聞週刊》上稱日本人「買走了美國人的靈魂」；法國人在《新觀察家》上把日本人稱作「殺手」、「屠夫」，因為他們「耐心地無情地圍困法國和歐洲經濟」。
而在一些人眼中，如今的中國買家似乎扮演了類似的角色。2011年，溫哥華市議員及市長候選人Peter Ladner公開表示，鑒於溫哥華房地產價格飆升，政府應限制外國人，特別是中國人購買房子。「由於房價飆升，本地人已經大量遷出，同時阻止了新移民的進入。最後你得到的，已經不是我們曾為之自豪的城市。」
2012年4月，在加拿大溫哥華的一次房地產論壇上，中國買家是否影響溫哥華房市價格再次成了論壇的熱點話題，中國買家也獲得了「異常活躍」、「對房價的推動起著十分重要的作用」的評語。
英國媒體把當地中低收入人群難以承受房價上漲壓力的抱怨搬上了頭版頭條，並引用英國房屋協會的警告：「許多年輕的倫敦人將不得不等到他們50歲時才能夠買得起房子。」
其實，在國外一些媒體的頭版上，都曾有過類似的新聞，如《中國買家推高倫敦房價5%到10%》、《新加坡30%私宅買家為中國內地購房者》、《中國買家抬高了澳大利亞房價》等等。
《華爾街日報》說，從加拿大邊防局得到的數據顯示，2011年4月到2012年6月，加拿大海關從中國人身上繳獲了未申報的近1300萬美元現金，在繳納了一些罰款後，中國人拿著這些現金中的一部分投入加拿大的房地產市場。而加拿大的房地產分析人士將這種情況與加拿大人買不起房建立起了聯繫。
不只媒體在渲染這種情緒。對加拿大樓市「非常熟悉」的置業者朱偉軍告訴《瞭望東方週刊》，即使沒有媒體的推波助瀾，溫哥華當地人也把「中國人」和「高房價」緊緊地結合在一起。
1997年前後，來自香港的買家被認為「操縱」了溫哥華的房價。在1997年之前，不少香港人在溫哥華買房並移民，溫哥華的房價因此多年一路走高。但1997年之後，很多香港人又開始回流，於是，2000年前後好幾年，溫哥華的房價一直在谷底徘徊。後來，隨著中國內地的移民熱，溫哥華房價有所回暖。到2009年中國人海外置業熱之後，溫哥華的房價就開始強勁上漲。
朱偉軍說，中國買家給當地民眾帶來了不少「震撼性」的事件。
溫哥華一個出租車司機曾告訴朱偉軍，他有生以來看到過的最瘋狂的事情，就是一些人從週四開始就冒著雨排著長長的隊伍等待買房，而這個樓盤要週六才開盤。這幅景象讓這名司機非常震撼，所以他專門去打聽了這些長著亞洲面孔的人究竟從哪裡來，要幹什麼。而排隊的年輕人告訴他，他們是中國來的留學生，幫助本國來的購房者排隊來賺外快。
讓司機難以理解的是，隊伍裡還有很多人連英語也不會說，但司機很確定他們也來自中國，因為這些人可以和中國留學生直接交談。
關於中國買家的另一條新聞是：加拿大威斯敏斯特市一幢擁有150多套公寓的物業，有超過400人排隊搶購，公寓在開盤2個半小時後就全部賣光，4成買家來自中國。
「這些所見所聞讓許多加拿大本地人對中國人多了很多負面情緒，覺得中國人擾亂了他們的生活。」朱偉軍說。
盛明昌則告訴本刊記者，在他這幾年走過的國家裡，當地人極少有人有投資房產的心思，房產增值並沒有帶給他們中國人瘋狂追求的那種喜悅感。另外，高房價影響到了大眾的生活，因為西方很多國家都是按照房價來徵收房產稅的。
「當地人會覺得莫名其妙，因為外國人來買了房子，所以他們本地人得交更多的房產稅，只好去削減旅行的預算，減少去電影院的次數。」當地人在報紙和政客的引導下，很容易就找到了影響他們生活質量的「罪魁禍首」。
「有一個餐館的招待告訴我，如果明年房價再漲，他就要去遊行抗議了。因為外國人的到來，他還得再辛苦工作5年才買得起房。」李春濤告訴本刊記者。
這讓李春濤覺得不安又不甘。因為在他看來，中國的買家其實並沒有獲得多麼驚人的收益，真有點得不償失。
《海外置業高潮下的暗礁》
主要採訪對象：
海外房產個人投資者，盛明昌
海外房產個人投資者，徐輝
海外房產個人投資者，朱偉軍
海外房產個人投資者，耿娜
美澳加顧問公司總經理，李春濤
澳諾不動產投資有限公司總經理，霍剛
綠地集團董事長、總裁，張玉良
同策諮詢研究中心總監，張宏偉
復地(集團)股份有限公司董事長，張華
